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Top 10 REIT (Immobiliare) Azioni da Investire (agosto 2026)

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L’Altra Grande Classe di Attività

Real estate è una classe di attività più ampia rispetto a azioni o obbligazioni. È anche una categoria percepita come difficile da investire, poiché possedere immobili solitamente implica dover trovare e gestire inquilini, occuparsi di ristrutturazioni e manutenzioni, ottenere un mutuo in banca, ecc.  Potrebbe anche richiedere mesi o anni prima di riuscire a vendere una proprietà.  Un’alternativa sono i REIT (Fondi di Investimento Immobiliare), azioni quotate in borsa di società che gestiscono migliaia o addirittura decine di migliaia di asset immobiliari.

I REIT offrono una liquidità molto più elevata, con la possibilità di comprare o vendere le loro azioni in un giorno e diversificazione.  I REIT sono legalmente obbligati a distribuire il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi agli azionisti. Quindi, sono anche una buona opzione per costruire un portafoglio focalizzato sul reddito.

Appartamenti, Case, Centri Commerciali e Altri

Molti REIT possiedono ciò che le persone pensano per primo quando sentono parlare di investimento immobiliare: appartamenti, case o forse immobili commerciali come negozi e centri commerciali. Sebbene questo rappresenti una gran parte dell’offerta dei REIT, esistono anche molti REIT più specializzati.

Alcuni sono specializzati in proprietà industriali, logistica o servizi tecnici come torri per telefonia cellulare e data center. Altri possiedono principalmente terreni destinati all’agricoltura o alla silvicoltura. Pertanto, investire in REIT può anche dare accesso a tipologie di asset immobiliari che per la maggior parte degli investitori non sarebbero direttamente investibili.

Tassi in Aumento

Una domanda che aleggia sui mercati immobiliari è l’aumento dei tassi di interesse. In teoria, tassi più alti dovrebbero ridurre i prezzi immobiliari. In pratica, può essere molto più complicato, soprattutto perché l’inflazione ha aumentato drasticamente i costi di sostituzione degli edifici esistenti.

Molto probabilmente saranno i REIT e le società immobiliari a dover effettuare un massiccio rifinanziamento, il che li colpirà negativamente a causa dei tassi più alti. Le aziende che hanno bloccato capitale a basso costo, al contrario, potrebbero vedere parte del loro debito “rimborsato” dall’inflazione e beneficiare del nuovo contesto inflazionistico.

Top 10 REIT (Immobiliare) Azioni da Investire

1. Prologis, Inc.

PLD Grafico dei prezzi

Prologis è una gigantesca azienda logistica che è cresciuta insieme all’e‑commerce e alla necessità di magazzini che questo ha creato (3 volte più rispetto al retail tradizionale). Attualmente registra un tasso di occupazione storico, con il 98% della capacità affittata.

Ad un certo punto, il 2,8% del PIL mondiale transita attraverso i magazzini e i centri di distribuzione di Prologis, con una superficie totale di 1.213 milioni di piedi quadrati, servendo 6.600 clienti.

L’azienda fornisce asset logistici a quasi tutte le grandi corporation globali in quasi tutti i settori.

Un forte vantaggio di Prologis è che i magazzini rappresentano solo il 3‑6% del costo della catena di approvvigionamento. Perciò, per i suoi clienti, questo non è mai un punto focale di riduzione dei costi, ma qualcosa da subappaltare, mentre il capitale può essere impiegato per esigenze più strategiche.

Prologis è straordinariamente efficiente, con G&A (Spese generali e amministrative) pari solo allo 0,3%, grazie alla sua enorme scala e agli investimenti passati in tecnologie scalabili.

Fonte: Prologis 

È la seconda più grande corporation con produzione solare on‑site negli Stati Uniti, con una capacità totale installata di 410 MW. Prologis dispone inoltre di un “land bank” (terreni non sviluppati) sufficiente per investimenti da 38 miliardi di dollari.

L’azienda è poco probabile che soffra per l’aumento dei tassi o dell’inflazione, poiché il suo rapporto debito / EBITDA aggiustato è pari a 4,3x, con 5,7 miliardi di liquidità e un tasso medio di interesse sul debito del 2,6%, e 9/10 di questo a tasso fisso.

