Immobilien
Starwood Property Trust verbucht aufgrund von Kreditbelastungen einen Verlust von 389,7 Millionen US-Dollar
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Starwood Property Trust (STWD ) legte seine Ergebnisse für das dritte Quartal vor am 6. November 2026: Der dem Unternehmen zurechenbare GAAP-Nettoverlust belief sich auf 389,7 Millionen US-Dollar beziehungsweise 1,08 US-Dollar je verwässerter Aktie, da Kredit- und Bewertungsbelastungen die höheren Umsätze überwogen. Ein Jahr zuvor hatte das Unternehmen 72,6 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,19 US-Dollar je Aktie verdient. Damit stehen dem hohen bilanziellen Verlust positive, aber gesunkene Distributable Earnings gegenüber.
Der Umsatz stieg von 488,9 Millionen US-Dollar auf 545,9 Millionen US-Dollar, während die Gesamtkosten und -aufwendungen von 489,4 Millionen US-Dollar auf 839,7 Millionen US-Dollar zunahmen. Im Quartal fielen eine Kreditverlustvorsorge von 336,6 Millionen US-Dollar gegenüber 28,4 Millionen US-Dollar ein Jahr zuvor, Verluste aus der Bewertung von Hypothekendarlehen zum beizulegenden Zeitwert in Höhe von 121,6 Millionen US-Dollar nach einem Gewinn von 52,4 Millionen US-Dollar im Vorjahresquartal sowie nicht zahlungswirksame Wertminderungen von Immobilien in Höhe von 32,2 Millionen US-Dollar an. Diese Belastungen erklären mit, warum höhere Zins-, Servicing- und Mieteinnahmen nicht zu einem Gewinn unterm Strich führten.
Im Formular 10-Q führte das Unternehmen die Kreditverlustvorsorge auf ein höheres Risiko von Rückzahlungsausfällen infolge gestiegener prognostizierter Zinssätze zurück. Da das Kreditportfolio überwiegend variabel verzinst ist, erhöhen höhere Zinsen die Schuldendienstlast der Kreditnehmer. Zugleich treiben sie die Kapitalisierungszinssätze nach oben und die Immobilienwerte nach unten, was die Möglichkeiten der Kreditnehmer einschränkt, ihre Kredite zu refinanzieren oder Immobilien zu verkaufen. Die Wertberichtigungen auf ausgereichte Kredite beliefen sich am 30. September auf 704,2 Millionen US-Dollar, verglichen mit 440,8 Millionen US-Dollar am 31. Dezember 2025.
Der Bestand an Problemkrediten entwickelte sich teilweise besser. Nicht als bonitätsverschlechtert eingestufte Kredite im Status der Nichtverzinsung gingen von 967,7 Millionen US-Dollar zum Jahresende auf 660,7 Millionen US-Dollar zurück; im Quartal wurden keine weiteren gewerblichen Kredite ohne Bonitätsverschlechterung in den Status der Nichtverzinsung überführt, und ein gewerblicher Kredit über 107,9 Millionen US-Dollar wurde wieder in den Zinslauf aufgenommen. Die Kreditverlustvorsorge berücksichtigt dennoch die über die gesamte Laufzeit der Kredite erwarteten Verluste und nicht nur Kredite, die bereits nicht mehr verzinst werden.
Non-GAAP-Ergebnis liegt unter der Dividende
Die Distributable Earnings, eine vom Unternehmen definierte Non-GAAP-Kennzahl, bei der Kreditverlustvorsorgen, nicht realisierte Bewertungsänderungen und weitere festgelegte Posten herausgerechnet werden, während realisierte Ergebnisse berücksichtigt werden, beliefen sich auf 116,8 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,31 US-Dollar je verwässerter Aktie. Im zweiten Quartal hatten sie noch 151,5 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,40 US-Dollar betragen. Kreditrückstellungen und Wertminderungen von Immobilien fließen erst dann in die Kennzahl ein, wenn sie im Rahmen eines Verwertungsereignisses als nicht einbringlich gelten, in der Regel bei Rückzahlung des Kredits oder Verkauf des zugrunde liegenden Vermögenswerts.
