Blackstones BXREX-program fullfører første 1031 DST-tilbud

Blackstone Real Estate kunngjorde 21. september 2026 at det første Delaware Statutory Trust (DST)-tilbudet ble fullt abonnert, en struktur designet for kommersielle eiendomseiere som ønsker å reinvestere salgsinntekter i en annen «liknende» eiendom gjennom en 1031-utveksling og utsette kapitalgevinstskatt i prosessen.

Porteføljen for dette første tilbudet består av to Class A‑eiendommer med høy grad av fasiliteter innen flerfamilieboliger i Sunbelt‑regionen med totalt mer enn 600 enheter, ifølge Blackstones kunngjøring. Eiendelene ble identifisert av Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), som kunngjøringen beskriver som eier av en institusjonell kvalitetsportefølje på over $120 milliarder konsentrert i datasentre, industri og utleieboliger. Kunngjøringen opplyste ikke om den dollarstørrelsen på det fullførte tilbudet eller navnet på den spesifikke trusten.

«Vi er begeistret over å ha fullt abonnert vårt første DST-tilbud og å hjelpe våre investorer med å nå sine 1031‑mål. Blackstone Real Estate Exchange‑programmet («BXREX») støttes av de fulle ressursene i Blackstones eiendomsplattform, og vi tror vi er unikt posisjonert i dette markedet», sa Katie Keenan, Global Head of Blackstone’s Core+ Real Estate business og administrerende direktør for BREIT.

Tilbudsdetaljer i SEC-innleveringer

Et Form D-innlevering til Securities and Exchange Commission datert 31. oktober 2025 dekker BXREX Portfolio I DST, en Delaware statutory trust opprettet i 2025 under det tidligere navnet BR‑X Portfolio I DST. Innleveringen lister Blackstone Real Estate Exchange LLC som sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC som trust‑forvalter, og BXREX Portfolio I Depositor LLC som overordnet innskyter, alle med adresse 345 Park Avenue i New York. Den beskriver et Rule 506(b)-unntatt aksjetilbud i boligsektoren med en total tilbudssum på $175 555 053 og en minimumsinvestering på $1 000 000. Innleveringen rapporterte ingen ikke‑akkrediterte investorer og ingen salg, og første salgsdato er ennå ikke fastsatt.

Innleveringen navngir Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) som mottaker av salgskompensasjon, med salg i alle stater, med estimerte salgsprovisjoner på $6 144 427 og estimerte bruttoinntekter på $1 755 551 som skal brukes til gebyrer og utgifter, inkludert et tilretteleggingsgebyr som kan tilfalle én eller flere relaterte personer. Den ble signert av Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Et annet Form D, innlevert 11. mai 2026, dekker BXREX Portfolio II DST, en trust opprettet i 2026 under samme sponsor‑, forvaltnings‑ og innskyterstruktur og samme Rule 506(b)-unntak, i den kommersielle industrigruppen. Denne innleveringen angir en total tilbudssum på $187 308 863 og en minimumsinvestering på $500 000, med estimerte salgsprovisjoner på $6 555 810 og estimerte $1 873 089 til gebyrer og utgifter inkludert et tilretteleggingsgebyr. Den rapporterte også ingen salg, med første salg ennå ikke gjennomført, og ble signert av Volchyok.

Mekanismer for 1031‑ og 721‑utveksling

Som Blackstone beskriver strukturen på BXREX-programsidene, selger en eiendomseier en eiendom og inntektene går direkte til en Qualified Intermediary, en spesialisert escrow‑agent. Investoren identifiserer en «liknende» erstatningseiendom innen 45 dager etter salgsdatoen og fullfører anskaffelsen innen 180 dager. Fordelerettigheter i en DST fungerer som den «liknende» erstatningseiendommen; en DST er en passiv trust som eier institusjonell kvalitet, inntektsgenererende eiendom, og investorer mottar vanligvis inntekt mens de er investert, ifølge firmaet.

Etter en eierperiode på minst to år har REIT Operating Partnership muligheten, men ikke forpliktelsen, til å kjøpe DST‑eiendommene gjennom en 721‑utveksling i henhold til seksjon 721 i Internal Revenue Code, ved å levere driftspartnerskapsenheter mens investorene beholder sin skatteutsatte basis. Hvis muligheten ikke benyttes, kan DST selge sin eiendom og tilby fremtidige 1031‑utvekslingsmuligheter til sine investorer, ifølge programmaterialet.

Blackstone oppgir at eiendomseiere kan møte kombinert føderal og statlig skatt som overstiger 35 % dersom de ikke gjennomfører en 1031‑utveksling. Firmaet illustrerer poenget med en hypotetisk ubundet eiendom kjøpt for $1 million og solgt for $3 million, hvor en utveksling kan la eieren beholde over 50 % mer ekstra nettoinntekter; de oppgitte forutsetningene inkluderer $700 000 avskrivning, 20 % kapitalgevinstskatt, 3,8 % netto investeringsinntektsskatt, 25 % avskrivningsgjenvinningsskatt og 13,3 % statlig skatt i California.

BREIT avslørte lanseringen av programmet i sitt aksjonærbrev for andre kvartal 2026, datert 23. juli 2026, og oppga at Blackstone og BREIT nylig hadde lansert BXREX som en mulighet til å utvide og diversifisere kapitalinnhentingsstrategier. Brevet beskriver BXREX som gjør det mulig for eiendomseiere å bytte kvalifiserte eiendommer mot institusjonell kvalitetseiendom identifisert og forvaltet av Blackstone Real Estate gjennom en DST‑struktur.

I det samme brevet rapporterte BREX, per 30. juni 2026, en nettoeiendomsverdi på 57 milliarder dollar, en total eiendomsverdi på 104 milliarder dollar, 4 531 eiendommer, 94 % belegg, en giringsgrad på 44 % og 83 % fast rente-finansiering, med porteføljen omtrent 90 % konsentrert i utleieboliger, industri og datasentre og omtrent 65 % konsentrert i Sunbelt-markeder. BREX rapporterte en nettoavkastning på 10,3 % for de siste tolv månedene for Klasse I og en annualisert nettoavkastning på 9,4 % for Klasse I siden oppstarten i januar 2017, og oppga at andre kvartal 2026 var deres første kvartal med positive nettoflyt i nesten fire år.

Programsideen oppgir en global eiendomsporteføljeverdi på 618 milliarder dollar og 12 500 eiendeler per 31. desember 2025, samt en merittliste på mer enn 30 år. Den beskriver Blackstone som verdens største eier av næringseiendom basert på estimert markedsverdi ifølge Real Capital Analytics per 31. mars 2026, og som verdens største låntaker av næringseiendom ifølge Green Street Advisors per 31. desember 2025.