Nick Bhargava, medgründer av GROUNDFLOOR – Intervjuserie

Redaktørens merknad: Dette intervjuet gjenspeiler synspunktene og plattformfunksjonene til GROUNDFLOOR på tidspunktet det ble gjennomført. Reguleringsrammer, produktutvalg, geografisk tilgjengelighet og historiske avkastningstall som refereres til her kan ha endret seg. For oppdatert informasjon om aksjekraftinnsamling, Regulation A+ og investering i privat kreditt, bør leserne konsultere våre oppdaterte guider og selskapets offisielle opplysninger.

GROUNDFLOOR er en amerikansk markedsplass for eiendomslån. Det var det første eiendomskraftinnsamlingsselskapet som oppnådde SEC‑kvalifisering ved å bruke Regulation A+ siden reguleringen ble operativ gjennom JOBS Act. GROUNDFLOOR ble bevisst bygget for å betjene selvstyrte investorer i stedet for institusjonelle.

Du er både styremedlem og en av medgründerne av GROUNDFLOOR. Hva var inspirasjonen bak lanseringen av denne crowdfunding‑plattformen?

Min medgründer, Brian Dally, hadde mange års erfaring med å gjøre telekomtjenester mer tilgjengelige for vanlige mennesker. Jeg hadde på sin side mye erfaring innen verdipapir‑ og reguleringsbransjen. Vi ønsket å kombinere våre respektive styrker på en måte som åpnet høyt avkastende investeringsmuligheter for alle, ikke bare de 1 prosent. Til slutt begynte vi med eneboligboliger fordi de fleste er kjent med denne type eiendom fra å være huseiere selv.

Da ideen ble født, hadde vi ingen anelse om det ville finnes et marked for den. Vi måtte først finne et tilgjengelig reguleringsrammeverk som tillot oss å teste forretningskonseptet. Vi oppdaget Invest Georgia Exemption (IGE), opprettet i 2011 for å hjelpe småbedrifter med å få tilgang til kapital. Som en intrastatlig tilbudsregel var den kun tilgjengelig for selskaper i Georgia, så vi begge flyttet til Atlanta for å lansere GROUNDFLOOR. På grunn av IGE klarte vi å finansiere lån på $2 millioner i Georgia, noe som tydelig demonstrerte etterspørselen etter GROUNDFLOORs plattform.

Over tid har GROUNDFLOOR vokst betydelig og er nå åpen for investorer i alle 50 delstater.

Kan du forklare hvordan GROUNDFLOOR kobler investorer med eiendomsutviklere?

Vi fokuserer på å tilby detaljinvestorer høyt avkastende investeringsmuligheter. En eiendomslåntaker, noen som utvikler eiendom som yrke, sikrer et lån gjennom GROUNDFLOOR i stedet for en tradisjonell bank eller en hard money‑långiver for å finansiere et boligprosjekt. Den låntakeren sender inn en lånesøknad, og vi vurderer både personen og prosjektet for å avgjøre om vi skal opprette lånet. Vår kredittvurdering er basert på tidligere erfaringer, hvor mye egenkapital låntakeren har, og mange andre faktorer. Hvis godkjent, får lånet en lånegrad fra A til G og en tilsvarende rente, hvor A‑gradslån er minst risikable med lavest avkastning, og G‑gradslån er mest risikable med høyest avkastning.

Vi har innlevert et tilbud til Securities Exchange Commission (SEC) gjennom hvilket vi selger verdipapirer. Inntektene fra disse verdipapirene brukes til å finansiere lånene vi oppretter. Avkastningen på disse verdipapirene og den tilsvarende avkastningsraten er knyttet til det underliggende lånet. Investorer kan velge hvilke verdipapirer, og dermed hvilke underliggende lån, de ønsker å investere i.

