Nick Bhargava, mede-oprichter van GROUNDFLOOR – Interviewreeks

Opmerking van de redacteur: Deze interview weerspiegelt de meningen en platformkenmerken van GROUNDFLOOR op het moment dat het werd uitgevoerd. Regelgevende kaders, productaanbiedingen, geografische beschikbaarheid en historische rendementscijfers die hier worden genoemd, kunnen zijn veranderd. Voor actuele informatie over aandelencrowdfunding, Regulation A+ en particuliere kredietinvesteringen, moeten lezers onze bijgewerkte gidsen en de officiële openbaarmakingen van het bedrijf raadplegen.

GROUNDFLOOR is een Amerikaanse markt voor vastgoedleningen. Het was het eerste vastgoedcrowdfundingbedrijf dat SEC-kwalificatie behaalde met behulp van Regulation A+ sinds de regelgeving operationeel werd via de JOBS Act. GROUNDFLOOR is opzettelijk gebouwd om zelfgestuurde beleggers te bedienen in plaats van institutionele beleggers

U bent zowel directeur als een van de mede-oprichters van GROUNDFLOOR. Wat was de inspiratie achter het lanceren van dit crowdfundingplatform?

Mijn mede-oprichter, Brian Dally, had jarenlange ervaring om telecomdiensten toegankelijker te maken voor alledaagse mensen. Ondertussen had ik veel ervaring in de effecten- en regelgevingsindustrie. We wilden onze respectieve sterktes combineren op een manier die hoge rendementen voor iedereen mogelijk maakte, niet alleen voor de 1 procent. Uiteindelijk begonnen we met eengezinswoningen omdat de meeste mensen bekend zijn met dit type activum doordat ze zelf huiseigenaren zijn.

Toen het idee werd bedacht, hadden we geen idee of er een markt voor zou zijn. We moesten eerst een toegankelijk regelgevingskader vinden dat ons in staat stelde het bedrijfsconcept te testen. We ontdekten de Invest Georgia Exemption (IGE), gecreëerd in 2011 om kleine bedrijven toegang tot kapitaal te geven. Omdat het een intrastaatse aanbiedingsregel was, was het alleen beschikbaar voor bedrijven in Georgia, dus beiden verhuisden we naar Atlanta om GROUNDFLOOR te lanceren. Dankzij IGE konden we $2 miljoen aan leningen in Georgia financieren, wat duidelijk de vraag naar het GROUNDFLOOR-platform aantoonde.

In de loop der tijd is GROUNDFLOOR aanzienlijk gegroeid en is nu open voor beleggers in alle 50 staten.

Kunt u uitleggen hoe GROUNDFLOOR beleggers verbindt met vastgoedontwikkelaars?

We richten ons op het bieden van hoge rendementen aan particuliere beleggers. Een vastgoedleningnemer, iemand die van vastgoed leeft, verkrijgt een lening via GROUNDFLOOR in plaats van via een traditionele bank of een hard money-lener om een residentieel vastgoedproject te financieren. Die leningnemer dient een leningaanvraag in, en wij screenen zowel de persoon als het project om te bepalen of we de lening moeten verstrekken. Onze underwriting is gebaseerd op eerdere ervaringen, de mate van eigen inbreng en vele andere factoren. Indien goedgekeurd, krijgt de lening een grade van A tot en met G en een overeenkomstig rentepercentage, waarbij Grade A-leningen het minst riskant zijn, met het laagste rendement, en Grade G-leningen het meest riskant, met het hoogste rendement.

We hebben een aanbieding ingediend bij de Securities Exchange Commission (SEC) via welke we effecten verkopen. De opbrengst van deze effecten wordt gebruikt om de leningen die we verstrekken te financieren. De prestaties van deze effecten en het bijbehorende rendement zijn gekoppeld aan de onderliggende lening. Beleggers kunnen kiezen welke effecten, en dus welke onderliggende leningen, ze willen investeren.

Beleggers kunnen kiezen om in stappen van $10 te investeren om de lening te financieren. Zodra een lening volledig is gefinancierd, trekt de leningnemer geld op volgens een uitbetalingsschema, en voltooit het nieuwbouw-, renovatie- of herstelproject. Het pand wordt vervolgens meestal te koop aangeboden. Wanneer het project wordt verkocht of wordt geherfinancierd, meestal 6-12 maanden na de investering van de belegger, wordt de lening terugbetaald. Het oorspronkelijke kapitaal van de belegger, plus alle opgebouwde rente, wordt gestort op de GROUNDFLOOR Beleggersrekening van de belegger. Het contante saldo op een individuele GROUNDFLOOR Beleggersrekening kan worden opgenomen of opnieuw worden geïnvesteerd in andere projecten.

