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I 5 migliori REIT sanitari in cui investire mentre la popolazione statunitense invecchia (2026)

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Invecchiamento come tema di investimento

Man mano che la popolazione invecchia, aumentano anche le esigenze di più trattamenti medici. Questo può rappresentare un tema vincente a lungo termine per gli investitori, poiché l’invecchiamento della generazione dei baby boomer—nati tra il 1946 e il 1964—è una tendenza demografica prevedibile, con i più giovani che raggiungeranno i 65 anni entro il 2029.

Tuttavia, investire nell’assistenza medica può essere complesso e richiede la scelta delle aziende o dei sotto‑settori giusti. Per esempio, trattiamo queste opzioni in “5 migliori ETF sanitari in cui investire“, “Top 5 aziende AI & Digital Biotech Companies” o “Top 5 Blue Chip Pharmaceutical Companies” tra molti altri articoli correlati a questo tema.

Un’altra opzione è scommettere sulla domanda di strutture mediche. Ospedali, case di riposo, centri di assistenza e altri beni immobili correlati saranno costantemente richiesti finché la popolazione invecchierà.

Un buon modo per gli investitori di accedere a questa tendenza è tramite i REIT sanitari (Real Estate Investment Trusts). I REIT sono azioni quotate in borsa di società che gestiscono migliaia o anche decine di migliaia di beni immobili. Negli Stati Uniti, i REIT sono obbligati per legge a distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi agli azionisti. Pertanto, sono anche una buona opzione per costruire un portafoglio focalizzato sul reddito.

Nel caso dei REIT sanitari, il valore degli asset e i ricavi che generano saranno probabilmente poco correlati al più ampio mercato immobiliare, e più focalizzati sulla domanda di assistenza sanitaria e strutture legate alla terza età.

Invecchiamento della popolazione

Negli ultimi anni la popolazione è invecchiata, ma ciò è nulla rispetto a ciò che deve ancora arrivare. Per quanto riguarda i REIT sanitari, la popolazione più rilevante è quella degli 80 anni e più, poiché sono i più propensi a necessitare assistenza medica, alloggi per anziani e cure specializzate.

Tra il 2007 e il 2024, questa categoria è aumentata solo moderatamente. Da ora in poi esploderà, con una crescita del 28% prevista entro il 2030.

Fonte: Ventas

In termini numerici, ciò significa che ulteriori mezzo milione di americani raggiungeranno gli 80 anni tra il 2024 e il 2026, e altri 876.000 tra il 2027 e il 2030. Inoltre, il 20% della popolazione avrà 65 anni o più. Questo potrebbe far salire il numero di americani con almeno una condizione cronica da 130 milioni a 180 milioni entro il 2030.

Fonte: Ventas

In media, gli alloggi per anziani non sono così volatili come altre forme di abitazione, a causa di un reddito e di esigenze abitative molto più stabili delle fasce demografiche più anziane. Per esempio, l’occupazione degli alloggi per anziani è scesa solo di pochi percento (2-4%) durante la Grande Crisi Finanziaria del 2009.

Fonte: Well Tower

Quindi, nel complesso, la tendenza positiva a lungo termine e la stabilità del settore, combinate con la distribuzione regolare del reddito imposta dalle normative, rendono i REIT sanitari una buona opzione per portafogli difensivi e focalizzati sul reddito.

I 5 migliori REIT sanitari

1. Welltower Inc.

Il patrimonio immobiliare di Welltower comprende strutture sanitarie, come studi medici, alloggi per anziani e centri di riabilitazione (assistenza medica fuori dagli ospedali). Welltower gestisce 1.400 proprietà negli Stati Uniti, Canada e Regno Unito.

È anche di gran lunga il più grande REIT sanitario sul mercato, con una capitalizzazione di mercato spesso 3 volte più grande rispetto al secondo più grande.

WELL Grafico dei prezzi

Il modo in cui Welltower ha raggiunto tale dimensione è principalmente attraverso acquisizioni, combinate con lo sviluppo di progetti. Per esempio, ha acquistato non meno di 6 miliardi di dollari di asset nel 2024, a oltre il 30% al di sotto del costo di sostituzione, secondo le valutazioni aziendali. Nel 2025, le acquisizioni di 38 ultra‑lusso Amica Senior Lifestyles’ portafoglio di comunità di alloggi per anziani per C$4,6 miliardi.