Prologis è un titolo per gli investitori che cercano esposizione all’intera economia e al commercio, con la scala dell’azienda che le conferisce un vantaggio sia in termini di efficienza sia nella capacità di raccogliere capitale al costo più basso possibile.

2. American Tower Corporation

AMT Grafico dei prezzi

Oggi le torri per telefonia cellulare sono di proprietà di terzi, che le affittano a più operatori di telecomunicazioni. Questo consente alle compagnie di telecomunicazioni di condividere i costi della torre, rendendo l’intero settore più efficiente.

American Tower (AMT ) è il più grande operatore di tali strutture, con 226.000 siti di comunicazione, 42.000 negli Stati Uniti e Canada, e 184.000 a livello mondiale. I suoi mercati internazionali più importanti sono India (più torri di qualsiasi altro paese, inclusi gli USA), Germania, Spagna, America Latina e Africa.

L’azienda beneficia della crescente domanda di larghezza di banda mobile, con il rollout del 5G e l’emergere dell’IoT (Internet of Things) che dovrebbero mantenere questa tendenza in crescita. In generale, American Tower prevede che l’utilizzo totale di dati mobili negli USA quasi triplicherà tra il 2023 e il 2028, con una tendenza simile nel resto del mondo.

Con American Tower, gli investitori ottengono esposizione a un’infrastruttura telecom critica con un forte “moat” economico e un mercato che continua a crescere aggressivamente.

L’esposizione internazionale di American Tower è anche attraente, poiché la pone in una posizione favorevole per catturare la crescente penetrazione di Internet nei paesi in via di sviluppo. A lungo termine, la lunga storia di acquisizioni di successo di American Tower dovrebbe aiutarla a entrare in nuovi mercati.

3. Equinix, Inc.

EQIX Grafico dei prezzi

Equinix (EQIX ) fornisce infrastruttura digitale sotto forma di data center e servizi correlati. In totale gestisce 250 data center e prevede di aprirne altri 57.

Praticamente ogni azienda con un enorme fabbisogno di servizi cloud o di rivendita di servizi cloud collabora con Equinix, inclusi Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google e Netflix. Questo è dovuto in gran parte alle prestazioni di uptime leader di settore (periodo senza interruzioni di servizio) del 99,9999%.

Fonte: Equinix

Equinix ha mostrato una crescita costante, con un aumento del fatturato del 14% su base annua nel Q2 2023. L’azienda ricava i suoi ricavi dal Nord America ($890 milioni nel Q2 2023), EMEA ($687 milioni) e Asia ($442 milioni).

Equinix ha generato un “rendimento totale annualizzato del capitale proprio su 10 anni, includendo i dividendi reinvestiti al termine del 2022, di circa il 15%” e ha inoltre aumentato il suo dividendo negli ultimi 8 anni dalla sua conversione in REIT nel 2015.

Equinix ha un rapporto di leva netta di 3,6x, ma con debito che scade in media tra 8,1 anni e tassi di interesse al 2,18%, con solo 1/20 di debito a tasso variabile.

Il caso per il titolo Equinix è lo stesso dell’intero settore cloud, con Equinix, partner chiave nella creazione di “immobiliare virtuale” per quasi tutte le grandi corporation, direttamente o indirettamente, tramite tutti i principali fornitori cloud come AWS di Amazon. La sua esperienza le ha anche permesso di attrarre talenti di alto livello e di costruire data center su larga scala, ottimizzando al massimo operazioni e catena di approvvigionamento.

4. Welltower Inc.

WELL Grafico dei prezzi

Il portafoglio immobiliare di Welltower è costituito da strutture sanitarie, come studi medici, residenze per anziani e centri di riabilitazione (cure mediche fuori dagli ospedali). Welltower gestisce 1.400 proprietà negli USA, Canada e Regno Unito.

I cambi demografici con una popolazione in invecchiamento stanno potenziando l’attività dell’azienda, con un tasso di occupazione aumentato dell’1,9% su base annua nel Q2 2023 e un reddito operativo netto cresciuto del 24,2%. Questo è favorito da una riduzione della crescita delle residenze per anziani nonostante la domanda in aumento.

