Digital Realty, 3분기 기록적 임대 계약에 힘입어 2026년 Core FFO 전망 상향

Digital Realty는 2026년 10월 29일, 2026년 3분기 총매출이 19억 달러로 전년 동기보다 21% 증가했다고 발표했다. 회사는 기록적인 임대 계약을 체결해 100% 지분 기준 연환산 GAAP 기본 임대료 8억 5,500만 달러를 창출할 것으로 예상되는 가운데, 연간 Core FFO 주당 전망도 상향 조정했다. 자세한 내용은 회사의 2026년 3분기 실적 발표 자료를 참조하면 된다.

2026년 2분기에 인식한 성과보수 수익 2억 100만 달러를 제외하면 매출은 전분기보다 10% 증가했다. 순이익은 1억 9,400만 달러, 보통주 주주에게 귀속되는 순이익은 1억 8,500만 달러로, 주당 0.48달러를 기록했다. 이는 전분기 주당 1.21달러, 2025년 3분기 주당 0.15달러와 비교된다. 조정 EBITDA는 9억 7,800만 달러로 전분기와 비슷했으며, 전년 동기보다 13% 증가했다. 주당 실적은 모두 완전 희석 기준으로 표시했다.

운영자금(FFO)은 7억 4,200만 달러, 주당 1.97달러였다. 이는 2026년 2분기의 주당 2.73달러와 전년 동기의 주당 1.65달러와 비교된다. 순성과보수를 제외한 Core FFO는 주당 2.10달러로, 전분기 주당 2.13달러와 2025년 3분기 주당 1.89달러보다 낮았으며, 2026년 9월 30일로 끝난 9개월 동안에는 주당 6.27달러를 기록했다. 환율을 고정해 산출한 순성과보수 제외 Core FFO도 분기 주당 2.10달러, 9개월 주당 6.18달러였다. 조정 FFO는 6억 8,600만 달러, 희석 주당 1.81달러였고, 주당 및 보통 유닛당 배당금은 1.22달러로 희석 기준 AFFO 배당성향은 67.4%였다.

앤디 파워(Andy Power) 사장 겸 최고경영자는 “Digital Realty는 3분기에 기록적인 임대 실적과 확대되는 계약 잔고, 두 자릿수 이익 성장세를 또 한 분기 이어가며 꾸준한 실행력을 입증했다”고 말했다.

임대 및 투자 활동

Digital Realty 지분 기준 3분기 계약 실적은 6억 2,700만 달러로 사상 최대를 기록했다. 여기에는 0~1메가와트 및 상호접속 부문에서 기록한 1억 5,200만 달러가 포함되며, 이 가운데 0~1메가와트 부문이 1억 3,000만 달러, 상호접속 부문이 2,200만 달러를 차지했다. 분기 중 체결한 신규 임대차 계약의 가중평균 계약 체결일과 계약상 개시일 사이 기간은 17개월이었다. 분기 말 기준, 체결 후 아직 개시되지 않은 임대차 계약 잔고는 100% 지분 기준 연환산 GAAP 기본 임대료 25억 달러로 사상 최대였으며, Digital Realty 지분 기준으로는 18억 달러였다.

Digital Realty는 분기 중 연환산 현금 임대수익 2억 6,100만 달러에 해당하는 임대차 갱신 계약도 체결했다. 분기 중 체결한 갱신 계약의 임대료는 현금 기준으로 11.8%, GAAP 기준으로 17.0% 인상됐다.

분기 중 체결한 신규 임대차 계약의 GAAP 기본 임대료는 Digital Realty 지분 기준으로 미주 지역에서 7,560만 킬로와트에 대해 연환산 2억 4,290만 달러였으며, 킬로와트당 평균 임대료는 267달러였다. EMEA 지역에서는 2,950만 킬로와트에 대해 7,810만 달러, 킬로와트당 220달러였고, 아시아 태평양 지역에서는 7,970만 킬로와트에 대해 2억 8,340만 달러, 킬로와트당 296달러였다. 실적 발표 자료의 요약표에 따르면 총액은 Digital Realty 지분 기준 1억 8,480만 킬로와트에 6억 2,660만 달러였고, 100% 지분 기준으로는 2억 6,720만 킬로와트에 8억 5,530만 달러였다.

Digital Realty는 분기 중 7억 4,200만 달러 상당의 토지도 취득했다. 취득 토지에는 IT 용량 1기가와트 초과를 지원하기 위한 인디애나폴리스 대도시권 인근 토지, 애틀랜타의 포트 길렘 캠퍼스에 인접해 하이퍼스케일 및 엔터프라이즈 코로케이션 용량을 지원할 토지, 시카고 대도시권의 총 360메가와트를 지원하는 두 필지, 최대 600메가와트 규모의 개발을 지원할 샬럿 대도시권 토지, 최대 14메가와트를 지원할 독일 프랑크푸르트 오스텐드 캠퍼스 인근 토지, 최대 5메가와트를 지원할 그리스 크레타섬 인근 토지가 포함됐다.