Zijn er beperkingen of kwaliteitscontroles om ervoor te zorgen dat vastgoedontwikkelaars de leningen kunnen terugbetalen?

Wanneer de leningnemer de leningaanvraag indient, werkt ons underwritingteam nauw samen om de projecten en de leningnemer te screenen. We houden ook rekening met de lokale vastgoedmarkt. We lenen niet in markten die we niet prettig vinden. Wanneer een lening wordt verstrekt, blijven we regelmatig contact met de leningnemer om ervoor te zorgen dat het project de deadlines haalt, en we delen regelmatige updates met beleggers. Uitbetalingen worden niet gedaan als de leningnemer niet voldoende voortgang boekt of van het plan afwijkt. Als we denken dat er vertragingen kunnen optreden of de leningnemer de voorwaarden van de overeenkomst schendt, kunnen we besluiten in te grijpen en proactief de lening in default te plaatsen, wat kan resulteren in een gunstiger resultaat voor de belegger omdat we boeterente doorberekenen. De meeste GROUNDFLOOR-leningen hebben een eerste pandrecht, dus de lening wordt gedekt door een fysiek actief, namelijk het land en de structuur.

Wat voor soort rendementen kunnen beleggers verwachten?

De afgelopen zes jaar hebben deelnemers aan GROUNDFLOOR-vastgoedgeleningen een jaarlijks rendement behaald dat gemiddeld 10 tot 12 procent bedraagt binnen een periode van 6 tot 12 maanden.

Zijn alle investeringen momenteel in de Verenigde Staten? Is er een voorkeur voor bepaalde steden of staten? Zo ja, kunt u deze beschrijven.

Hoewel iedereen in het land met slechts $10 in GROUNDFLOOR kan investeren, richt het bedrijf zich op leningen in 30 staten.

U was een vroege voorstander van de JOBS Act, bent u tevreden over hoe de JOBS Act is geschreven? Was er iets dat weggelaten had moeten worden?

Ik ben over het algemeen tevreden over hoe de wet is uitgepakt. De verschillende bepalingen zijn ontworpen om bedrijven van verschillende groottes te helpen, en elk biedt waarde voor bedrijven in verschillende situaties. Ik denk niet dat een bepaalde bepaling weggelaten had moeten worden.

Wat zou u graag veranderd zien in een toekomstige versie van de JOBS Act?

We hebben gezien dat Reg. A veel wordt gebruikt voor vastgoeduitgiftes. Ik denk dat er waarde is buiten dit gebruiksscenario, met name voor middelgrote privébedrijven die toegang willen tot kapitaal op de openbare markt. De limiet voor Regulation A zal binnenkort stijgen naar $75 miljoen, wat aantrekkelijker zal zijn voor bedrijven van die omvang. Ik denk dat we enkele nieuwe aanbiedingen in die ruimte kunnen zien.

Is er nog iets anders dat u wilt delen over GROUNDFLOOR?

Er is geen ander bedrijf dat biedt wat GROUNDFLOOR doet voor individuele beleggers en leners. We hebben een nieuwe categorie gecreëerd en bieden volledig nieuwe producten.

Waarom heeft nog niemand ons gekopieerd? Eén reden is de regelgevende innovatie. Het aanbieden van investeringen die direct gekoppeld zijn aan dit type hoogwaardige, hoogrenderende vastgoedkrediet is nog niet gedaan voor de particuliere belegger. GROUNDFLOOR was het allereerste bedrijf dat door de Securities & Exchange Commission werd gekwalificeerd om dit type investering via Reg A aan te bieden voor zowel niet-geaccrediteerde als geaccrediteerde beleggers, en vanwege de enorme hoeveelheid infrastructuur die we hebben opgezet, kunnen we ons product blijven itereren waar anderen dat niet kunnen.

Ik vond het erg leuk om meer over uw bedrijf te leren, lezers en/of beleggers die meer willen weten kunnen GROUNDFLOOR bezoeken.