Hampden House 비용 부담에 이익 줄었지만 Saul Centers 3분기 매출 증가

Saul Centers (BFS ) 2026년 3분기 실적을 발표한 2026년 11월 5일, 2026년 9월 30일로 끝난 분기의 총매출은 7,840만 달러로, 2025년 9월 30일로 끝난 분기의 7,200만 달러보다 증가했다. 반면 Hampden House의 초기 운영 비용이 실적에 부담을 주면서 순이익은 1,400만 달러에서 1,260만 달러로 감소했다.

보통주 주주에게 귀속되는 순이익은 770만 달러(기본 및 희석 주당 0.32달러)에서 670만 달러(기본 및 희석 주당 0.27달러)로 줄었다. 총비용은 5,800만 달러에서 6,580만 달러로 증가했다. 순이자 비용은 1,710만 달러에서 2,030만 달러로, 감가상각비와 상각비는 1,410만 달러에서 1,610만 달러로 늘었다. 비용 증가 폭이 매출 증가 폭을 웃돌면서 매출이 늘었는데도 최종 이익은 감소했다.

Hampden House 임대율 상승 지연, 실적에 부담

Hampden House의 초기 운영으로 2025년 3분기보다 분기 순이익이 370만 달러 감소했으며, 이 가운데 290만 달러는 순이자 비용과 관련됐다. 해당 부동산을 제외하면 순이익은 230만 달러 증가했는데, 주된 이유는 상업용 기본 임대료가 200만 달러 늘었기 때문이다. Hampden House는 보통주 주주에게 귀속되는 순이익도 160만 달러, 즉 기본 및 희석 주당 0.07달러 감소시켰다.

Hampden House는 2025년 10월 1일 문을 열었다. 주거 공간과 소매 공간 대부분에 관련된 이자, 부동산세, 감가상각비 및 기타 비용은 개장과 동시에 비용으로 처리되기 시작했으며, 입주율 상승에 따라 매출은 계속 늘고 있다. 2026년 11월 2일 기준으로 Hampden House의 주거용 366가구 가운데 267가구(73.0%)가 임대되어 입주가 완료됐고, 소매 공간은 모두 임대됐다. 이처럼 매출은 증가하는 반면 비용은 이미 손익계산서에 반영되고 있어 시차가 발생한다.

Twinbrook Quarter, 동일 자산 기준 성장에 기여

동일 자산 기준 매출과 순영업이익은 기간별 비교에 사용하는 비GAAP 지표다. 두 기간 전체에 걸쳐 운영되지 않은 부동산은 제외하고, 기본 임대료의 정액 인식분과 취득한 임대차 계약의 상각분을 조정한다. 순영업이익 조정에서는 이자, 감가상각비, 일반관리비 등의 항목도 제외한다. 이 기준으로 분기 동일 자산 기준 매출은 350만 달러(4.9%) 증가했고, 동일 자산 기준 순영업이익은 250만 달러(5.0%) 늘었다. 비교에서 제외된 부동산은 Hampden House 하나였다.

Twinbrook Quarter Phase I의 임대율 상승은 동일 자산 기준 매출 증가분 가운데 120만 달러, 동일 자산 기준 순영업이익 증가분 가운데 110만 달러를 차지했다. Twinbrook Quarter Phase I을 제외해도 동일 자산 기준 매출은 230만 달러, 동일 자산 기준 순영업이익은 140만 달러 증가했으며, 두 지표 모두 상업용 기본 임대료 상승이 주된 요인이었다. 따라서 임대율 상승이 전체 증가에 크게 기여한 Twinbrook Quarter뿐 아니라 다른 자산에서도 성장세가 나타났다.

쇼핑센터 부문의 동일 자산 기준 순영업이익은 3,740만 달러로 4.6% 증가했다. 기본 임대료가 130만 달러 늘고 운영리스 미수금에 대한 순신용손실이 40만 달러 감소한 결과다. 복합용도 부문의 동일 자산 기준 순영업이익은 1,490만 달러로 6.1% 증가했지만, Twinbrook Quarter Phase I을 제외하면 비용 차감 후 비용 회수액이 줄어 20만 달러 감소했다. Hampden House를 제외한 주거용 포트폴리오의 임대율은 2026년 9월 30일과 2025년 9월 30일 모두 97.1%였다.

분기 FFO, 주당 기준으로 보합

우선주 배당금을 차감한 뒤 보통주 주주와 비지배지분에 귀속되는 운영자금(FFO)은 2,530만 달러에서 2,590만 달러로 증가했지만, 기본 및 희석 FFO는 두 기간 모두 주당 0.72달러로 변동이 없었다. Hampden House는 분기 FFO를 210만 달러, 즉 기본 및 희석 주당 0.06달러 감소시켰다. 해당 부동산을 제외하면 상업용 및 주거용 기본 임대료 상승을 주된 요인으로 FFO가 270만 달러 증가했다. 기본 가중평균 주식 및 지분 단위 수는 3,505만 7,000개에서 3,599만 2,000개로 늘었으며, 이는 총액이 증가했는데도 주당 FFO가 오르지 않은 이유를 설명하는 데 도움이 된다.

FFO는 미국 부동산투자신탁협회(Nareit)의 기준에 따라 정의되는 비GAAP 지표다. GAAP 기준 순이익에 부동산 감가상각비와 상각비를 더하고, 감가상각 대상 부동산의 손상차손과 부동산 처분에 따른 손익은 제외한다. 이 지표는 영업현금흐름이나 유동성을 나타내는 지표가 아니다. FFO는 부동산 감가상각비와 상각비를 다시 더하지만 Hampden House의 이자 비용은 제외하지 않는다. 이 차이가 이번 분기 순이익은 감소했지만 주당 FFO는 보합을 유지한 배경을 설명하는 핵심이다.

2026년 9월 30일로 끝난 9개월 동안 매출은 2억 1,470만 달러에서 2억 3,350만 달러로 증가했지만, Hampden House가 1,250만 달러의 부정적 영향을 미친 것이 주된 이유로 순이익은 4,100만 달러에서 3,620만 달러로 감소했다. 우선주 배당금을 차감한 뒤 보통주 주주와 비지배지분에 귀속되는 9개월 FFO는 7,590만 달러, 기본 및 희석 주당 2.12달러였다. 2025년 같은 기간에는 7,520만 달러, 주당 2.16달러였다.

따라서 분기 및 9개월 실적은 같은 재무적 긴장을 보여 줍니다. 임대료와 동일 자산 기준 순영업이익은 증가하는 반면, Hampden House의 초기 운영 비용은 GAAP 기준 이익을 줄이고 주당 FFO를 제한하고 있습니다. 향후 실적에서 핵심은 Hampden House의 임대가 계속 진행되고 주거 부문 매출이 이미 인식된 비용에 비해 늘어나면서 이 격차를 좁힐 수 있을지 여부입니다.