Starwood Property Trust, 신용 관련 비용으로 3억 8,970만 달러 손실 기록

Starwood Property Trust (STWD ) 3분기 실적을 발표했다. 발표일은 2026년 11월 6일로, 신용 및 가치평가 관련 비용이 매출 증가분을 웃돌면서 회사 귀속 GAAP 순손실은 3억 8,970만 미국 달러, 희석주당 1.08달러를 기록했다. 1년 전에는 7,260만 달러의 순이익, 주당 0.19달러를 기록했다. 이번 실적에서는 큰 회계상 손실과 감소했지만 여전히 플러스인 분배가능이익 간의 뚜렷한 격차가 드러났다.

매출은 4억 8,890만 달러에서 5억 4,590만 달러로 늘었고, 총비용과 경비는 4억 8,940만 달러에서 8억 3,970만 달러로 증가했다. 이번 분기에는 신용손실충당금 비용 3억 3,660만 달러가 반영됐다. 1년 전 해당 비용은 2,840만 달러였다. 또 2025년 같은 분기에 5,240만 달러의 이익을 기록한 뒤 이번에는 주택담보대출 공정가치 손실 1억 2,160만 달러가 발생했으며, 비현금성 부동산 손상차손 3,220만 달러도 반영됐다. 이러한 비용은 이자수익, 서비스 수익, 임대수익이 증가했는데도 최종 순이익으로 이어지지 않은 이유를 설명해 준다.

10-Q 양식에 따르면, 신용손실충당금 비용은 예상 금리 상승에 따른 상환 부족 위험 증가를 반영했다. 대출 포트폴리오의 대부분이 변동금리 대출이어서 금리가 오르면 차입자의 채무상환 부담이 커진다. 금리 상승은 자본환원율을 높이고 부동산 가치를 낮춰 차입자가 대출을 차환하거나 부동산을 매각하기 어렵게 만든다. 실행된 대출에 대한 신용손실충당금은 9월 30일 기준 7억 420만 달러로, 2025년 12월 31일의 4억 4,080만 달러보다 늘었다.

문제 대출 잔액은 일부 개선됐다. 신용손상으로 분류되지는 않았지만 비발생 상태인 대출 잔액은 연말 9억 6,770만 달러에서 6억 6,070만 달러로 줄었다. 이번 분기에는 신용손상으로 분류되지 않은 상업용 대출이 추가로 비발생 상태에 들어가지 않았으며, 1억 790만 달러 규모의 상업용 대출 한 건은 발생 상태로 전환됐다. 그러나 충당금은 이미 비발생 상태인 대출뿐 아니라 대출 기간 전체에 걸쳐 예상되는 손실을 반영한다.

비GAAP 이익, 배당금 밑돌아

분배가능이익은 회사가 정의한 비GAAP 지표로, 신용손실충당금 비용과 미실현 가치평가 변동 및 기타 특정 항목은 제외하고 실현된 결과는 반영한다. 이번 분기 분배가능이익은 1억 1,680만 달러, 희석주당 0.31달러였다. 2분기의 1억 5,150만 달러, 주당 0.40달러보다 감소했다. 신용손실충당금과 부동산 손상차손은 실현 사건이 발생해 회수 불가능하다고 판단되는 경우에만 이 지표에 반영된다. 실현 사건은 일반적으로 대출 상환이나 기초자산 매각을 말한다.

새로 제시된 보충 지표인 상업 대출 실현 손익 차감 전 분배가능이익은 1억 5,520만 달러, 주당 0.41달러였다. 이 지표는 상업·주거 대출 부문에서 비발생 상태의 상업용 대출을 정리하거나 압류 부동산을 매각해 발생한 실현 손익을 제외한다. 3분기에는 회사의 분배가능이익 산정 기준에 따른 압류 부동산 매각 실현손실 3,840만 달러를 제외했다.

경영진과 이사회는 실적을 평가하고 배당금을 결정할 때 두 지표를 모두 고려한다. 두 지표의 주당 금액은 모두 이번 분기 주당 0.48달러의 배당금보다 낮았다. 이는 큰 미실현 손실과 신용 관련 비용을 제외하더라도 회사가 선호하는 이익 지표로는 배당금을 충당하지 못했음을 보여준다.

기존 자산 정리와 함께 투자 확대

Starwood는 이번 분기에 32억 달러, 첫 9개월 동안 82억 달러를 투자했다. 회사에 따르면 상업용 대출에 투입한 24억 달러는 4년 만에 가장 큰 분기 투자액으로, 해당 포트폴리오 규모는 사상 최대인 178억 달러에 이르렀다. 주요 신규 대출에는 산업용 저장시설 포트폴리오를 담보로 한 5억 8,790만 달러 규모의 선순위 담보대출이 포함됐다. 이 중 5억 5,850만 달러가 실행됐다. 프랑스 라스트마일 물류 포트폴리오를 담보로 한 3억 7,320만 유로(4억 2,810만 달러) 규모의 선순위 담보대출도 있었으며, 이 중 2억 6,600만 달러가 실행됐다.

기존 자산 정리도 이어졌다. 압류를 통해 취득한 댈러스의 500가구 규모 다가구 주택은 7,400만 달러에 매각돼 GAAP 기준 1,080만 달러의 손실을 냈다. 피닉스의 256가구 규모 부동산은 2,260만 달러에 매각돼 80만 달러의 손실을 기록했다. Barry Sternlicht 회장 겸 CEO는 회사가 “연초에 보유했던 부실 자산의 거의 절반을 여전히 정리할 것으로 예상한다”고 말했다.

Starwood는 보통주 약 670만 주를 1억 780만 달러에 재매입했으며, 4억 달러 규모의 자사주 매입 프로그램에서 사용할 수 있는 금액은 2억 6,250만 달러가 남았다. Jeffrey DiModica 사장은 2026년 초 약 21억 달러 규모의 금융 거래를 완료했으며, 해당 거래의 금리와 스프레드는 실적 발표 당시 이용할 수 있었던 조건보다 낮았다고 밝혔다.

9월 30일 기준 현금 및 사용 제한 현금은 총 7억 1,270만 달러였다. 경영진은 현재의 유동성과 추가 유동성 확보 능력이 향후 최소 12개월 동안 금융 의무를 이행하기에 충분하다고 판단했다.

따라서 이번 분기에는 대출 포트폴리오 확대와 상당한 규모의 자본 환원, 금리 상승에 따른 신용 비용, 기존 자산에서 발생한 실현손실이 함께 나타났다. 향후 실적의 핵심은 포트폴리오 확대와 추가적인 기존 자산 정리에서 얻는 이익이 이 정도 규모의 신용 비용이 다시 발생하지 않고도 분배가능이익과 배당금 간의 격차를 좁힐 수 있는지 여부다.