صافي دخل Community Healthcare Trust يرتفع في الربع الثالث إلى 3.1 ملايين دولار

Community Healthcare Trust (CHCT ) أعلنت نتائج الربع الثالث في 3 نوفمبر 2026، مسجلةً صافي دخل بلغ نحو 3.1 ملايين دولار أمريكي، أو 0.09 دولار للسهم المخفف، خلال الربع المنتهي في 30 سبتمبر، مقارنةً بـ1.64 مليون دولار، أو 0.03 دولار للسهم، في الفترة نفسها من العام السابق. كما كشفت الشركة، وهي صندوق استثمار عقاري في قطاع الرعاية الصحية، عن تفاصيل بيع بعض العقارات والتزامات الاستحواذ وخطط تمويل النمو من خلال رأس المال المحتجز وإعادة تدوير الأصول.

ارتفع إجمالي الإيرادات إلى 32.44 مليون دولار، مقارنةً بـ31.09 مليون دولار. وزادت الأموال من العمليات (FFO)، وهي مقياس يعيد إضافة مصروفات الإهلاك والإطفاء العقاريين ويستبعد خسائر بيع العقارات وانخفاض قيمتها، إلى 0.54 دولار للسهم المخفف، مقارنةً بـ0.50 دولار. كما ارتفعت الأموال المعدلة من العمليات (FFO)، التي تُعدّل أيضًا بنودًا منها الإيجار المحتسب على أساس القسط الثابت والتعويضات القائمة على الأسهم، إلى 0.58 دولار للسهم، مقارنةً بـ0.56 دولار.

تراجعت المصروفات العامة والإدارية إلى 4.19 ملايين دولار، مقارنةً بـ4.89 ملايين دولار في الربع الثاني. وعزت الشركة هذا التحسن مقارنةً بالربع السابق جزئيًا إلى انخفاض مصروفات التعويضات المؤجلة بنحو 0.9 مليون دولار، بعد استهلاك القيمة بالكامل لجوائز الأسهم المقيدة ومصادرة وحدات الأداء، وهو ما قابله جزئيًا استهلاك قيمة المنح الجديدة المقدمة في الربع الثالث. وجاءت زيادة الأرباح على أساس سنوي رغم ارتفاع مصروفات الفوائد إلى 7.52 ملايين دولار، مقارنةً بـ7.08 ملايين دولار.

تراجع النقد المتاح للتوزيع

لم تؤدِّ زيادة الأموال من العمليات والأموال المعدلة من العمليات إلى ارتفاع الأموال المتاحة للتوزيع. ويقدّر التقرير التكميلي للربع الثالث هذا المقياس، الذي تعرّفه الشركة، بنحو 11.79 مليون دولار؛ ويُحسب بخصم عمولات التأجير وتحسينات المستأجرين والنفقات الرأسمالية المتكررة من الأموال المعدلة من العمليات، بعد إجراء تعديلات أخرى على البنود غير النقدية. ويقل هذا المبلغ عن 12.99 مليون دولار في الربع الثاني و11.86 مليون دولار قبل عام.

شملت الخصومات في الربع الثالث 1.05 مليون دولار من عمولات التأجير، و1.84 مليون دولار من تحسينات المستأجرين، و1.58 مليون دولار من النفقات الرأسمالية المتكررة. وتساعد هذه التكاليف على مستوى العقارات في تفسير تحرك النقد المتاح للتوزيع في الاتجاه المعاكس للمقاييس التشغيلية الرئيسية.

إعادة تدوير رأس المال تدعم خطط الاستحواذ

حققت عملية بيع عقار واحد خلال الربع صافي عائدات بلغت نحو 0.1 مليون دولار، وتكبدت الشركة خسارة من البيع قدرها 0.7 مليون دولار. وحققت عمليتا بيع أُنجزتا بعد نهاية الربع صافي عائدات مجمعة بلغت نحو 31.5 مليون دولار. وتتوقع الشركة استخدام هذه العائدات في عمليات استحواذ عبر مبادلات العقارات المماثلة بموجب المادة 1031، وكذلك لأغراضها العامة.

