부동산
미국 인구 고령화에 따라 투자할 상위 5개 헬스케어 REITs (2026)
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투자 테마로서의 고령화
As the population is aging, so are the requirements for more medical treatments. This can be a winning long-term theme for investors, as the aging of the baby boomer generation—born between 1946 and 1964—is a predictable demographic trend, with the youngest turning 65 by 2029.
하지만 의료 분야에 투자하는 것은 복잡할 수 있으며 올바른 기업이나 하위 섹터를 선택해야 합니다. 예를 들어, 우리는 “5 Best Healthcare ETFs to Invest In”, “Top 5 AI & Digital Biotech Companies” 또는 “Top 5 Blue Chip Pharmaceutical Companies”와 같은 옵션을 다루고 있습니다.
또 다른 옵션은 의료 시설에 대한 수요에 베팅하는 것입니다. 인구가 고령화되는 한 병원, 요양원, 케어 센터 및 기타 관련 부동산 자산은 지속적인 수요가 있을 것입니다.
투자자들이 이 추세에 접근하는 좋은 방법은 헬스케어 REIT(부동산 투자 신탁)를 통해서입니다. REIT는 수천에서 수만 개에 이르는 부동산 자산을 관리하는 기업의 상장 주식입니다. 미국에서는 REIT가 과세 소득의 최소 90%를 배당금으로 주주에게 배분하도록 법으로 규정되어 있어, 소득 중심 포트폴리오를 구축하는 데도 좋은 옵션이 됩니다.
In the case of healthcare REITs, the value of the assets and the revenues they generate will likely be quite uncorrelated from the broader real estate market, and more centered on the demand for healthcare and old-age-related facilities.
인구 고령화
The past few years have seen the population aging, but this was nothing compared to what is yet to come. When it comes to healthcare REITs, the most relevant population is the 80-year-old and older categories, as these are the ones most likely to need medical assistance, senior housing, and specialized care.
2007년부터 2024년까지 이 연령대는 완만히 증가했지만, 2030년까지 28% 성장할 것으로 예상되면서 급격히 폭발할 것입니다.
출처: Ventas
구체적인 수치로 보면, 2024년부터 2026년 사이에 추가로 50만 명의 미국인이 80세에 도달하고, 2027년부터 2030년 사이에 또 87만 6천 명이 80세에 도달합니다. 또한 인구의 20%가 65세 이상이 될 것입니다. 이는 2030년까지 만성 질환을 가진 미국인의 수가 1억 3천만 명에서 1억 8천만 명으로 증가할 수 있음을 의미합니다.
출처: Ventas
평균적으로, 시니어 주택은 다른 주거 형태에 비해 변동성이 적습니다. 이는 고령 인구의 소득과 주거 필요가 훨씬 안정적이기 때문입니다. 예를 들어, 2009년 대공황 기간에도 시니어 주택 점유율은 2~4% 정도만 감소했습니다.
출처: Well Tower
따라서 전반적으로 규제에 의해 정기적인 소득 배분이 의무화된 점과 섹터의 장기적인 긍정 추세 및 안정성을 고려하면, 헬스케어 REIT는 방어적이며 소득 중심 포트폴리오에 적합한 옵션이 됩니다.
상위 5개 헬스케어 REITs
1. Welltower Inc.
Welltower real estate consists of healthcare facilities, like medical offices, senior housing, and rehabilitation centers (medical care outside hospitals). Welltower manages 1,400 properties in the US, Canada, and the UK.
또한 시장에서 가장 큰 헬스케어 REIT이며, 시가총액이 다음으로 큰 기업보다 보통 3배 정도 큽니다.
WELL 가격 차트
Welltower가 이렇게 규모를 키운 주요 방법은 인수와 프로젝트 개발을 결합한 것입니다. 예를 들어, 2024년에 60억 달러 규모의 자산을 인수했으며, 이는 대체 비용보다 30% 이상 저렴한 가격이었습니다. 2025년에는 초고급 Amica Senior Lifestyles 포트폴리오 38개를 46억 캐나다 달러에 인수했습니다.
