Topp 10 REIT‑aksjer (eiendom) å investere i (august 2026)

Den andre store aktivaklassen

Eiendom er en større aktivaklasse enn både aksjer og obligasjoner. Det er også en kategori som oppfattes som vanskelig å investere i, siden eierskap av eiendom vanligvis betyr at man må finne og administrere leietakere, håndtere renovering og vedlikehold, skaffe et boliglån i en bank osv.  Det kan også ta måneder eller år før man klarer å selge en eiendom.  Et alternativ er REITs (Real Estate Investment Trusts), børsnoterte aksjer i selskaper som forvalter tusenvis eller til og med titusener av eiendommer.

REITs gir mye høyere likviditet, med muligheten til å kjøpe eller selge sine aksjer i løpet av en dag og diversifisering.  REITs er lovpålagt å distribuere 90 % av sitt skattepliktige inntekt som utbytte til sine aksjonærer. Så de er også et godt alternativ for å bygge en inntektsfokusert portefølje.

Leiligheter, hus, kjøpesentre og andre

Mange REITs eier det folk først tenker på når de hører om investering i eiendom. Leiligheter, hus, eller kanskje næringseiendom som butikker og kjøpesentre. Selv om dette utgjør en stor del av REIT‑tilbudet, finnes det også mange mer spesialiserte REITs.

Noen er spesialiserte på industrielle eiendommer, logistikk eller tekniske tjenester som mobiltelefontårn og datasentre. Andre vil hovedsakelig eie jord brukt til jordbruk eller skogbruk. Så investering i REITs kan også gi tilgang til typer eiendeler som de fleste investorer ikke kan investere i direkte.

Stigende renter

Et spørsmål som henger over eiendomsmarkedene er de stigende rentene. I teorien betyr høyere renter lavere eiendomspriser. I praksis kan det være mye mer komplisert, spesielt siden inflasjonen har økt erstatningskostnadene for eksisterende bygninger drastisk.

Kilde: Trading economics

Det er mest sannsynlig REITs og eiendomsselskaper som trenger massiv refinansiering som vil bli rammet av høyere renter. Selskaper som har låst billig kapital kan derimot, på grunn av inflasjon, få en del av gjelden «refunderet» og dra nytte av den nye inflasjonskonteksten.

Topp 10 REITs (eiendom) aksjer å investere i

1. Prologis, Inc.

PLD Prisdiagram

Prologis er et enormt logistikkfirma som vokste sammen med netthandel og behovet for lagerbygninger den skapte (3 × mer enn tradisjonell detaljhandel). De registrerer for tiden en historisk høy belegggrad, med 98 % av sin leide kapasitet.

På et eller annet tidspunkt passerer 2,8 % av verdens BNP gjennom Prologis’ lager- og distribusjonssentre, med et samlet fotavtrykk på 1 213 millioner kvadratfot, og de betjener 6 600 kunder.

Selskapet leverer logistikkaktiva til nesten alle de store globale korporasjonene i nesten alle bransjer.

En sterk fordel med Prologis er at lagerbygninger kun utgjør 3‑6 % av forsyningskjedenes kostnader. For deres kunder er dette derfor aldri et fokusområde for kostnadskutt, men heller noe som best outsources, mens kapital kan brukes til mer strategiske behov.

Prologis er bemerkelsesverdig effektivt, med G&A (generelle og administrative kostnader) på kun 0,3 %, takket være deres enorme skala og tidligere investeringer i skalerbare teknologier.

Kilde: Prologis 

Det er den 2^nd største virksomheten med solproduksjon på stedet i USA, med totalt 410 MW installert kapasitet. Prologis har også en landbank (udefinerte tomter) som er tilstrekkelig for 38 milliarder dollar i investeringer.

Selskapet er lite sannsynlig å lide under stigende renter eller inflasjon, da deres gjeld / justert EBITDA var 4,3 ×, med 5,7 milliarder dollar i likviditet og gjennomsnittlig rente på gjelden på 2,6 %, og 9/10‑delen er på faste renter.

