NNN REIT eleva a projeção de vendas de imóveis enquanto o FFO principal por ação cresce 5,9%

NNN REIT (NNN ) A NNN informou, em seu comunicado de resultados do terceiro trimestre, em 4 de novembro de 2026, que os fundos provenientes das operações principais (Core FFO) aumentaram para US$ 172,6 milhões, ou US$ 0,90 por ação diluída, ante US$ 159,4 milhões, ou US$ 0,85, no ano anterior. O Core FFO por ação cresceu 5,9%, enquanto os fundos ajustados provenientes das operações (AFFO) aumentaram 5,8%, para US$ 0,91 por ação. A REIT também elevou sua meta de alienações para 2026 e manteve suas projeções de Core FFO e AFFO.

A receita aumentou para US$ 249,7 milhões, ante US$ 230,2 milhões, e os aluguéis responderam por US$ 248,4 milhões do total mais recente. O lucro líquido subiu para US$ 109,9 milhões, ante US$ 96,8 milhões, elevando o lucro por ação diluída de US$ 0,51 para US$ 0,57. O trimestre mais recente incluiu um ganho de US$ 15,0 milhões com a alienação de imóveis, ante US$ 12,6 milhões no ano anterior.

Os fundos provenientes das operações (FFO) partem do lucro líquido, adicionam de volta a depreciação e a amortização de imóveis, excluem os ganhos com alienações e adicionam de volta as perdas por redução ao valor recuperável de imóveis depreciáveis. Em seguida, o Core FFO exclui itens que a empresa considera infrequentes, incomuns ou não relacionados às suas operações imobiliárias principais, enquanto o AFFO ajusta o FFO para certos itens não monetários. Esses ajustes distinguem as métricas operacionais da REIT do lucro calculado segundo os princípios contábeis geralmente aceitos (GAAP), que inclui o ganho com a alienação.

A recuperação da ocupação acompanha as aquisições

Os dados do portfólio da NNN indicavam ocupação de 99,2% em 30 de setembro de 2026, acima dos 99,1% em 30 de junho e dos 97,5% registrados um ano antes. A REIT era proprietária de 3.817 imóveis, com aproximadamente 40,8 milhões de pés quadrados, distribuídos pelos 50 estados, pelo Distrito de Columbia e por Porto Rico. O prazo médio ponderado restante dos contratos de locação era de 10,1 anos.

O aluguel-base anualizado chegou a US$ 974,0 milhões, o que, segundo a NNN, representa crescimento de 6,8% em relação ao ano anterior. Essa métrica anualiza o aluguel-base mensal em dinheiro dos contratos vigentes no fim do período. Ela não considera aumentos de aluguel previstos para o futuro, novas locações realizadas posteriormente nem vencimentos de contratos, sendo, portanto, uma medida pontual, e não uma previsão de receita.

Durante o trimestre, a NNN investiu US$ 221,7 milhões em 76 imóveis, com taxa de capitalização inicial em dinheiro média ponderada de 7,3% e prazo médio ponderado dos contratos de locação de 19,6 anos. A taxa de capitalização é calculada dividindo-se o aluguel-base anual inicial em dinheiro pelo preço total de compra dos imóveis.

As alienações foram menores: 32 imóveis geraram US$ 50,7 milhões em receitas líquidas de vendas. Os 21 imóveis geradores de renda renderam US$ 37,3 milhões, com taxa de capitalização média ponderada de 7,8%, enquanto os 11 imóveis vagos renderam US$ 13,4 milhões. Nos primeiros nove meses de 2026, a NNN vendeu 83 imóveis por US$ 123,3 milhões em receitas líquidas. Assim, a atividade trimestral combinou aquisições com contratos de locação de longo prazo e vendas tanto de ativos geradores de renda quanto de imóveis vagos.

Ações reforçam a liquidez para financiar o pipeline

Durante o trimestre, a NNN emitiu aproximadamente 2,01 milhões de ações ordinárias, principalmente para liquidar contratos de venda futura firmados no âmbito de seu programa de distribuição de ações a mercado, obtendo US$ 89,5 milhões em receitas líquidas. Em 30 de setembro, aproximadamente 4,50 milhões de ações adicionais estavam vinculadas a contratos de venda futura ainda em aberto. A NNN previa receber aproximadamente US$ 204,0 milhões em receitas líquidas quando esses contratos fossem liquidados, incluindo os ajustes no preço futuro até essa data.

A liquidez total disponível era de US$ 1,4 bilhão, composta por US$ 1,2 bilhão em capacidade não utilizada de linhas de crédito, pelas receitas previstas com ações a serem emitidas por meio de contratos de venda futura e por US$ 2,7 milhões em caixa. A dívida bruta era de US$ 5,1 bilhões, com taxa de juros média ponderada de 4,2% e prazo médio ponderado de vencimento de 9,8 anos. A NNN informou não ter ativos onerados e estar exposta a taxas flutuantes em apenas 2,3% de sua dívida.

A NNN calculou a dívida líquida em 5,6 vezes o EBITDAre anualizado, ou 5,3 vezes em base pro forma, incluindo ações a serem emitidas por meio de contratos de venda futura ainda não liquidados. O EBITDAre é uma métrica da Nareit que ajusta o lucro líquido por juros, impostos sobre a renda, depreciação, amortização, resultados de alienações de imóveis e encargos por redução ao valor recuperável. A dívida líquida pro forma subtrai as receitas previstas com ações a serem emitidas por meio de contratos de venda futura; por isso, o índice menor inclui capital que ainda não havia sido recebido.

O diretor-presidente Steve Horn atribuiu os resultados do trimestre a “tendências positivas contínuas no portfólio, atividade de investimento sólida e execução bem cronometrada nos mercados de capitais acionários”. Ele relacionou a liquidez disponível e o balanço patrimonial à execução do pipeline de investimentos da empresa.

O dividendo trimestral foi de US$ 0,62 por ação, ante US$ 0,60 um ano antes. Os dividendos pagos corresponderam a 68% do AFFO, abaixo do índice de distribuição de 70% no trimestre do ano anterior; assim, o pagamento maior por ação coincidiu com uma parcela menor do AFFO distribuída.

A projeção da NNN para 2026 manteve o Core FFO entre US$ 3,50 e US$ 3,54 por ação e o AFFO entre US$ 3,55 e US$ 3,59. A projeção do volume de aquisições também permaneceu inalterada, entre US$ 700 milhões e US$ 800 milhões, após investimentos de US$ 658,1 milhões em 206 imóveis nos primeiros nove meses, com taxa de capitalização média ponderada de 7,3%. A empresa elevou a faixa projetada para o volume de alienações, de US$ 120 milhões a US$ 160 milhões para US$ 160 milhões a US$ 180 milhões.

As projeções revisadas mantêm um equilíbrio claro entre expansão e financiamento: a NNN mantém suas metas de aquisições e de resultados operacionais por ação, embora espere vender mais imóveis, e parte dos recursos de capital próprio considerados em sua liquidez ainda não foi liquidada. O ritmo das alienações e a liquidação de operações de capital próprio a termo continuam sendo fatores centrais para o financiamento do plano de investimentos divulgado.