Hvordan digitale verdipapirer forstyrrer private eiendomsmarkedsplasser – Thought Leaders

Et fugleperspektiv: Eiendom som aktivaklasse

På globalt nivå har eiendom historisk sett prestert på lignende måte som offentlige aksjer (7.05% vs 6.89%). Ikke bare tilbyr denne aktivaklassen jevnlige avkastninger med lavere volatilitet, men i de senere årene har det blitt relativt vanlig å se eiendomsinvesteringer som gir over 10%. Eiendom som helhet er ganske syklisk — den stiger når tider er gode, og faller når tider er dårlige. På et mer detaljert nivå blir flerfamilieeiendom imidlertid ofte sett på som en defensiv investering i motsetning til den mer volatile kommersielle eiendomssegmentet. Det nåværende lavrente-miljøet skaper også det perfekte landskapet for de stabile, fast inntektslignende kontantstrømfunksjonene i denne investeringen. Historisk sett var denne aktivaklassen reservert for eiendomsutviklere, velstående individer og institusjonelle investorer. Men etter hvert som fondsforvaltere og eiendomsutviklere ser etter å samle kapital fra en større gruppe investorer, og individuelle investeringsplattformer og -alternativer åpnes, blir eiendomsmarkedsplasser stadig mer fremtredende i den private investeringssfæren.

De største hindringene for å komme inn i eiendomsinvesteringsverdenen er store beløp og høye juridiske og transaksjonskostnader. Å investere i fysisk eiendom kan være ekstremt eksklusivt, spesielt i dagens økonomi. Personer som ønsker å finansiere sine investeringer må ofte gjennomgå omfattende kredittsjekker og demonstrere betydelige inntekter eller formue. Videre er eiendomsmarkedet relativt ugjennomsiktig, og informasjonsasymmetri kan ofte føre til betydelig feilprising.

Real estate investment trusts (REITs) var den aller første versjonen av en «løsning» på de nevnte problemene. Disse fondene samler i hovedsak kapital fra offentlige markeder, og distribuerer eiendommenes inntekter til investorer i form av utbytte. Investorer kan også tjene på eiendommenes verdistigning. Men investorer kan ikke velge hvilke eiendommer og prosjekter de vil investere i – deres avkastning og risikotoleranse overlates til fondsforvalternes skjønn. I bunn og grunn begrenser REITs investorenes valg.

Private eiendomsmarkedsplasser gir imidlertid enkeltpersoner muligheten til å ta en mer selektiv tilnærming til å bygge sin egen portefølje, med større kontroll over hvordan de allokerer midler og vurderer eiendommer. I løpet av det siste tiåret har de mest fremtredende private eiendomsmarkedsplassene oppnådd en gjennomsnittlig årlig avkastning på 12.16%, mens S&P 500 har i gjennomsnitt gitt 10.88%. Når det gjelder risikonivå, er eiendom kjent for å generere pålitelige, konsistente kontantstrømmer, siden de fleste utbytter kommer fra leieinntekter fra eiendommer. Utviklingsavtaler kan være noe risikofylte, men gir vanligvis høyere avkastning. Gjeldsutstedelser er også vanlige i eiendoms‑crowdfunding‑området, selv om mer enn to tredjedeler av tilbudene klassifiseres som egenkapital eller inntektsdeling.

Noen av de største amerikanske eiendomsmarkedsplassene har samlet inn mer enn $1 milliarder og har distribuert betydelige kontantavkastninger til investorer. Se nedenfor:

Den totale eiendoms‑nettomarkedsplassen anslås å være verdt nær $90 milliarder, opp fra $80 milliarder i midten av 2018.

Fordeler for investorer

Med lavere minimumskrav og større granularitet endrer eiendomsmarkedsplasser måten den gjennomsnittlige investoren kan allokere midler til eiendom på. Dette fører til en demokratisering av eiendomsmarkedet. Ved å velge individuelle eiendommer kan investorer bedre tilpasse sin risikotoleranse. Siden enkeltpersoner direkte kontrollerer hvilke eiendommer som inkluderes i deres porteføljer, kan risikofølsomme investorer velge lavrisikoprosjekter mens risikosøkende investorer har muligheten til å lete etter høyere risikoprofiler i bytte for høyere avkastning. Se nedenfor:

For hver ekstra avkastningsenhet vil en risikofølsom investors nytte øke mindre og mindre (avtagende nytte). For en risikosøkende investor øker den trinnvis. Siden en offentlig REIT ligger et sted mellom de to, vil begge investorer være misfornøyde med fondets risikonivå. En risikofølsom investor vil ikke bli tilstrekkelig kompensert for den risikoen de tar, mens en risikosøkende vil kreve høyere avkastning enn fondet kan levere.

Med private eiendomsmarkedsplasser får investorer en meny av prosjekter, og de kan velge de de finner attraktive etter eget skjønn. Dette gir en mer effektiv fordeling av risikotoleranse, siden investorer kan velge hvilke avtaler de er mest komfortable med, avhengig av deres spesifikke omstendigheter.