Prologis er en aksje for investorer som ønsker eksponering mot den samlede økonomien og handel, med selskapets skala som gir dem en fordel både i effektivitet og evnen til å skaffe kapital til lavest mulig kostnad.

2. American Tower Corporation

AMT Prisdiagram

Mobiltelefontårn eies i dag av tredjepart, som leier ut tårnet til flere teleoperatører. Dette gjør at teleoperatørene kan dele kostnadene for tårnet, noe som gjør hele bransjen mer effektiv.

American Tower (AMT ) er den største operatøren av slike fasiliteter, med 226 000 kommunikasjonssteder, 42 000 i USA og Canada, og 184 000 globalt. Deres største internasjonale markeder er India (flere tårn enn i noe annet land, inkludert USA), Tyskland, Spania, Latin-Amerika og Afrika.

Kilde: American Tower Corporation

Selskapet drar nytte av den økende etterspørselen etter mobilbåndbredde, med 5G‑utrulling og fremveksten av IoT (Internet of Things) som forventes å holde denne trenden i gang. Totalt forventer American Tower at mobil databruk i USA nesten vil tredoble mellom 2023 og 2028, med en lignende trend i resten av verden.

Kilde: American Tower Corporation

Med American Tower får investorer eksponering mot kritisk telekommunikasjonsinfrastruktur med en sterk økonomisk vollgrav og et marked som fortsatt opplever aggressiv vekst.

Den internasjonale eksponeringen til American Tower er også attraktiv, da den setter dem i posisjon til å fange den økende internettpenetrasjonen i utviklingsland. På lang sikt bør American Towers lange historie med vellykkede oppkjøp også hjelpe dem med å gå inn i nye markeder.

3. Equinix, Inc.

EQIX Prisdiagram

Equinix (EQIX ) leverer digital infrastruktur i form av datasentre og tilhørende tjenester. Totalt forvalter de 250 datasentre og planlegger å åpne 57 til.

Praktisk talt alle selskaper med et enormt behov for sky‑tjenester eller videresalg av sky‑tjenester samarbeider med Equinix, inkludert Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google og Netflix. Dette skyldes i stor grad bransjeledende oppetid på 99,9999 %.

Kilde: Equinix

Equinix har vist jevn vekst, med 14 % inntektsvekst år‑over‑år i Q2 2023. Selskapet får inntektene sine fra Nord‑America ($890 i Q2 2023), EMEA ($687 M) og Asia ($442 M).

Equinix har generert et “10‑års total annualisert avkastning på egenkapital inkludert reinvesterte utbytter per slutten av 2022 på ~15 %” og har også økt utbyttet de siste 8 årene siden konverteringen til REIT i 2015.

Equinix har en netto giringsgrad på 3,6 ×, men med gjeld som i gjennomsnitt forfaller om 8,1 år og lånerenter på 2,18 %, med kun 1/20‑del som ikke er fast rente.

Saken for Equinix‑aksjen er den samme som for sky‑industrien som helhet, med Equinix som en nøkkelpartner i å skape «virtuell» eiendom for nesten alle store selskaper, enten direkte eller indirekte, gjennom alle de store sky‑leverandørene som Amazons AWS. Deres ekspertise har også gjort det mulig å tiltrekke topptalent og bygge datasentre i stor skala, og optimalisere driften og forsyningskjeden maksimalt.

4. Welltower Inc.

WELL Prisdiagram

Welltower‑eiendom består av helsefasiliteter, som medisinske kontorer, seniorboliger og rehabiliteringssentre (medisinsk omsorg utenfor sykehus). Welltower forvalter 1 400 eiendommer i USA, Canada og Storbritannia.

Demografiske endringer med en aldrende befolkning gir selskapet økt aktivitet, med belegg som økte med 1,9 % år‑over‑år i Q2 2023 og netto driftsinntekt som vokste med 24,2 %. Dette hjelper en nedgang i veksten av seniorboliger til tross for økende etterspørsel.