Eine neue ergänzende Kennzahl, die Distributable Earnings vor realisierten Gewinnen und Verlusten aus der gewerblichen Kreditvergabe, belief sich auf 155,2 Millionen US-Dollar beziehungsweise 0,41 US-Dollar je Aktie. Sie lässt realisierte Gewinne und Verluste aus der Abwicklung nicht mehr verzinster gewerblicher Kredite sowie dem Verkauf zwangsverwerteter Immobilien im Segment für gewerbliche und private Immobilienfinanzierungen unberücksichtigt. Im dritten Quartal bedeutete dies, dass realisierte Verluste aus Verkäufen zwangsverwerteter Immobilien in Höhe von 38,4 Millionen US-Dollar herausgerechnet wurden, berechnet auf Basis der Distributable Earnings des Unternehmens.
Das Management und der Vorstand berücksichtigen beide Kennzahlen bei der Leistungsbeurteilung und der Festlegung der Dividende. Beide Kennzahlen je Aktie lagen weiterhin unter der Quartalsdividende von 0,48 US-Dollar. Das zeigt, dass selbst nach Ausklammerung der hohen nicht realisierten und kreditbezogenen Belastungen die vom Unternehmen bevorzugten Ergebniskennzahlen nicht ausreichten, um die Ausschüttung zu decken.
Investitionen steigen, während Altbestände abgewickelt werden
Starwood investierte im Quartal 3,2 Milliarden US-Dollar und in den ersten neun Monaten 8,2 Milliarden US-Dollar. Nach Angaben des Unternehmens war der Einsatz von 2,4 Milliarden US-Dollar in der gewerblichen Immobilienfinanzierung der höchste Quartalswert seit vier Jahren und brachte das Portfolio auf den Rekordstand von 17,8 Milliarden US-Dollar. Zu den bedeutenden Neuausreichungen gehörten eine erstrangige Hypothek über 587,9 Millionen US-Dollar, besichert durch ein Portfolio von Industrie- und Lagerimmobilien, von der 558,5 Millionen US-Dollar ausgezahlt wurden, sowie eine erstrangige Hypothek über 373,2 Millionen Euro (428,1 Millionen US-Dollar), besichert durch ein französisches Portfolio von Logistikimmobilien für die letzte Meile, von der 266,0 Millionen US-Dollar ausgezahlt wurden.
Die Arbeit an Altbeständen wurde fortgesetzt. Eine durch Zwangsvollstreckung erworbene Mehrfamilienwohnimmobilie in Dallas mit 500 Wohneinheiten wurde für 74,0 Millionen US-Dollar und mit einem GAAP-Verlust von 10,8 Millionen US-Dollar verkauft. Eine Immobilie in Phoenix mit 256 Wohneinheiten wurde für 22,6 Millionen US-Dollar und mit einem Verlust von 0,8 Millionen US-Dollar veräußert. Der Vorsitzende und CEO Barry Sternlicht erklärte, das Unternehmen rechne weiterhin damit, „fast die Hälfte der leistungsschwachen Vermögenswerte abzuwickeln, mit denen wir ins Jahr gestartet sind“.
Starwood kaufte außerdem rund 6,7 Millionen Stammaktien für 107,8 Millionen US-Dollar zurück. Im Rahmen des Rückkaufprogramms über 400 Millionen US-Dollar standen damit noch 262,5 Millionen US-Dollar zur Verfügung. Präsident Jeffrey DiModica sagte, dass zuvor im Jahr 2026 Finanzierungen im Umfang von rund 2,1 Milliarden US-Dollar zu Zinssätzen und Spreads abgeschlossen worden seien, die unter den zum Zeitpunkt der Ergebnisveröffentlichung verfügbaren Konditionen lagen.
Die Barmittel und verfügungsbeschränkten Barmittel beliefen sich am 30. September auf insgesamt 712,7 Millionen US-Dollar. Das Management beurteilte die aktuelle Liquidität und den Zugang zu zusätzlicher Liquidität als ausreichend, um die finanziellen Verpflichtungen für mindestens die nächsten 12 Monate zu erfüllen.
Das Quartal verbindet somit ein wachsendes Kreditportfolio und umfangreiche Kapitalrückflüsse an die Aktionäre mit zinsbedingten Kreditkosten und realisierten Verlusten aus älteren Vermögenswerten. Entscheidend für die künftigen Ergebnisse wird sein, ob die Erträge aus dem erweiterten Portfolio und die weitere Abwicklung von Altbeständen die Lücke zwischen den Distributable Earnings und der Dividende schließen können, ohne dass erneut Kreditbelastungen dieser Größenordnung anfallen.