출처: Welltower
The company success is also established on building an ultra-long term approach, with a narrow focus on the core competence of senior housing and senior-centric healthcare facilities.
우리의 프로세스에서는 종종 워런 버핏의 세 가지 질문을 사용해 기회 비용을 평가합니다: “그 다음은 무엇이며, 무엇과 비교하고, 무엇을 희생하면서?”
The massive portfolio of the company plays in its favor, as senior housing construction costs have risen significantly and may rise further given potential tariff implementation. This has led to a steep decline in new unit construction, which will impact the market value of the existing one for several years.
출처: Welltower
재무적인 관점에서도 Welltower는 잠재적인 금융 혼란과 금리 상승에 대해 잘 대비하고 있습니다. 회사 부채의 90% 이상이 고정 금리이기 때문입니다.
출처: Welltower
So investors willing to enter the sector and looking for the maximum safety and scale are likely to prefer Welltower for the maximum diversification and portfolio size offered by any single company.
2. Ventas
VTR 가격 차트
Ventas는 시니어 부동산 부문에서 또 다른 주요 기업으로, 1,400개의 부동산을 보유하고 있으며 그 중 800개 이상이 시니어 주택입니다.
출처: Ventas
시니어 부동산 비중은 회사 포트폴리오에서 성장 추세이며, 2021년 이후 크게 증가했습니다 (SHOP는 Seniors Housing Operating Portfolio의 약자).
출처: Ventas
2025년에는 점유율이 코로나 이전 수준으로 회복된 뒤 이를 초과할 것으로 예상됩니다. 매출도 비용 상승률 5%를 넘어 8%의 좋은 속도로 성장하고 있습니다.
Ventas의 경쟁력 중 하나는 가장 유망한 시장을 식별하기 위한 데이터 중심 접근 방식입니다. 또한 시설을 정기적으로 현대화하여 오래된 부동산에서도 프리미엄 가격을 받을 수 있게 합니다.
또 다른 방법은 대규모 커뮤니티를 시니어 주택으로 전환하는 것으로, 2025년 현재 45건의 전환이 진행 중입니다.
전체적인 관점에서 보면, 현재 시장의 16%만이 Ventas와 유사 REIT 및 상장된 헬스케어 부동산 운영자에 의해 통제되고 있기 때문에, 시장 통합은 중요한 기회가 될 수 있습니다.
출처: Ventas
이는 특히 금리 상승으로 재무 구조가 약한 기업들이 위험에 처하고, 2027년까지 240억 달러 규모의 시니어 주택 대출이 만기 도래함에 따라 일부 부동산이 부실화될 가능성이 있기 때문에 중요한 기회가 될 수 있습니다.
출처: Ventas
3. Healthpeak Properties
DOC 가격 차트
가장 큰 헬스케어 REIT는 시니어 주택 비중이 높지만, 소규모 REIT는 케어 센터 비중이 더 클 수 있습니다.
Healthpeak은 의료 포트폴리오에 524개의 부동산을 보유하고 있으며, 여기에는 대형 병원도 포함됩니다.
출처: Healthpeak
건설 비용이 2020년 이후 약 40% 상승했기 때문에 신규 공급이 제한되는 매력적인 섹터입니다. 신규 유닛 건설 비용을 충당하기 위한 임대료는 평방피트당 약 35~40달러이며, Healthpeak의 기존 순임대료는 평방피트당 약 23달러입니다.
이는 임대 계약이 종료될 때 높은 임대료를 요구할 여지를 제공하고, 현재 임차인들의 재계약을 촉진합니다. 평균 남은 임대 기간은 5.5년입니다.
출처: Healthpeak
회사는 또한 실험실 부문에 진출해 바이오테크 섹터에 서비스를 제공하며, 샌프란시스코, 보스턴, 샌디에고에 강력한 입지를 가지고 있습니다.