Kilde: Welltower

Welltower ekspanderer raskt gjennom oppkjøp, med eiendeler verdt 3 milliarder dollar allerede ervervet eller under prosess i 2023. Dette følger tidligere aggressive ekspansjonsplaner, med ikke mindre enn 11 milliarder dollar kapital investert siden slutten av 2020. I den sammenhengen ser Welltower etter å tjene på midlertidig stress i eiendomsmarkedet og prøve å kjøpe dem til rabatt fra store finansinstitusjoner som Fannie Mae.

Selskapet er også aggressivt i sine avdragsplaner, selv om gjeld/EBITDA fortsatt er høy på 5,5 ×, med variabel gjeld som utgjør 13,2 % av total gjeld.

Welltower er en nisje‑REIT som opererer i en sektor som permanent støttes av aldringen av baby‑boomer‑generasjonen, som nå når alderen for å selge huset, flytte inn i seniorboliger og trenge mer helsehjelp. Dette støtter Welltower ved å vokse markedet og forbedre enhetsøkonomien per leiet rom. Selskapet har en lang oppkjøpshistorie og vil sannsynligvis bli en av de største aktørene i den voksende REIT‑sektoren for helse‑ og seniorboliger.

5. VICI Properties Inc.

VICI Prisdiagram

VICI er en REIT med fokus på kasinoer, andre spill‑ og gambling‑eiendommer, og golfbaner.

Den håndterer 124 millioner kvadratfot, 60 300 hotellrom, og 450 + barer, restauranter, nattklubber og sportsbook‑anlegg. Blant kronjuvelene i VICI‑porteføljen er 3 kasinoer i Las Vegas Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand og Venetian Resort Las Vegas. Omtrent halvparten av eiendelene ligger i Las Vegas, resten er spredt over mange steder i USA og Canada.

VICI var den 4. største REIT‑IPOen i 2018 og har fire‑doblet sin EBITDA siden da. VICI ble også lagt til S&P 500‑indeksen i juni 2022, noe som gjør den til en av aksjene som automatisk kjøpes av passive investorer i dette svært populære amerikanske indekset.

En av de største delene av selskapets gjeld er en investeringsgradert obligasjon på 5 milliarder dollar som forfaller i 2032. Så selv om selskapets gjeld er relativt høy, bør betalingsplanen gjøre den relativt kort‑ og mellomlangsiktig sikker.

Kilde: VICI

VICI har planer om internasjonal ekspansjon, men for nå er de hovedsakelig fokusert på Nord‑America. Åpenbart er selskapets fortjeneste tett korrelert med helsen i gambling‑industrien og luksusforbruk generelt. Så selv om de har hatt nytte av internasjonal turisme og den økende velstanden blant topp 1 %, kan de like gjerne komme under press dersom formuesgapet krymper.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Prisdiagram

AvalonBay er en REIT‑eier av boligeiendommer med en forkjærlighet for de mest dynamiske områdene med høy sysselsetting, høy livskvalitet og «lavere bolig­overkommelighet». Eller enklere sagt, dyre områder med godt betalte jobber og dyr eiendom.

De eier 88 659 leiligheter i 13 delstater, fordelt på 294 leilighetskomplekser.

Kilde: Avalon

Belegget ligger på 96 % og er stabilt, med leieinntekter som har vokst med 6,5 % år‑over‑år. Eiendommene er diversifiserte, med en blanding av urbane og forstadsområder, og for det meste mellomstore og små flerfamiliebygg.

AvalonBays high‑end‑marked har vist seg lønnsomt, med 11,3 % CAGR‑ytelse siden børsnoteringen og 4,8 % årlig utbyttevekst.

Selskapets leietilbud suppleres av AvalonConnect, en fullt integrert tilkoblingstjeneste med Internett, Wi‑Fi og smarthussystemer, som øker bekvemmeligheten for leietakere i hvite‑krage‑yrker, spesielt med økningen av hjemmekontor (WFH).