تخضع أربعة عقارات لاتفاقيات شراء نهائية، بسعر شراء إجمالي متوقع يبلغ نحو 99 مليون دولار، رهنًا باكتمالها وإشغالها. وتقدّر الشركة العوائد بنحو 9.1% إلى 9.75%، وتتوقع إتمام أول عملية استحواذ في الربع الرابع من عام 2026، والثانية في الربع الأول من عام 2027، والعمليتين المتبقيتين بين منتصف عام 2027 ومطلع عام 2028. ولا تضمن الشركة توقيت هذه الصفقات أو إتمامها.

أعلن مجلس الإدارة في 3 نوفمبر عن توزيع أرباح ربع سنوي قدره 0.33 دولار للسهم، دون تغيير عن الربع السابق. ويعرض عرض المستثمرين لشهر نوفمبر خفضًا في أغسطس 2026 من 0.48 دولار إلى هذا المستوى، ويشير إلى أن قائمة عمليات الاستحواذ المحتملة تضم أربعة مرافق لإعادة التأهيل للمرضى المقيمين، مطورة حديثًا.

تتوقع الإدارة أن يتيح خفض توزيعات الأرباح الاحتفاظ بمبلغ يتراوح بين 25 مليونًا و30 مليون دولار على مدى 24 شهرًا، لإعادة توظيفه بعوائد متوقعة تتراوح بين 9% و12%. وتعتزم الشركة تمويل النمو من رأس المال المحتجز وإعادة تدوير الأصول. ولم تصدر الشركة أي أسهم بموجب برنامجها للبيع في السوق خلال الربع الثالث.

الإشغال يرتفع قليلًا فيما لا تزال صفقة المستأجر معلّقة

تحسنت نسبة إشغال العقارات المؤجرة إلى 90.1%، مقارنةً بـ89.8% في الربع الثاني، لكنها لم تتغير عن مستواها قبل عام؛ ويبلغ الهدف الاستراتيجي للإدارة 92%. وبلغ معدل الاحتفاظ بالمستأجرين خلال الاثني عشر شهرًا الماضية 69.1%، انخفاضًا من 78.3% قبل عام، فيما شمل نشاط التأجير في الربع الثالث عقود إيجار جديدة لمساحة قدرها 21,000 قدم مربع وتجديد عقود لمساحة قدرها 88,000 قدم مربع. وتضم المحفظة 196 عقارًا في 36 ولاية، بمساحة إجمالية تقارب 4.5 ملايين قدم مربع، وتمثل استثمارات بنحو 1.2 مليار دولار حتى 30 سبتمبر.

دفع مشغّل مستشفى للصحة السلوكية لكبار السن، يشغل ستة عقارات، نحو 0.5 مليون دولار إيجارًا خلال الربع، أي بزيادة تقارب 0.2 مليون دولار عن الربع الثاني. ووقّع المستأجر في يوليو 2025 خطاب نوايا لبيع أعماله إلى جهة تقدم خدمات الرعاية الصحية السلوكية. ويستكمل المشتري المحتمل إجراءات العناية القانونية والتجارية الواجبة، ويعدّ اتفاقيات شراء نهائية تتضمن عقود إيجار جديدة لتلك العقارات، لكن الشركة لا تستطيع ضمان توقيت الصفقة أو إتمامها في نهاية المطاف.

ينتهي الربع مع ارتفاع الأموال من العمليات والأموال المعدلة من العمليات لدى Community Healthcare Trust، لكن مع انخفاض النقد المتاح للتوزيع. ويتمثل الاختبار التالي لاستراتيجيتها في معرفة ما إذا كان رأس المال المحتجز ومبيعات العقارات قادرين على تمويل عمليات الاستحواذ المخطط لها، بالتزامن مع تحسن التأجير والتوصل إلى نتيجة بشأن صفقة المستأجر التي لم تُحسم بعد.