5 أنواع قروض الرهن العقاري للمشترين (أغسطس 2026)

يقوم الناس بإجراء عمليات شراء كل يوم، وفي الغالب تكون هذه مشتريات صغيرة لا تهم كثيرًا في الصورة العامة. هذه أشياء بسيطة مثل البقالة، أو همبرغر للغداء، أو تذكرة سينما أو دفع ثمن الوقود.

ومع ذلك، هناك أوقات في الحياة تقوم فيها بعملية شراء ستؤثر لسنوات أو عقود أو حتى لبقية حياتك. شراء منزل جديد هو أحد هذه الحالات، وهو بسهولة أحد أكبر المشتريات (والتكاليف) التي ستقوم بها في حياتك. بطبيعة الحال، هذا يعني أنك ستحتاج إلى مبلغ كبير من المال لا يملكه الكثيرون بسهولة كسيولة نقدية أو في حساباتهم البنكية.

الخيار الحقيقي الوحيد هنا هو الحصول على قرض سكني. ومع ذلك، نظرًا لأن القروض ليست كلها متشابهة، قد يكون من المفيد لك استكشاف خيارات الرهن العقاري المختلفة والعثور على الأنسب لوضعك المالي. قد تكون بعضها مفيدة بما يكفي لتتمكن من شراء منزلك الجديد وتظل تحتفظ ببعض المال في جيبك، بينما قد لا يغطي القرض السيء سوى جزء بسيط من تكلفة المنزل المستقبلي.

هذه الأمور تتطلب دراسة دقيقة وتخطيطًا جيدًا، خاصة في هذه الأيام التي تكون فيها الأسعار غير مستقرة وتميل إلى الارتفاع بشكل متكرر وكبير.

أنواع الرهون العقارية المختلفة

كما ذكرنا، هناك أنواع مختلفة من الرهون العقارية، واختيار النوع المناسب يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا لسنوات، إن لم يكن لعقود من حياتك المستقبلية. لقد قمنا بتقليص القائمة إلى 5 أنواع يجب أن تأخذها في الاعتبار، بما في ذلك ما يلي:

1. قرض تقليدي
2. قرض جامبو
3. قرض مضمون حكوميًا
4. رهن عقاري ثابت السعر
5. رهن عقاري متغير السعر

القرض التقليدي عادةً ما يكون الأفضل للمقترضين الذين يتمتعون بدرجة ائتمان جيدة، بينما يعتبر قرض الجامبو رائعًا لأولئك الذين يرغبون في شراء منازل باهظة الثمن مع درجة ائتمان ممتازة. إذا كانت درجة ائتمانك منخفضة وتريد دفع دفعة أولى قليلة، فإن القرض المضمون حكوميًا هو الخيار الأنسب لك. ومع ذلك، إذا كنت تنظر إلى سنوات سداد طويلة وتريد عدم وجود مفاجآت، فإن الرهن العقاري ثابت السعر هو بالتأكيد ما يناسبك. أما إذا كنت تخطط أن يكون منزلك الجديد مجرد منزل مؤقت، فإن الرهن العقاري المتغير السعر سيكون مناسبًا لك.

1. القرض التقليدي

الأول في قائمتنا هو القرض التقليدي. هذا القرض غير مدعوم من الحكومة الفدرالية، ويمكن أن يأتي بأحد الشكلين — متوافق أو غير متوافق.

في الأساس، القرض المتوافق، كما يشير الاسم، “يتوافق” مع مجموعة معينة من المعايير التي وضعتها وكالة التمويل السكني الفدرالية (FHFA). تشمل هذه المعايير حجم القرض، حجم الدين، والائتمان. على سبيل المثال، في عام 2022، كان حد القرض المتوافق 647,200 دولار في معظم المناطق العادية و970,800 دولار في المناطق الأكثر تكلفة.

من ناحية أخرى، لدينا القروض غير المتوافقة التي لا تعتمد على معايير FHFA. بدلاً من ذلك، تستهدف المقترضين الذين يرغبون في شراء منازل أكثر تكلفة والأفراد الذين يمتلكون ملفات ائتمانية خارج المعيار المعتاد.