Mellom sine lokasjoner på kysten og fokuset på høytlønnede har AvalonBay sannsynligvis dratt nytte av teknologiboomen det siste tiåret og rekordhøye aksjekursnivåer. Så dette er noe investorer bør ha i bakhodet, da alvorlige problemer i disse sektorene kan føre til lavere etterspørsel etter AvalonBay‑leiligheter.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Prisdiagram

Alexandria utvikler og leier deretter ut eiendom til livsvitenskap‑ og AgriTech‑industrien, som forsknings‑ og test‑labber osv., som allerede er fullt utstyrt. De har for tiden rundt 1 000 leietakere på sine 74,6 millioner kvadratfot eiendom, fordelt på 432 eiendommer.

Alexandria‑fasilitetene er lokalisert i de viktigste amerikanske innovasjonsklyngene i California, Seattle og den nord‑østlige kysten.

Kilde: Alexandria Real Estate

Selskapet drar nytte av boomen i nye bioteknologier som RNA‑terapier, gen‑terapier og andre innovasjoner i sektoren. Å tilby fleksible lab‑ og forskningsfasiliteter gjør at farmasøytiske og biotek‑selskaper kan tilpasse fotavtrykket etter nye prosjekter og suksessen til deres FoU‑innsats. Alexandria er en nøkkelpartner for disse selskapene, som foretrekker å fokusere kapitalen på å utvikle og selge legemidler i stedet for eiendoms‑CAPEX.

Det gir også Alexandria en av de høyeste EBITDA‑marginene i REIT‑bransjen, på 69 % i 2022.

Kilde: Alexandria Real Estate

Leietakerne kommer fra alle sektorer innen livsvitenskap, med en stor andel bestående av store selskaper og institusjonell forskning, noe som gjør dem lite følsomme for tilgjengeligheten av VC‑kapital, som kunne vært en bekymring i en biotek‑sektor kjent for sin syklisitet.

Kilde: Alexandria Real Estate

Selskapet har tatt en forsiktig tilnærming til finansiering, med relativt høy gjeldsnivå (5,1 × EBITDA) men også svært lang løpetid, med gjenværende gjeld som strekker seg 13,2 år, ingen forfall før 2025, og finansiert med kun 3,53 % rente, praktisk talt alt på faste renter.

Bioteknologi høster nå fruktene av tiår med genomikk‑ og RNA‑teknologisk utvikling. Så det er sannsynlig at biotek‑FoU‑innsatsen bare vil intensiveres fremover, og gi mange vekstmuligheter for Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

VNO Prisdiagram

En sektor innen eiendom som ikke har prestert bra under pandemien og etterpå er kontorplass. Nedstengninger og deretter hjemmekontor (WFH) har tilsynelatende permanent redusert etterspørselen etter kontorer.

Vornado er en REIT som spesialiserer seg på kontorplass, hovedsakelig i Manhattan, men også litt i San Francisco og Chicago. Vornado eier 19,9 millioner kvadratfot kontorplass i 30 eiendommer, samt 2,5 millioner kvadratfot gate‑detaljhandel og 1 663 boligenheter.

Selv om sektoren opplever en krise, er det uklart om prime‑eiendom som sentrum av NY vil bli påvirket på samme måte som kontorer i sekundære lokasjoner. Med aksjen ned nesten 75 % er det også mulig at dette allerede er mer enn priset inn.

En viktig vekstdriver for Vornado vil være den pågående ombyggingen av Penn‑distriktet, sentrert rundt Penn‑togstasjonen og Madison Square Garden. Det blir nylig et nytt teknologiknutepunkt, med selskaper som Amazon, Meta, Apple (AAPL ) og Samsung som åpner kontorer der.

Kilde: Vornado

Vornado er en investering for kontrære investorer. De må fokusere på fortsatt solid FFO (Funds From Operations), suksessen til Penn‑ombyggingen, og stole på tesen om at kontorplasser i USAs viktigste finanssenter fortsatt vil ha høy etterspørsel fremover.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Prisdiagram

Noen ganger er REIT‑enes hovedappell til sine kunder deres tilgang til billig kapital for å bygge eller kjøpe eiendom som så kan leies ut. Dette er tilfellet for IIPR, som betjener den lovlige cannabis‑industrien i USA.