회사는 튀르키예 전역에서 데이터센터를 개발하기 위해 3,300만 달러 규모의 Rönesans Infrastructure와의 합작 투자에도 참여했다. 이 합작 투자의 첫 투자 대상은 앙카라의 데이터센터로, 22메가와트를 초과하는 IT 용량을 지원할 것으로 예상된다. 분기 말 이후 Digital Realty는 벨기에 브뤼셀 인근 토지를 약 1,500만 유로(1,700만 달러)에 매입하는 계약을 완료했고, 프랑스 뒤니에 있는 캠퍼스 부지의 자유보유권도 약 8,000만 유로(9,000만 달러)에 취득했다. 또한 일부 소수 주주로부터 약 6억 8,800만 달러에 Teraco 지분 16%를 추가 취득했다. 이 거래는 주로 보통주 340만 주를 발행하는 방식으로 이뤄졌으며, 이에 따라 지분율은 61%에서 약 77%로 높아졌다. 분기 말 이후 회사는 북미의 안정화된 하이퍼스케일 데이터센터에 초점을 맞춘 신규 영구 자본 전략을 위해 초기 핵심 투자자 지분 투자 약정 14억 달러를 확보했다.

자본시장 및 2026년 전망

2026년 9월 30일 기준 총차입금은 약 195억 달러로, 무담보 차입금 179억 달러와 담보부 및 기타 차입금 약 16억 달러로 구성됐다. 순부채/조정 EBITDA는 5.2배, 부채 및 우선주를 합산한 금액의 총기업가치 대비 비율은 23.2%, 고정비용 커버리지는 4.8배였다.

분기 중 회사는 시장가격 연계 주식 발행 프로그램을 통해 보통주 약 240만 주를 주당 가중평균 191.84달러에 매각해 순수익 약 4억 5,000만 달러를 거뒀다. 연초 이후에는 같은 프로그램을 통해 약 1,590만 주를 주당 가중평균 185.98달러에 매각해 순수익 약 29억 달러를 거뒀다.

2026년 10월 Digital Realty는 순수익 약 10억 유로(11억 달러)를 거두기 위해 5.125% 금리의 2036년 만기 유로화 표시 채권 10억 유로를 발행했다. 아울러 2029년 만기 금리 1.6803%의 스위스 프랑 표시 채권 2억 2,500만 스위스 프랑, 2032년 만기 금리 2.0600%의 스위스 프랑 표시 채권 1억 8,500만 스위스 프랑, 2036년 만기 금리 2.4150%의 스위스 프랑 표시 채권 1억 스위스 프랑을 발행해 총 순수익 약 5억 800만 스위스 프랑(6억 1,100만 달러)을 거뒀다.

Digital Realty는 2026년 주당 Core FFO(순 프로모트 수익 제외) 전망치를 8.30~8.35달러로 상향했다. 2026년 7월 23일 기준 전망치는 8.15~8.20달러였다. 환율 변동을 반영하지 않은 주당 Core FFO(순 프로모트 수익 제외) 전망치도 8.10~8.15달러에서 8.25~8.30달러로 상향했다. NAREIT 정의 기준 주당 Funds From Operations 전망치는 8.40~8.45달러에서 8.55~8.60달러로 높아졌고, 희석 주당 순이익 전망치는 3.10~3.15달러에서 2.90~2.95달러로 낮아졌다.

프로모트 수익을 제외한 총매출 전망은 68억 5,000만~69억 5,000만 달러에서 70억 5,000만~71억 2,500만 달러로 상향됐으며, 조정 EBITDA 전망은 37억 5,000만~38억 5,000만 달러에서 38억~38억 5,000만 달러로 조정됐다. 갱신 임대차 계약의 임대료 가정은 현금 기준 10.0~12.0%, GAAP 기준 13.0~15.0%로 높아졌고, ‘동일 자본’ 기준 현금 NOI 성장률 전망은 4.25~5.25%에서 5.25~5.75%로 상향됐다. 자산 매각 및 자산 출자액의 예상 규모는 10억~15억 달러에서 15억~20억 달러로 늘었다. 반면 파트너 출자액을 차감한 개발 자본 지출은 42억 5,000만~47억 5,000만 달러로 유지됐으며, 안정화 후 평균 수익률은 10.0% 이상으로 예상됐다. 일반관리비(G&A) 전망은 6억 2,000만~6억 3,000만 달러에서 6억 4,000만~6억 5,000만 달러로 상향됐다. 전망 표에는 10월에 약 4.0%의 금리로 완료된 약 17억 5,000만 달러 규모의 장기 부채 발행이 반영돼 있다.

Digital Realty는 2026년 10월 29일 오후 5시(미 동부시간)에 투자자 대상 컨퍼런스 콜을 열 예정이며, 이 자리에는 Power와 최고재무책임자 Matt Mercier가 참석한다. 논의 자료는 통화에 앞서 회사 웹사이트의 투자자 섹션에 게시될 예정이며, 웹캐스트는 1년간 보관된다.