Fonte: Welltower

Il successo dell’azienda si basa anche sulla costruzione di un approccio ultra‑lungo termine, con un focus ristretto sulla competenza principale degli alloggi per anziani e delle strutture sanitarie orientate agli anziani.

Ogni decisione di allocazione del capitale che prendiamo è vista attraverso un “costo opportunità”. Questo ci costringe a considerare tutte le implicazioni di tali decisioni, ben nel futuro – quale sarà il costo se non viene fatta correttamente o affatto.

Nel nostro processo, spesso ci riferiamo alle tre domande di Warren Buffet per valutare il costo opportunità: “E poi cosa, rispetto a cosa, a spese di cosa.”

Il vasto portafoglio dell’azienda è un vantaggio, poiché i costi di costruzione degli alloggi per anziani sono aumentati significativamente e potrebbero aumentare ulteriormente a causa di potenziali tariffe. Questo ha portato a un forte calo delle nuove costruzioni di unità, che influenzerà il valore di mercato di quelle esistenti per diversi anni.

Fonte: Welltower

Dal punto di vista finanziario, Welltower è anche ben protetta da potenziali interruzioni finanziarie e dall’aumento dei tassi d’interesse, poiché oltre il 90% del debito dell’azienda è a tasso fisso.

Fonte: Welltower

Pertanto, gli investitori disposti a entrare nel settore e alla ricerca della massima sicurezza e scala probabilmente preferiranno Welltower per la massima diversificazione e dimensione del portafoglio offerta da qualsiasi singola azienda.

2. Ventas

VTR Grafico dei prezzi

Ventas è un altro attore importante nel settore immobiliare per anziani, con 1.400 proprietà, di cui oltre 800 sono proprietà di alloggi per anziani.

Fonte: Ventas

Questa prevalenza di proprietà per anziani è una tendenza in crescita nel portafoglio dell’azienda, con un aumento significativo dal 2021 (SHOP sta per Seniors Housing Operating Portfolio).

Fonte: Ventas

Nel 2025, l’azienda prevede che il tasso di occupazione torni ai livelli pre‑COVID e poi li superi. I ricavi stanno anche crescendo a un buon ritmo dell’8%, al di sopra del 5% di aumento dei costi.

Uno dei vantaggi competitivi di Ventas è un approccio molto basato sui dati per identificare i mercati più promettenti. Effettua inoltre una regolare modernizzazione delle strutture, consentendo prezzi premium per le proprietà più vecchie.

Un altro metodo adottato da Ventas per creare alloggi per anziani a costi ragionevoli è trasformare comunità su larga scala in alloggi per anziani, con 45 conversioni di questo tipo in corso nel 2025.

In una prospettiva più ampia, Ventas sta osservando la consolidazione del mercato degli alloggi per anziani, poiché attualmente solo il 16% del mercato è controllato da Ventas, altri REIT simili e proprietari‑operatori quotati in borsa di immobili sanitari.

Fonte: Ventas

Questo potrebbe rappresentare un’opportunità importante poiché almeno alcune delle proprietà sul mercato potrebbero essere in difficoltà a causa di una gestione scadente, soprattutto poiché l’aumento dei tassi ha messo a rischio le società poco capitalizzate e poiché non meno di 24 miliardi di dollari di prestiti per alloggi per anziani arriveranno a scadenza entro il 2027.

Fonte: Ventas

3. Healthpeak Properties

DOC Grafico dei prezzi

Mentre i più grandi REIT sanitari tendono ad avere una forte presenza negli alloggi per anziani, poiché questa è di gran lunga la parte più grande del mercato, i REIT più piccoli possono avere una maggiore proporzione del loro portafoglio nei centri di assistenza.

È il caso di Healthpeak, con non meno di 524 proprietà nel suo portafoglio medico, inclusi grandi ospedali.

Fonte: Healthpeak

Questo è un settore attraente poiché i costi di costruzione sono aumentati di circa il 40% dal 2020, limitando la nuova offerta. L’affitto necessario per coprire i costi di costruzione delle nuove unità è di circa 35‑40 $ per piede quadrato, rispetto al canone netto attuale di Healthpeak di circa 23 $ per piede quadrato.

Ciò consente a Healthpeak di spingere per affitti più alti al termine del contratto di locazione, aumentando la fidelizzazione degli inquilini attuali fino ad allora. Il contratto medio residuo è di 5,5 anni.