الآن، تشمل فوائد القروض التقليدية عدة أمور، مثل:

• يمكن استخدامها للمنزل الأساسي أو المنزل الثاني أو حتى للعقارات الاستثمارية
• تكاليف الاقتراض عادةً ما تكون أقل من أنواع الرهون العقارية الأخرى، رغم أن معدل الفائدة يكون أعلى قليلًا
• يمكن للمقرض إلغاء التأمين العقاري الخاص بعد وصولك إلى 20٪ من حقوق الملكية أو إعادة التمويل لإزالته إذا رغبت
• يمكنك دفع دفعة أولى بنسبة 3٪ فقط على القروض
• يمكن للبائع المساهمة في تكاليف الإغلاق

ومع ذلك، هناك أيضًا بعض العيوب لهذا النوع من القروض، بما في ذلك:

• يتطلب حد أدنى لدرجة FICO يبلغ 620
• عادةً ما تكون الدفعات الأولية أعلى مما يمكن لقروض الحكومة تقديمه
• نسبة الدين إلى الدخل (DTI) لا يمكن أن تتجاوز 43٪، أو في بعض الحالات 50٪
• سيتعين عليك دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت دفعتك الأولية أقل من 20٪ من سعر البيع
• يتطلب الكثير من الأوراق والوثائق

إذا كان لديك درجة ائتمان قوية نسبيًا وتملك بعض الأموال التي تغطي دفعة أولى كبيرة، فربما يكون هذا هو الخيار الأنسب لك. ستدفع القرض التقليدي ثابت السعر خلال الـ30 سنة القادمة.

2. قرض جامبو

قروض الجامبو هي قروض لا تقع ضمن حدود الاقتراض التي تحددها FHFA. أساسًا، هذه القروض تُؤخذ عادةً في المناطق ذات التكلفة العالية. فكر في لوس أنجلوس، نيويورك، سان فرانسيسكو، أو تقريبًا أي مكان في ولاية هاواي، حيث الأسعار أعلى بكثير من المناطق الأخرى.

تشمل فوائد الحصول على قروض الجامبو ما يلي:

• يمكنك اقتراض مبالغ ضخمة لشراء منازل باهظة الثمن
• معدلات الفائدة في الواقع مشابهة لتلك الخاصة بالقروض التقليدية
• الكثير من المقترضين لا يمكنهم اللجوء إلى هذا الخيار ليصبحوا مالكي منازل، إذا كانوا يعيشون أو يرغبون في العيش في أحد الأحياء المذكورة.

ومع ذلك، تأتي قروض الجامبو مع عدد من العيوب، بما في ذلك:

• يتطلب درجة FICO لا تقل عن 700
• يجب أن تكون لديك دفعة أولى تتراوح بين 10-20٪ من قيمة العقار
• نسبة الدين إلى الدخل (DTI) لا يمكن أن تتجاوز 45٪
• يجب أن تُظهر أن لديك أصولًا كبيرة، إما نقدًا أو في حسابات التوفير
• عادةً ما يتطلب هذا القرض الكثير من الوثائق التفصيلية لتتمكن من التأهل

بشكل عام، هذا القرض مخصص لأولئك الذين يخططون لتمويل منزل بسعر بيع يفوق بكثير ما يمكن وصفه بـ “مُتاح”.

3. قرض مضمون حكوميًا

عندما يتعلق الأمر بالقروض المضمونة حكوميًا، قد تكون مضللة قليلاً، حيث إن الحكومة الأمريكية ليست مقرضًا للرهن العقاري. ومع ذلك، تلعب دورًا معينًا في جعل ملكية المنازل متاحة لمواطنيها. هناك ثلاث وكالات حكومية تدعم القروض العقارية — وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA)، وإدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA).