Fonte: Welltower

Welltower sta espandendo rapidamente attraverso acquisizioni, con asset per 3 miliardi di dollari già acquisiti o in corso nel 2023. Questo segue piani di espansione aggressivi precedenti, con non meno di 11 miliardi di capitale impiegato dal 2020 in poi. In questo contesto, Welltower cerca di trarre profitto da situazioni di stress temporaneo negli asset immobiliari, acquistandoli a sconto da grandi istituzioni finanziarie come Fannie Mae.

L’azienda è anche aggressiva nei piani di de‑leveraging, anche se il rapporto debito / EBITDA attuale è ancora elevato a 5,5x, con debito variabile che rappresenta il 13,2% del totale.

Welltower è un REIT di nicchia che opera in un settore sostenuto permanentemente dall’invecchiamento della generazione dei baby‑boomer, ora che molti stanno vendendo la casa, trasferendosi in strutture per anziani e necessitando più assistenza sanitaria. Questo sostiene Welltower facendo crescere il mercato e migliorando l’economia per unità per stanza affittata. L’azienda ha una lunga storia di acquisizioni e probabilmente diventerà uno dei principali attori nel settore in crescita dei REIT sanitari e per anziani.

5. VICI Properties Inc.

VICI Grafico dei prezzi

VICI è un REIT incentrato su casinò, altre proprietà di gioco d’azzardo e campi da golf.

Gestisce 124 milioni di piedi quadrati, 60.300 camere d’albergo e oltre 450 bar, ristoranti, night club e sportsbook. Tra i gioielli della corona di VICI ci sono 3 casinò nella Strip di Las Vegas: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand e The Venetian Resort Las Vegas. Circa la metà delle proprietà si trova a Las Vegas, il resto è sparso in varie località negli USA e Canada.

VICI è stato il 4° più grande IPO REIT nel 2018 e da allora ha quadruplicato il suo EBITDA. VICI è stato anche aggiunto all’indice S&P 500 nel giugno 2022, diventando uno dei titoli acquistati automaticamente dagli investitori passivi in questo popolarissimo indice statunitense.

Una delle più grandi parti del debito dell’azienda è un’obbligazione investment‑grade da 5 miliardi di dollari in scadenza nel 2032. Quindi, sebbene il debito sia piuttosto alto, il piano di rimborso lo rende relativamente sicuro a medio‑termine.

Fonte: VICI

VICI ha piani per espandersi a livello internazionale, ma per ora è principalmente focalizzata sul Nord America. Ovviamente, i profitti dell’azienda sono strettamente correlati alla salute dell’industria del gioco d’azzardo e della spesa di lusso in generale. Quindi, sebbene abbia beneficiato dal turismo internazionale e dall’aumento della ricchezza dell’1 % più ricco, potrebbe subire pressioni se il divario di ricchezza si riducesse.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Grafico dei prezzi

AvalonBay è un REIT che possiede proprietà residenziali con predilezione per le aree più dinamiche con alti livelli di occupazione, alta qualità della vita e “minore accessibilità abitativa”. In altre parole, zone costose con lavori ben pagati e immobili costosi.

Possiede 88.659 unità abitative in 13 stati, distribuite in 294 comunità di appartamenti.

Fonte: Avalon

L’occupazione è al 96% e rimane stabile, con i ricavi da affitto cresciuti del 6,5% su base annua. Le proprietà sono diversificate, con un mix di aree urbane e suburbane, per lo più edifici medio‑alti e piccoli multifamiliari.

Il mercato di fascia alta di AvalonBay si è dimostrato redditizio, con una performance CAGR dell’11,3% dal suo IPO e una crescita annualizzata del dividendo del 4,8%.

L’offerta di affitto dell’azienda è completata da AvalonConnect, un servizio di connettività completamente integrato con Internet, Wi‑Fi e sistemi Smart Home, che aumenta la comodità per i professionisti “white‑collar”, soprattutto con l’aumento del lavoro da casa (WFH).