따라서 몇 년간 저활동을 겪은 뒤 2024년에 신규 임대 면적 100만 평방피트가 들어온 등, 이 부문에 흐르는 자금이 증가함에 따라 혜택을 받을 것으로 보입니다.
출처: Healthpeak
이 회복은 빈 실험실 공간 재고에도 빠르게 영향을 미쳐 2024년에서 2025년 사이에 75% 증가했습니다.
출처: Healthpeak
한편, 중심은 아니지만 수익성이 좋은 15개 시니어 주택 포트폴리오(7,000 유닛)는 2024년 점유율이 86%에 도달하며 좋은 실적을 보이고 있습니다. 이는 시니어 주택 포트폴리오에 편중된 투자자들에게 더 큰 다각화를 제공하는 좋은 REIT임을 의미합니다.
4. Healthcare Realty
HR 가격 차트
투자자가 의료 시설에 강하게 집중하고 싶다면, 포트폴리오의 92%가 외래 진료에 초점을 맞춘 Healthcare Realty가 가장 좋은 선택일 것입니다.
회사는 미국 전역에 651개의 부동산을 보유하고 있으며, 총 3,840만 평방피트의 면적을 가지고 있습니다. 이 존재는 미국 상위 15개 시장 대부분을 포괄하며, 주요 의료 시스템과 파트너십을 맺고 있습니다.
이 부동산들은 인구 밀도가 높은 지역에 위치해 연간 3% 성장률을 보이고 있습니다. 회사는 인구 밀도가 낮고 성장률이 느린 지역의 부진 자산을 매각하면서 이러한 시장에 초점을 옮기고 있습니다.
이 REIT도 고령 인구의 혜택을 받을 것으로 보이며, 65세 이상 인구는 45~64세 인구에 비해 연간 의료비와 진료실 방문 비용을 두 배 이상 지출합니다.
전반적으로 외래 진료(전문의 및 1차 진료)는 전체 헬스케어 산업 중 가장 높은 임대료 커버리지 비율을 가지고 있어, 임차인 디폴트 위험이 매우 낮아 보수적인 투자자에게 높은 수익률과 높은 안전성을 제공하는 좋은 REIT입니다.
5. LTC Properties
LTC 가격 차트
주거와 외래 진료의 스펙트럼에서 반대쪽에 위치한 일부 헬스케어 REIT는 숙련된 간호 시설과 시니어 주택에 특화되어 있습니다. 이는 LTC Properties가 해당되며, 포트폴리오가 두 카테고리 사이에 약 50/50 비율로 나뉩니다.
출처: LTC Properties [securities_stock_price_tag symbol="LTC" exchange="NYSE"]
회사는 25개 주에 걸쳐 총 190개의 부동산을 보유하고 있습니다. 이 부동산들을 다양한 의료 제공자에게 임대하며, 어느 하나의 임차인이 전체 매출의 15.9%를 초과하지 않도록 하여 단일 임차인 위험을 낮추고 있습니다.
출처: LTC Properties
성장 측면에서 보면, 2019년 이후 7억 3,100만 달러가 투자되었으며, 2024년에는 전체 연간 투자액이 6,600만 달러에 불과해 활동이 크게 줄었습니다.
출처: LTC Properties
LTC는 꾸준한 소득을 추구하는 투자자에게 적합한 REIT이며, 회사는 20년 연속 월간 배당금을 유지해 왔으며, 이 기간 동안 다양한 금융 위기와 팬데믹에도 중단되지 않았습니다.
이는 부채에 대한 보수적인 접근과 부채 만기 일정을 회사 현금 흐름에 맞추는 전략을 통해 달성되었습니다.
출처: LTC Properties
하지만 투자자들은 배당금이 2017년 이후로 증가하지 않았으며, 회사가 성장에 집중하고 있음을 인지해야 합니다. 이는 은퇴 투자자와 같이 월간 배당에 초점을 맞춘 보수적인 포트폴리오에 더 적합합니다.
출처: LTC Properties