توفر VA قروضًا ذات مرونة ومعدلات فائدة منخفضة، لكنها متاحة فقط لأعضاء القوات المسلحة الأمريكية، بما في ذلك المحاربين القدامى والذين في الخدمة الفعلية وعائلاتهم. لا يتطلب هذا النوع من القروض دفعة أولى حد أدنى، ولا تأمين رهن عقاري، ولا شرط لدرجة الائتمان. عادةً ما تكون تكاليف الإغلاق محدودة، وقد يدفعها البائع. ستفرض VA رسوم تمويل، وهي نسبة من مبلغ القرض يمكن دفعها مقدمًا، عند الإغلاق، أو حتى دمجها في تكلفة القرض نفسها.

الخيار الثاني، قروض FHA، تأتي بمعدلات فائدة تنافسية إلى حد ما، وتساعد في جعل ملكية المنزل ممكنة لأولئك الذين لا يملكون المال للدفعة الأولية الكبيرة أو درجة ائتمان قوية بشكل خاص. لا يزال مطلوبًا وجود درجة ائتمان، لكن يمكنك الحصول على هذا القرض إذا كان لديك حد أدنى 580. ستكون الدفعة الأولية فقط 3.5٪ في هذه الحالة. ومع ذلك، إذا كان لديك على الأقل 10٪ وتستطيع دفع ذلك كدفعة أولى، يمكنك الحصول على القرض حتى وإن كانت درجة ائتمانك منخفضة إلى 500. فقط ضع في اعتبارك أن FHA ستطلب قسطين من تأمين الرهن العقاري، مما قد يزيد من تكلفة القرض الإجمالية.

أخيرًا، هناك قروض USDA، التي تساعد المقترضين ذوي الدخل المتوسط إلى المنخفض على أن يصبحوا مالكي منازل إذا استوفوا حدود دخل معينة. ستكون هذه المنازل في المناطق الريفية المؤهلة لـ USDA، ومن المميزات الكبيرة لهذه القروض أنها لا تتطلب دفعة أولى. ومع ذلك، هناك رسوم إضافية، تشمل رسومًا مقدمة بنسبة 1٪ من مبلغ القرض، بالإضافة إلى رسوم سنوية.

الآن، تشمل فوائد هذه القروض ما يلي:

• متطلبات ائتمان أكثر مرونة
• تمكنك من شراء منزل عندما لا تتأهل للحصول على قرض تقليدي
• دفعات أولية منخفضة
• متاحة لكل من المشترين لأول مرة والمشترين المتكررين
• لا تأمين رهن عقاري أو دفعات أولية لقروض VA

من ناحية أخرى، هناك بعض العيوب التي يجب الانتباه إليها، بما في ذلك:

• قسط تأمين رهن عقاري إلزامي عند القروض FHA لا يمكن إلغاؤه
• قروض FHA لديها حدود قروض منخفضة مقارنة بالقروض التقليدية
• يجب على المقترض أن يعيش في العقار
• تكاليف الاقتراض العامة غالبًا ما تكون أعلى
• يتطلب وثائق مكثفة

بشكل أساسي، إذا كنت تواجه صعوبة في الحصول على قرض تقليدي بسبب درجة ائتمان منخفضة أو لا تستطيع تحمل دفعات أولية مرتفعة، فربما يكون هذا هو الخيار الأنسب لك.

4. رهن عقاري ثابت السعر

في البند الرابع، لدينا الرهون العقارية ثابتة السعر التي، كما يشير الاسم، تحافظ على نفس معدل الفائدة طوال فترة سداد القرض. بهذه الطريقة، ستحصل دائمًا على نفس الدفعة الشهرية، واعتمادًا على القرض، قد تستمر من 15 إلى 30 سنة. لكن هذا النوع من القروض لا يحمل أي مفاجآت. تعرف بالضبط متى ومقدار ما ستدفعه، وإذا التزمت بهذا الجدول بالمبالغ المطلوبة — ستحب هذا الخيار.