Cannabis er fortsatt et ulovlig stoff på føderalt nivå, og nesten alle cannabis‑selskaper kan ikke få tilgang til kapital fra banker og institusjonelle investorer. Dette betyr at de ofte må betale 10‑15 % rente på lån de klarer å sikre.

Men moderne lovlig cannabis‑dyrking er en svært kapitalintensiv industri, som krever millioner av kvadratfot svært avanserte drivhus. Så IIPR ga dem drivhus som ville vært mye dyrere. Ville cannabis‑selskapene måtte bygge dem selv?

Kilde: IIPR

I tillegg gjør IIPRs skala og ekspertise at de kan bygge til lavere kostnader og tilby verdifull teknisk ekspertise innen innendørs landbruk, som fuktighetsstyring, skadedyrkontroll, luftfiltrering og kjemisk ekstraksjon.

IIPR er tilstede i 19 amerikanske delstater og er bemerkelsesverdig for svært lange leieavtaler på 15‑20 år. De har vokst aggressivt siden 2016, med driftsinntekt som har vokst med tresifret CAGR.

Kilde: IIPR

IIPR viser også et bemerkelsesverdig lavt gjeldsnivå for en REIT, med kun en 330 millioner obligasjon på 5,5 % som skal betales tilbake i 2026. Dette gjør den mye tryggere enn de fleste REITs i konteksten av inflasjon og stigende renter.

Cannabis‑sektoren har vært i en slags krise siden 2021 på grunn av forsinkelser i endringer av føderale narkotikalover, til tross for at mer enn halvparten av de amerikanske delstatene nå har legalisert stoffet. Dette påvirket også IIPR‑aksjekursene, og presset utbytteavkastningen opp mot tosifret nivå, noe som gjør den til en av de høyeste avkastningene i REIT‑bransjen.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Prisdiagram

En type eiendomsaktiv som kan gi avkastning som ikke korrelerer med eiendoms‑ og leiepriser er jordbrukseiendom. Denne typen aktiv er mye mer korrelert med internasjonale råvarepriser.

Jordbrukseiendom er også den største eiendomssektoren i USA, like stor som leiligheter og dobbelt så stor som industri‑eiendom. Til tross for denne størrelsen eier finansinstitusjoner den nesten ikke i det hele tatt.

Kilde: Farmland Partners Inc [securities_stock_price_tag symbol="FPI" exchange="NYSE"]

Farmland Partners er den største amerikanske jordbruk‑REITen, med 190 000 mål i 20 delstater.

Selskapets eiendomsverdi har blitt støttet av flere trender, mest bemerkelsesverdig en økende global befolkning kombinert med en jevn nedgang i dyrkbar jord. Den bemerkelsesverdige 0 % ledigheten i Farmland Partners‑porteføljen illustrerer den høye etterspørselen etter slike eiendommer.

Kilde: Farmland Partners Inc

10 % av selskapets portefølje er i langsiktige investeringer, ofte vanskelig for individuelle bønder, som plantede frukthager (sitrus, avokado, nøtter) og vinranker, som tar flere år med innsats og investering før de gir avling. Likevel kan investering og tålmodighet lønne seg, da disse eiendommene utgjør 30 % av Farmland Partners‑aktiva etter verdi.

Inntekten fra jordbruk kommer fra leie, men selskapet drar også nytte av langsiktig verdistigning på jordbruksland, vanligvis på eller over inflasjonsnivået. Siden 1970 har jordbruksland steget med 5,9 % CAGR.

Kilde: Farmland Partners Inc

En annen inntjeningsmulighet for Farmland Partners er når enkelte tomter kan gjøres mer lønnsomme ved å bygge sol‑ eller vindparker eller selge dem til eiendomsutviklere. For tiden har Farmland Partners over 250 MW sol‑ og vindkraft under utvikling i 9 prosjekter, med 18 flere prosjekter under opsjon.

Hovedattraksjonen ved Farmland Partner for investorer er den relativt lave korrelasjonen med de andre eiendomsmarkedene. Med talks of a new commodity supercycle, kan det være interessant å legge til en ukorreleret aktivaklasse med en historikk på stabile 5‑10 % avkastning i en portefølje.