Fonte: Healthpeak

L’azienda è anche presente nel segmento dei laboratori, servendo il settore biotech con una forte presenza a San Francisco, Boston e San Diego.

Quindi dovrebbe beneficiare di una crescente quantità di denaro che fluisce nel settore, dopo diversi anni di bassa attività, una tendenza già visibile con 1 milione di piedi quadrati di nuovi contratti di locazione nel 2024.

Fonte: Healthpeak

Questo rimbalzo sta influenzando rapidamente anche l’inventario degli spazi di laboratorio vacanti, con un aumento del 75% tra il 2024 e il 2025.

Fonte: Healthpeak

Nel frattempo, il portafoglio meno centrale ma redditizio di 15 proprietà di alloggi per anziani (7.000 unità) sta performando bene, con un’occupazione in crescita che ha raggiunto l’86% nel 2024. Questo rende Healthpeak un buon REIT per gli investitori che cercano maggiore diversificazione, al di fuori di un portafoglio di alloggi per anziani.

4. Healthcare Realty

HR Grafico dei prezzi

Se un forte focus sulle strutture mediche è ciò che un investitore cerca in un REIT sanitario, allora la scelta migliore è probabilmente Healthcare Realty, con il 92% del portafoglio concentrato sull’assistenza medica ambulatoriale, ben al di sopra dei concorrenti.

L’azienda possiede 651 proprietà negli USA, per un totale di 38,4 milioni di piedi quadrati di superficie. Questa presenza copre la maggior parte dei 15 principali mercati del paese e collabora con molti dei suoi principali sistemi sanitari.

Queste proprietà sono anche situate in aree ad alta densità di popolazione, con un tasso di crescita annuo del 3%. L’azienda sta spostando il suo focus su questi mercati, vendendo asset sotto-performanti in regioni con minore densità di popolazione e crescita più lenta.

Questo REIT dovrebbe anche beneficiare delle demografie in invecchiamento, poiché le persone di 65 anni e più spendono il doppio rispetto a quelle di 45‑64 anni per visite mediche e costi sanitari all’anno.

Nel complesso, questo è un buon REIT per gli investitori conservatori che cercano rendimenti relativamente alti con alta sicurezza, poiché l’assistenza ambulatoriale, sia specialistica che di base, ha di gran lunga il più alto rapporto di copertura dell’affitto in tutta l’industria sanitaria, consentendo un rischio di insolvenza molto basso da parte di questi inquilini.

5. LTC Properties

LTC Grafico dei prezzi

All’estremità opposta dello spettro tra alloggi e assistenza ambulatoriale, alcuni REIT sanitari si specializzano in proprietà di assistenza infermieristica qualificata e alloggi per anziani. Questo è il caso di LTC Properties (LTC ), con proprietà divise approssimativamente 50/50 tra le due categorie.

L’azienda possiede un totale di 190 proprietà in 25 stati. Queste proprietà vengono poi affittate a vari fornitori di assistenza sanitaria, nessuno dei quali rappresenta più del 15,9% dei ricavi totali, riducendo il rischio che un unico inquilino abbia difficoltà finanziarie.

Per quanto riguarda la crescita, sono stati investiti 731 milioni di dollari dal 2019, con poca attività nel 2024, con solo 66 milioni di dollari investiti per l’intero anno.

LTC è una buona opzione REIT per gli investitori che cercano un reddito costante, poiché l’azienda ha mantenuto un record consecutivo di 20 anni di dividendi mensili, non interrotti da le varie crisi finanziarie e dalla pandemia durante questo periodo.

Ciò è stato ottenuto attraverso un approccio conservatore al debito e l’organizzazione delle scadenze del debito per allinearle al flusso di cassa dell’azienda.

Tuttavia, gli investitori dovrebbero essere consapevoli che i dividendi non sono stati aumentati da molto tempo (dal 2017), poiché l’azienda si concentra sulla crescita. Questo è più adatto a un portafoglio conservatore focalizzato sui dividendi mensili, come per un investitore in pensione.

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Jonathan è un ex ricercatore biochimico che ha lavorato nell'analisi genetica e nelle sperimentazioni cliniche. Ora è un analista di titoli e scrittore finanziario con un focus su innovazione, cicli di mercato e geopolitica nella sua pubblicazione 'The Eurasian Century'.