الفوائد الواضحة لهذا القرض تشمل:

• دفعات رأس المال والفائدة الشهرية لا تتغير أبداً
• من السهل تخطيط ميزانيتك الشهرية باستخدام هذا القرض

هناك عيبان يستحقان التذكر هنا، ومع ذلك، وهما يشملان:

• انخفاض معدلات الفائدة يعني أنك ستحتاج إلى إعادة تمويل للحصول على المعدل الأقل
• معدلات الفائدة عادةً ما تكون أعلى مما تقدمه القروض المتغيرة السعر

5. رهن عقاري متغير السعر (ARM)

أخيرًا، لدينا الرهون العقارية المتغيرة السعر، التي لا تتمتع بالاستقرار الذي توفره القروض ثابتة السعر، لكنها تميل إلى التقلب بناءً على ظروف السوق. القروض المعروفة باسم ARM تأتي بفائدة ثابتة لعدة سنوات، ثم مع تغير السوق، قد يرتفع أو ينخفض معدل الفائدة، ويستمر هكذا لبقية المدة أو قد يتغير مرة أخرى.

لهذا السبب يقدم العديد من مزودي ARM الحفاظ على الأسعار ثابتة للفترة الأولى التي قد تكون 7 سنوات أو 6 أشهر، مما يعني أنك ستتعامل مع التغيير فقط بعد تلك الفترة.

هناك بعض الفوائد هنا، مثل:

• معدل ثابت منخفض في الأشهر/السنوات الأولى من ملكية المنزل
• يمكنك توفير الكثير من المال على دفعات الفائدة

ومع ذلك، هناك عيبان يستحقان الذكر:

• قد تصبح دفعات الرهن العقاري الشهرية غير قابلة للتحمل إذا تحرك السوق بطريقة غير مواتية، مما يؤدي إلى تخلف عن السداد
• إذا انخفضت قيم المنازل، سيكون من الصعب إعادة التمويل أو البيع قبل إعادة ضبط القرض

أنواع أخرى من قروض السكن

بالإضافة إلى الأنواع الخمسة الرئيسية للرهون العقارية التي ذكرناها أعلاه، هناك أربعة أنواع أخرى نعتبرها جديرة بالذكر، وقد تناسب بعض الأشخاص. تشمل ما يلي:

1) قروض البناء — عادةً ما تكون هذه القروض مخصصة لأولئك الذين يرغبون في بناء منزل بأنفسهم. يمكنهم أن يقرروا ما إذا كانوا سيحصلون على قرض بناء منفصل للمشروع ورهن عقاري منفصل لسداد القرض. هناك حتى قرض بناء إلى دائم يدمج تكاليف البناء والتمويل في منتج قرض واحد.

2) الرهون العقارية ذات الفائدة فقط — هذا هو رهن عقاري يسمح للمقترضين بدفع دفعات الفائدة فقط لفترة معينة، عادةً 5-7 سنوات. بعد ذلك، يُطلب منهم البدء في دفع كل من رأس المال والفائدة.

3) القروض المدمجة (Piggyback loans) — هذا القرض يُعرف عادةً بقرض 80/10/10، ويتضمن قرضين بالتحديد. الأول يغطي 80٪ من سعر المنزل، بينما الثاني يضيف 10٪ إضافية. الـ10 الأخيرة تشير إلى دفعة أولى بنسبة 10٪ يجب عليك دفعها. صُممت هذه القروض لمساعدتك على تجنب دفع تأمين الرهن العقاري.

4) الرهون العقارية بالبالون — أخيرًا، هناك رهن عقاري بالبالون، وهو نوع من القروض يتطلب دفعة كبيرة في نهاية مدة القرض. عادةً ما يُطلب منك سداد القرض على أساس مدة 30 سنة، ولكن لفترة قصيرة فقط، مثل 7 سنوات على سبيل المثال — عندما تنتهي المدة، تقوم بدفع مبلغ كبير من الرصيد المتبقي، على الرغم من أن ذلك قد يصبح صعب الإدارة إذا لم تكن مستعدًا، أو إذا انخفضت درجة ائتمانك في تلك الأثناء.