Investorer kan velge å investere i trinn på opptil $10 for å finansiere lånet. Når et lån er fullt finansiert, trekker låntakeren penger i henhold til en uttaksplan, og fullfører nybygging, renovering eller rehabiliteringsprosjektet. Eiendommen blir deretter vanligvis lagt ut for salg. Når prosjektet selges eller refinansieres, noe som vanligvis skjer 6–12 måneder etter at investoren investerte, blir lånet tilbakebetalt. Investorens hovedinvestering, pluss all påløpt rente, settes inn på investorens GROUNDFLOOR Investor‑konto. Kontantbalansen på en individuell GROUNDFLOOR Investor‑konto kan tas ut eller reinvesteres i andre prosjekter.

Finnes det noen typer restriksjoner eller kvalitetskontroller for å sikre at eiendomsutviklere kan tilbakebetale lånene?

Når låntakeren sender inn lånesøknaden, jobber vårt kredittvurderingsteam tett for å vurdere både prosjektene og låntakeren. Vi tar også hensyn til det lokale eiendomsmarkedet. Vi låner ikke i markeder vi ikke liker. Når et lån opprettes, holder vi jevnlig kontakt med låntakeren for å sikre at prosjektet holder tidsplanen, og vi deler jevnlige oppdateringer med investorene. Uttak gis ikke dersom låntakeren ikke gjør tilstrekkelig fremdrift eller har avveket fra planen. Hvis vi tror det kan oppstå forsinkelser eller låntakeren bryter vilkårene i avtalen, kan vi bestemme oss for å gripe inn og proaktivt sette lånet i mislighold, noe som kan gi et bedre resultat for investoren fordi vi overfører straffrente. De fleste GROUNDFLOOR‑lån har første pantrett, så lånet er sikret av en fysisk eiendel, nemlig land og bygning.

Hva er noen av de avkastningstypene som investorer kan forvente?

I løpet av de siste seks årene har deltakere i GROUNDFLOOR‑eiendomslån oppnådd årlige avkastninger på i gjennomsnitt 10 til 12 prosent i en tidsramme på 6 til 12 måneder.

Er alle investeringer for øyeblikket i USA? Er det en preferanse for visse byer eller stater? I så fall, kan du beskrive disse.

Selv om alle i landet kan investere i GROUNDFLOOR med kun $10, fokuserer selskapet sin utlåning i 30 stater.

Du var en tidlig forkjemper for JOBS Act, var du fornøyd med hvordan JOBS Act ble skrevet? Var det noe som burde ha blitt utelatt?

Jeg er generelt fornøyd med hvordan loven ble utformet. De ulike bestemmelsene er designet for å hjelpe selskaper av forskjellige størrelser, og hver gir verdi for selskaper i ulike situasjoner. Jeg tror ikke noen spesiell bestemmelse skulle ha blitt utelatt.

Hva ønsker du å se endret i en fremtidig versjon av JOBS Act?

Vi har sett at Reg. A blir brukt mye av eiendomsselskaper. Jeg tror det finnes verdi utover dette bruksområdet, spesielt for mellomstore private selskaper som ønsker å få tilgang til kapital i det offentlige markedet. Grensen for Regulation A vil snart endres til $75M, noe som vil være mer attraktivt for selskaper av den størrelsen. Jeg tror vi kan se noen nye tilbud i dette området.

Er det noe annet du ønsker å dele om GROUNDFLOOR?

Det finnes ingen annen virksomhet som tilbyr det GROUNDFLOOR gjør for individuelle investorer og låntakere. Vi har skapt en ny kategori og tilbyr helt nye produkter.

Hvorfor har ingen kopiert oss? En grunn er regulatorisk innovasjon. Å tilby investeringer direkte knyttet til denne typen høykvalitets, høyt avkastende eiendomskreditt er ikke noe som har blitt gjort for detaljinvestoren. GROUNDFLOOR var det aller første selskapet som ble kvalifisert av Securities & Exchange Commission til å tilby denne typen investering via Reg A for både ikke‑akrediterte og akrediterte investorer, og på grunn av den enorme infrastrukturen vi har bygget opp, kan vi fortsette å iterere på produktet vårt der andre ikke kan.

Jeg likte virkelig å lære om selskapet ditt, lesere og/eller investorer som ønsker å lære mer kan besøke GROUNDFLOOR.