Selv om eiendomsmarkedsplasser lar deltakere investere i individuelle avtaler, kan investorer møte enkelt‑eiendomsrisiko (dvs. at investeringen er for sterkt avhengig av ett enkelt prosjekt). For å håndtere dette på en vellykket måte må markedsplassene oppmuntre investorer til å bygge høyt diversifiserte porteføljer. Crowdstreet tilbyr for eksempel investorer muligheten til å kjøpe seg inn i en skreddersydd portefølje tilpasset deres risikotoleranse. Det er også viktig å kuratere avtaler så grundig som mulig for å minimere motpartsrisiko for investorer.

Det finnes imidlertid utfordringer når det gjelder å finne den mest effektive måten å strømlinjeforme denne spesifikke investeringsprosessen på. Eiendomsmarkedsplasser må vurdere deltakere fra ulike jurisdiksjoner, samt sikre at deres avtaler gir full åpenhet for investorer. Videre er utbytteutbetalinger og transaksjonsoppgjør nesten alltid manuelle, da de vanligvis håndteres gjennom utdaterte finansielle kanaler. Derfor finnes det enorme muligheter for eiendomsmarkedsplasser til å utnytte digitale verdipapirer.

Et nytt marked: Eiendomsmarkedsplasser som bruker digitale verdipapirer

Det er ingen tvil om at en eiendomsinvesteringsplattform i fremtiden må utnytte distribuert ledger‑teknologi. Disse plattformene har evnen til å tilby investorer de samme fordelene som tradisjonelle eiendomsmarkedsplasser, med den ekstra verdien av digitale verdipapirer. Per i dag finnes det omtrent 16 eiendomsinvesteringsplattformer som bruker digitale verdipapirer verden over. De er konsentrert i USA og Europa, men svært få har sine eiendeler notert på sekundære børser.

Noen av disse markedsplassene (spesielt i Midtøsten og Europa) er flerbruk digitale verdipapirutstedelsesplattformer som også tilbyr eiendomstilbud. Noen er utelukkende dedikert til utstedelse av digitale verdipapirer støttet av eiendom. Etter hvert som flere utstedere begynner å tokenisere flerfamilieeiendommer, vil adopsjonen av digitale verdipapirer i eiendomsmarkedet sannsynligvis øke betydelig i løpet av det kommende året.

Digitale verdipapirer gir en innovativ løsning på en foreldet mekanisme. Ved å digitalisere eiendom kan utstedere strømlinjeforme prosessen for å vise beholdninger og analysere eiendomsytelse. Konseptet med en nettplattform hvor overførbare digitale eiendeler kan lagres trygt, er i ferd med å transformere måten folk eier fraksjonert egenkapital på.

Broker‑dealer‑nettverk er kjernen i det som gjør digitalisering så viktig. Blockchain og distribuert ledger‑teknologi gir den underliggende infrastrukturen for overførbarhet av digitale verdipapirer. Ved å skape et system som tillater sømløs flyt av verdipapirer på tvers av plattformer, kan broker‑dealere koble seg sammen og tilby investorer et bredere spekter av eiendeler. Dette forbedrer distribusjon av avtaler ved å fjerne uklarhet i markedet og eliminere barrierer mellom enheter. Siden investeringer hentes fra nettet, er det totale antallet muligheter tilgjengelig for investorer mye høyere enn med tradisjonelle private verdipapirer.

Videre kan høyere grad av åpenhet føre til lavere inngangsbarrierer for investorer, på grunn av mer nøyaktig prising av verdipapirer og risikovurdering samt lavere kostnader for mellommenn. I fremtiden kan investorer oppnå likviditet ved å få tilgang til lisensierte handelsplasser, noe som betydelig øker hastigheten som disse private verdipapirene sirkulerer og blir tilgjengelige for investorer.

Eiendomsmarkedsplasser står i sentrum av en trend med økt tilgang til eiendomsinvestering, og digitale verdipapirer er det perfekte verktøyet for å utvide og akselerere denne trenden.

* * *

Disclaimer

Informasjonen som gis i Atlas One sin forskning, på sosiale mediekanaler, nettside, webinarer, blogg, e‑post og tilhørende materiale (samlet kalt “Informasjonen”) er kun ment som informasjonsformål. Den utgjør ikke og er ikke en del av noe tilbud, invitasjon eller annen oppfordring eller anbefaling om å kjøpe noen verdipapirer. Informasjonen skal ikke betraktes som finansiell eller profesjonell rådgivning. Du bør konsultere en profesjonell for å fastslå hva som kan være best for dine individuelle behov. Informasjonen er hentet fra kilder som antas å være pålitelige, men nøyaktigheten og fullstendigheten av informasjonen er ikke garantert, og ved å levere den påtar Atlas One seg ikke noe ansvar. Atlas One påtar seg ingen forpliktelse til å oppdatere informasjonen eller gi råd om videre utvikling knyttet til disse områdene.

1. Kilde: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Kilde: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Kilde: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Kilde: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf