Reddito Immobiliare Passivo sulla Blockchain – Thought Leaders

Una delle principali vie per il reddito passivo nel mondo degli investimenti è il settore immobiliare. Che si tratti di proprietà residenziali che generano cash‑flow, edifici commerciali, uffici o hotel, il settore immobiliare ha creato infinite opportunità per gli acquirenti di ricevere pagamenti regolari oltre all’apprezzamento del capitale a lungo termine.

Tuttavia, il settore immobiliare è tradizionalmente riservato ai più facoltosi. Specialmente nel mercato nordamericano post‑pandemico, dove gli acquirenti competono con più offerte — alcune fino al 10% sopra il prezzo richiesto. Il mercato immobiliare canadese è aumentato notevolmente negli ultimi mesi, come si può vedere nel grafico qui sotto di TD Economics:

Man mano che più investitori al dettaglio vengono esclusi da questa classe di attività, emergono marketplace immobiliari per soddisfare questa domanda. Chi è interessato a ottenere esposizione al settore immobiliare può ora acquistare frazioni di proprietà o REIT, a un prezzo molto più accessibile e senza guerre di offerte.

Alcuni dei principali marketplace immobiliari statunitensi hanno raccolto più di $1 miliardo e hanno distribuito consistenti ritorni in contanti agli investitori.

Tuttavia, esistono importanti sfide operative per questi canali. In un mondo in cui la tecnologia consente un accesso istantaneo tra le classi di attività, la necessità di una gestione sicura del cap‑table, distribuzioni fluide e procedure KYC/AML semplificate è più alta che mai. Inoltre, liquidità, trasferibilità e trasparenza sono importanti per gli investitori.

In questo rapporto, esploriamo come la tecnologia blockchain stia sconvolgendo i marketplace immobiliari e creando un nuovo ecosistema di investimento attorno alla classe di attività più antica del mondo.

Lato Emittente

Gli emittenti apprezzano la semplicità e i bassi costi di transazione. Dopotutto, più bassi sono i costi di emissione dei titoli, più alti sono i loro margini di profitto e maggiori sono i rendimenti che possono offrire ai loro investitori, aumentando la domanda.

Gli emittenti immobiliari competono tra loro su due fronti principali:

• Rendimenti più alti e costi di transazione più bassi: i rendimenti annuali tipici per il settore immobiliare residenziale variano dal 7–20%, a seconda della quantità di liquidità, del rischio sostenuto dagli investitori e del tipo di proprietà acquistata. Tokenizzando i titoli immobiliari, gli emittenti sostengono costi di transazione molto più bassi, il che può risultare attraente per gli investitori che cercano di ottenere una percentuale più alta del cash‑flow. 
• Sicurezza e Trasparenza: la tecnologia blockchain consente agli emittenti di monitorare il loro cap‑table in tempo reale, senza la necessità di aggiornarlo manualmente costantemente (i detentori di token in whitelist sono registrati e visibili nella pagina del contratto del token). Fornisce inoltre agli investitori trasparenza sui dividendi e sulla struttura di proprietà. Nel caso in cui il titolo sia emesso su una blockchain pubblica, la distribuzione della proprietà è visibile a chiunque su internet. Questa può essere una caratteristica attraente per gli investitori, poiché la loro proprietà è conservata in modo sicuro.

Lato Investitore

Gli investitori beneficiano anche dell’adozione della blockchain su molti fronti. Dal punto di vista dell’allocazione degli asset, la diversificazione è un fattore importante — sia a livello geografico sia per tipo di proprietà. Inoltre, la possibilità di negoziare i propri titoli senza incorrere in premi di liquidità è anch’essa attraente, e molti mercati secondari stanno emergendo in tutto il mondo. Finché i titoli digitali sono omogenei (emessi sullo stesso protocollo), le borse possono quotare qualsiasi asset indipendentemente dal marketplace di provenienza.

Gli investitori immobiliari possono trarre vantaggio dai titoli digitali in due ambiti:

• Rischio più basso per singolo asset: acquistando solo frazioni di proprietà o spesso quote più piccole in fondi immobiliari, gli investitori diversificano ulteriormente i loro portafogli tra regioni e tipologie di proprietà. Possono costruire i propri portafogli immobiliari senza dipendere da entità intermediarie e gestori di fondi. Il loro profilo di rischio complessivo può diminuire se scelgono di allocare il capitale in modo più sparso.
• Trasferibilità e liquidità: i mercati secondari per i titoli digitali stanno emergendo a livello globale, dal ATS di tZERO dove si scambiano asset come Aspencoin agli exchange decentralizzati come Uniswap dove gli investitori possono vendere i token immobiliari di RealT. La tokenizzazione ha permesso agli exchange di creare un’infrastruttura in cui solo i wallet in whitelist possono scambiare tra loro, operando comunque entro i quadri imposti dagli organi regolatori. Questo consente agli investitori di liquidare le proprie partecipazioni senza pagare premi elevati, e possono anche acquisire titoli immobiliari anche dopo che le offerte sono state esaurite.