Tra le sue sedi sulle coste e il focus su redditi elevati, AvalonBay ha probabilmente beneficiato del boom tecnologico dell’ultimo decennio e dei livelli record dei prezzi azionari. Questo è un elemento da tenere presente per gli investitori, poiché eventuali problemi seri in questi settori potrebbero ridurre la domanda di appartamenti AvalonBay.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Grafico dei prezzi

Alexandria sviluppa e poi affitta immobili al settore delle scienze della vita e AgriTech, come laboratori di ricerca, strutture di test, ecc., già completamente attrezzati. Attualmente conta circa 1.000 inquilini su 74,6 milioni di piedi quadrati di immobili, distribuiti in 432 proprietà.

Le strutture di Alexandria si trovano nei principali poli di innovazione americani in California, Seattle e nella costa nord‑est.

L’azienda beneficia del boom delle nuove tecnologie biotecnologiche come le terapie a RNA, le terapie geniche e altre innovazioni del settore. Fornire spazi di laboratorio e ricerca flessibili consente alle aziende farmaceutiche e biotech di variare il loro footprint a seconda dei nuovi progetti e del successo delle attività di R&D. Alexandria è un partner chiave per queste aziende, felice di concentrare il proprio capitale sullo sviluppo e la vendita di farmaci invece che su CAPEX immobiliare.

Offre anche ad Alexandria uno dei più alti margini EBITDA nel settore REIT, pari al 69% nel 2022.

Gli inquilini provengono da tutti i settori delle scienze della vita, con una grande parte costituita da grandi corporation e ricerca istituzionale, rendendo l’azienda poco sensibile alla disponibilità di capitale VC, che potrebbe essere una preoccupazione in un settore biotech noto per la sua ciclicità.

L’azienda ha adottato un approccio prudente al finanziamento, con un livello relativamente alto di debito (5,1x EBITDA) ma anche una durata molto lunga, con il debito residuo che raggiunge i 13,2 anni, nessuna scadenza prima del 2025 e finanziato con un tasso di interesse del 3,53%, praticamente tutto a tasso fisso.

La biotecnologia sta ora raccogliendo i frutti di decenni di sviluppo della genomica e della tecnologia RNA. È quindi probabile che gli sforzi di R&D biotech si intensifichino ulteriormente, offrendo molte opportunità di crescita per Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

VNO Grafico dei prezzi

Uno dei settori immobiliari che non ha performato bene durante la pandemia e successivamente è lo spazio per uffici. I lockdown e poi il lavoro da casa (WFH) hanno apparentemente ridotto permanentemente la domanda di uffici.

Vornado è un REIT specializzato in spazi per uffici, principalmente a Manhattan ma anche in piccola parte a San Francisco e Chicago. Vornado possiede 19,9 milioni di piedi quadrati di uffici in 30 proprietà, oltre a 2,5 milioni di piedi quadrati di retail su strada e 1.663 unità residenziali.

Mentre il settore sta vivendo una crisi, non è chiaro se immobili di prim’ordine come il centro di New York saranno colpiti allo stesso modo degli uffici in location secondarie. Con il titolo in calo di quasi il 75%, è anche possibile che questo sia già ampiamente prezzato.

Un importante driver di crescita per Vornado sarà il continuo ri‑sviluppo del distretto Penn, centrato attorno alla stazione ferroviaria Penn e al Madison Square Garden. Sta diventando un nuovo polo tecnologico, con aziende come Amazon, Meta, Apple (AAPL ) e Samsung che aprono uffici lì.

Fonte: Vornado

Vornado è un investimento per investitori contrarian. Dovranno concentrarsi su FFO (Fondi dalle Operazioni) ancora solidi, sul successo del ri‑sviluppo Penn e contare sulla tesi che gli spazi per uffici nel più importante centro finanziario degli USA rimarranno molto richiesti in futuro.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Grafico dei prezzi

A volte, il principale richiamo dei REIT per i loro clienti è l’accesso a capitale a basso costo per costruire o acquistare immobili, che poi possono essere affittati. Questo è il caso di IIPR, che serve l’industria legale della cannabis negli USA.

La cannabis è ancora una droga illegale a livello federale, e quasi tutte le aziende del settore non riescono ad accedere a capitale da banche e investitori istituzionali. Ciò significa che spesso devono pagare tassi d’interesse dal 10‑15% su qualsiasi prestito riescano a ottenere.

