Winst Boardwalk REIT daalt in derde kwartaal door hogere verliezen op reële waarde

van Boardwalk Real Estate Investment Trust (BEI.UN.TO ) Resultatenbericht van 3 november 2026, opgesteld in Canadese dollars, liet zien dat de winst in het derde kwartaal met 42,8% daalde tot C$21,5 miljoen, terwijl het nettoverlies op reële waarde opliep tot C$31,3 miljoen, tegenover C$14,4 miljoen een jaar eerder.

In het bijbehorende kwartaalverslag noemde het management het grotere verlies op de reële waarde van vastgoedbeleggingen als de belangrijkste oorzaak van de winstdaling. Volgens het management waren de lagere waarderingen voornamelijk het gevolg van hogere kapitalisatievoeten in bepaalde markten en aanpassingen van de onroerendgoedbelasting in Alberta na verhogingen van de onderwijsbelasting voor 2026. Dit waarderingseffect verklaart waarom de daling van de nettowinst veel sterker was dan de kleinere verslechtering van de verhuuractiviteiten.

De onroerendgoedbelasting stijgt harder dan de huurinkomsten uit vergelijkbare objecten

De huurinkomsten uit vergelijkbare objecten stegen met 0,9% tot C$146,6 miljoen, maar de totale verhuurkosten voor die complexen namen met 5,3% toe. De onroerendgoedbelasting steeg met 14,9% tot C$13,9 miljoen en droeg ertoe bij dat het netto-exploitatieresultaat (NOI) van vergelijkbare objecten met 1,1% daalde tot C$98,2 miljoen. De exploitatiewinstmarge van vergelijkbare objecten, berekend als NOI gedeeld door de huurinkomsten, liep terug van 68,4% naar 67,0%. De resultaten voor vergelijkbare objecten omvatten complexen die ten minste 24 maanden volledig in eigendom waren en sluiten verkochte activa uit, zodat de prestaties van de voortgezette portefeuille afzonderlijk zichtbaar zijn.

De bezettingsgraad liet een gemengd beeld zien. De gemiddelde bezettingsgraad van de totale portefeuille bedroeg 96,8%, tegenover 96,6%, terwijl die van vergelijkbare objecten daalde van 97,7% naar 97,0%. De huurinkomsten uit vergelijkbare objecten stegen desondanks met 0,7% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2026.

De regionale tegenwind concentreerde zich in Calgary, waar het NOI van vergelijkbare objecten met 4,9% daalde. Het management schreef die daling vooral toe aan lagere markthuren en een hogere leegstand door een groter aanbod en meer concurrentie, naast hogere onroerendgoedbelastingen en lonen. In Edmonton, de grootste markt van Boardwalk, daalde het NOI met 1,3%.

De middelen uit bedrijfsactiviteiten (FFO), Boardwalks niet volgens GAAP berekende maatstaf die de winst corrigeert voor veranderingen in de reële waarde, winsten of verliezen op de verkoop van activa en andere posten, daalden met 8,7% tot C$60,2 miljoen. De FFO per participatie-eenheid daalde aanzienlijk minder sterk: met 1,6% tot C$1,21. Uit de uitsplitsing van de verandering per participatie-eenheid in het verslag blijkt dat terugkopen C$0,09 bijdroegen en zo de negatieve invloed van C$0,11 door financieringskosten en de daling van C$0,08 als gevolg van verkochte vastgoedobjecten dempten.

Verkoop van activa en terugkoop ondersteunen de resultaten per participatie-eenheid

In het derde kwartaal rondde Boardwalk de verkoop af van tien niet-kerncomplexen in London, Ontario, en Grande Prairie, Alberta, met in totaal 411 wooneenheden. De bruto-opbrengst bedroeg C$70,2 miljoen. Op 1 september voltooide het bedrijf ook de verkoop van een belang van 50% in vier complexen met in totaal 328 wooneenheden aan DGAM Real Estate Fund voor C$146,0 miljoen.

Na afloop van het kwartaal verbond Boardwalk zich ertoe drie complexen in Edmonton met in totaal 536 wooneenheden te verkopen voor C$106,5 miljoen. Naar verwachting wordt deze transactie in november 2026 afgerond; het betrof dus geen verkoop die in het derde kwartaal was voltooid.

Het programma voor terugkoop in het kader van de normale bedrijfsuitoefening eindigde op 28 september 2026, nadat het maximum van 4.018.000 teruggekochte participaties was bereikt. Sinds de verlenging van het programma in november 2025 heeft Boardwalk C$262,2 miljoen besteed aan de terugkoop en intrekking van participaties tegen een gewogen gemiddelde prijs van C$65,26.

Deze terugkopen waren duidelijk zichtbaar in de resultaten over negen maanden. De totale FFO daalde met 1,6% tot C$181,6 miljoen, maar de FFO per participatie-eenheid steeg met 2,6% tot C$3,54; volgens de uitsplitsing leverden de terugkopen een bijdrage van C$0,15 op. Het NOI van vergelijkbare objecten over de periode van negen maanden steeg met 2,0% tot C$292,1 miljoen.

In de bijgewerkte prognose van het management is de verwachte groei van het NOI van vergelijkbare objecten over het volledige jaar teruggebracht tot 1,0%–2,0%, tegenover de eerdere bandbreedte van 1,0%–3,5%. De prognose voor de FFO per participatie-eenheid is bijgesteld tot C$4,65–C$4,75, tegenover C$4,60–C$4,80. De bijstelling verlaagt de bovengrens van de NOI-prognose en verhoogt de ondergrens van de bandbreedte voor de FFO per participatie-eenheid.

Financieringskosten drukken de kasstroom

De kasstroom uit operationele activiteiten daalde in het derde kwartaal met 32,1% tot C$62,3 miljoen, tegenover C$91,7 miljoen. Het management schreef de daling voornamelijk toe aan hogere rente op gedekte schulden en hogere onroerendgoedbelastingen; lagere kosten voor nutsvoorzieningen en administratie boden gedeeltelijk tegenwicht. De financieringskosten over negen maanden stegen van C$93,5 miljoen naar C$108,6 miljoen. De gewogen gemiddelde hypotheekrente liep op van 3,35% op 31 december 2025 naar 3,53% op 30 september 2026.

De liquide middelen en ongebruikte kredietfaciliteiten boden C$403,2 miljoen aan beschikbare liquiditeit. De verhouding tussen schuld en EBITDA, die Boardwalk berekent als de aangepaste vastgoedschuld na aftrek van liquide middelen gedeeld door de geconsolideerde EBITDA, verbeterde van 9,99 aan het einde van 2025 naar 9,02.

Herfinanciering blijft echter de kosten onder druk zetten. Voor nog eens C$216,7 miljoen aan hypotheken die in 2026 vervallen, geldt een gemiddelde huidige rente van 2,28%, terwijl Boardwalk de actuele rente voor een verzekerde financiering met een looptijd van vijf jaar op ongeveer 4,05% schatte.

Het kwartaal maakt de duidelijke afweging voor Boardwalk zichtbaar: de verkoop van activa en de terugkoop van participaties ondersteunen de resultaten per participatie-eenheid en de liquiditeit, maar onroerendgoedbelastingen en rentelasten drukken de kasstroom terwijl de huurmarkt in Calgary concurrerend blijft. Nu het huidige terugkoopprogramma is afgerond, hangt het behalen van de aangescherpte vooruitzichten sterker af van de bezettingsgraad, de huurinkomsten en de beheersing van de operationele kosten in het laatste kwartaal.