Braemar, 4개 호텔의 CMBS 대출 3억 5,800만 달러 리파이낸싱 완료

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) 2026년 11월 10일 발표한 내용에 따르면, 4개 호텔을 담보로 한 3억 5,800만 달러 규모의 CMBS 대출을 완료했다. 이 대출은 기존 CMBS 대출 2건을 대체하며, 가중평균 금리 스프레드를 약 104bp 낮춘다.

신규 대출은 The Ritz-Carlton St. Thomas, The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel, Sofitel Chicago Magnificent Mile을 담보로 한다. 이 대출은 원금 상환 없이 이자만 납부하는 구조이며 변동금리는 SOFR에 2.37%를 더한 수준이다. 따라서 2.37%는 기준금리에 더해지는 스프레드이지, 모든 비용을 포함한 고정 금리가 아니다. 최초 대출 기간은 2년이며, 특정 조건을 충족하면 1년씩 세 차례 연장할 수 있다.

이번 리파이낸싱은 2026년 9월 30일 기준 잔액 합계가 약 2억 9,040만 달러인 대출들을 대체한다. St. Thomas 대출 잔액은 약 8,050만 달러였으며, 스프레드는 SOFR에 4.91%를 더한 수준이었다. Dorado Beach, The Notary Hotel, Sofitel Chicago를 담보로 한 대출의 잔액은 약 2억 990만 달러였고, 스프레드는 SOFR에 2.83%를 더한 수준이었다.

Braemar에 따르면 이번 변경으로 4개 호텔을 담보로 한 대출의 가중평균 스프레드는 약 3.41%에서 약 2.37%로 낮아진다. 신규 금리는 각기 다른 마진이 적용되는 별도의 대출 두 건이 아니라, 4개 호텔 모두를 담보로 한 단일 대출에 적용된다.

만기 변경도 상당한 의미가 있다. Braemar가 2026년 11월 4일 공개한 3분기 부채 표에는 St. Thomas 대출의 현재 만기가 2027년 8월, 3개 호텔을 담보로 한 대출의 현재 만기가 2027년 3월로 기재돼 있었다. 최종 만기는 각각 2029년 8월과 2030년 3월이었다. 표의 최종 만기는 이용 가능한 연장 옵션을 모두 행사하는 것으로 가정한다. 신규 대출의 연장 옵션을 모두 행사하면 최종 만기는 2031년 11월이 되며, 기존 두 대출의 연장 후 만기일을 모두 대체한다.

발표에 따르면 3억 5,800만 달러의 대출 잔액은 Braemar의 2026년 10월 투자자 프레젠테이션에 나온 4억 달러 추정치보다 4,200만 달러 적다. 공개된 잔액을 기준으로 계산하면 신규 대출 원금은 대체 대상인 9월 30일 기준 대출 잔액 합계보다 약 6,760만 달러 많다. 이는 원금 규모를 비교한 것으로, 대출 실행으로 확보한 자금이나 이자 절감액을 비교한 것이 아니다.

Braemar의 사장 겸 최고경영자 Richard J. Stockton은 해당 대출들이 회사가 보유한 호텔 7곳 가운데 4곳을 담보로 한다고 말했다. 그는 대출 잔액이 추정치보다 적은 것은 “자본 배분에 대한 경영진의 규율 있는 접근 방식과 주주를 위한 장기 가치 창출에 대한 의지를 반영한다”고 설명했다.

이번 리파이낸싱은 변동금리 부채 비중이 높은 Braemar의 전반적인 부채 구조에 포함된다. Braemar의 3분기 보고서에 따르면 2026년 9월 30일 기준 총부채는 6억 2,440만 달러이며, 평균 금리를 가중평균한 수치는 7.25%였다. 부채 전액은 비소구 방식이었으며 사실상 모두 변동금리였다.

이번 리파이낸싱으로 Braemar 호텔의 과반수를 담보로 한 대출의 스프레드가 낮아지고 만기가 더 길어질 가능성이 생겼다. 다만 해당 4개 호텔을 담보로 하는 원금이 늘었으며, SOFR 변동에 계속 노출된다.