Ma la coltivazione legale moderna della cannabis è un settore altamente intensivo di capitale, che richiede milioni di piedi quadrati di serre molto avanzate. Così, IIPR ha fornito loro serre che sarebbero state molto più costose se le avessero costruite autonomamente.

Fonte: IIPR

Inoltre, la scala e l’expertise di IIPR le consentono di costruire a costi inferiori e di fornire competenze tecniche preziose in agricoltura indoor, come la gestione dell’umidità, il controllo dei parassiti, la pulizia dell’aria e l’estrazione chimica.

IIPR è presente in 19 stati USA ed è nota per contratti di locazione molto lunghi, da 15‑20 anni. È cresciuta aggressivamente dal 2016, con un reddito operativo in crescita a CAGR a tre cifre.

Fonte: IIPR

IIPR mostra anche un livello di debito notevolmente basso per un REIT, con solo un’obbligazione da 330 milioni a 5,5% da rimborsare nel 2026. Questo la rende molto più sicura rispetto alla maggior parte dei REIT nel contesto di inflazione e tassi di interesse in aumento.

Il settore della cannabis è in una sorta di crisi dal 2021 a causa dei ritardi nei cambiamenti della normativa federale, nonostante più della metà degli stati USA abbia ormai legalizzato la droga. Ciò ha anche influenzato i prezzi delle azioni di IIPR, spingendo il suo rendimento da dividendo quasi al doppio delle cifre, rendendolo uno dei più alti rendimenti nel settore REIT.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Grafico dei prezzi

Un tipo di asset immobiliare che può fornire rendimenti non correlati ai prezzi delle proprietà e degli affitti è il terreno agricolo. Questo tipo di asset è molto più correlato ai prezzi delle materie prime internazionali.

Il terreno agricolo è anche il più grande settore immobiliare negli USA, pari in dimensioni a quello degli appartamenti e al doppio di quello industriale. Nonostante questa dimensione, le istituzioni finanziarie lo possiedono quasi per nulla.

Fonte: Farmland Partners Inc [securities_stock_price_tag symbol="FPI" exchange="NYSE"]

Farmland Partners è il più grande REIT agricolo degli USA, con 190.000 acri in 20 stati.

Il valore delle proprietà dell’azienda è stato sostenuto da diverse tendenze, in particolare da una popolazione globale in crescita combinata a un costante declino delle terre arabili. L’incredibile tasso di vacanza dello 0% nel portafoglio di Farmland Partners dimostra l’alta domanda per tali proprietà.

Il 10% del portafoglio dell’azienda è in investimenti a lungo termine, spesso difficili da realizzare per gli agricoltori individuali, come frutteti (agrumi, avocado, noci) e vigneti, che richiedono diversi anni di lavoro e investimento prima di produrre un raccolto. Tuttavia, l’investimento e la pazienza possono ripagare, poiché queste proprietà rappresentano il 30% degli asset di Farmland Partners per valore.

Il reddito da terreni agricoli proviene dagli affitti, ma l’azienda beneficia anche dell’apprezzamento a lungo termine del valore del terreno agricolo, solitamente pari o superiore all’inflazione. Dal 1970, i terreni agricoli hanno registrato un CAGR del 5,9%.

Un altro potenziale di guadagno per Farmland Partners è quando alcuni appezzamenti individuali possono diventare più redditizi costruendo impianti solari o eolici o vendendoli a sviluppatori immobiliari. Attualmente Farmland Partners ha oltre 250 MW di generazione solare e eolica in sviluppo in 9 progetti, con altri 18 progetti in opzione.

Il principale richiamo di Farmland Partners per gli investitori è la sua relativamente bassa correlazione con gli altri mercati immobiliari. Con le discussioni su un nuovo superciclo delle materie prime, aggiungere una classe di attività non correlata con una storia di rendimenti costanti del 5‑10% a un portafoglio potrebbe essere un’opzione interessante.

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Jonathan è un ex ricercatore biochimico che ha lavorato nell'analisi genetica e nelle sperimentazioni cliniche. Ora è un analista di titoli e scrittore finanziario con un focus su innovazione, cicli di mercato e geopolitica nella sua pubblicazione 'The Eurasian Century'.