부동산
손실 확대에 NexPoint Residential Trust, 2026년 Core FFO 전망 하향
Securities.io를 Google의 선호 소스에 추가
NexPoint Residential Trust (NXRT ) 3분기 실적을 발표한 NexPoint Residential Trust는 분기 순손실이 확대됐음에도 매출이 증가한 뒤, 연간 Core FFO와 동일 점포 NOI 전망을 하향 조정했다. 2026년 9월 30일로 끝난 분기의 총매출은 전년 동기 6,280만 달러에서 6,450만 달러로 증가했지만, 보통주 주주에게 귀속되는 순손실은 780만 달러, 희석주당 0.31달러에서 1,150만 달러, 희석주당 0.45달러로 확대됐다.
회사가 조정한 영업활동 현금흐름 지표인 Core FFO는 1,770만 달러, 희석주당 0.70달러에서 1,340만 달러, 희석주당 0.52달러로 감소했다. 주식 기반 보상을 추가로 조정한 AFFO는 2,020만 달러에서 1,620만 달러로 줄었다. 경영진은 순손실 확대의 주된 원인으로 부동산 운영비 200만 달러 증가와 이자 비용 260만 달러 증가를 꼽았으며, 매출 증가분 160만 달러가 일부 상쇄했다고 밝혔다.
동일 점포 비용, 매출 증가율 앞질러
연결 기준 매출 증가는 기존 포트폴리오에서 비롯된 것이 아니었다. 3분기 실적 보충 자료에 따르면 동일 점포 집계 대상은 비교 기간 두 시점 모두 보유한 부동산 35곳, 1만 2,980세대로 구성됐으며, 포트폴리오의 약 98%를 차지하고 Sedona at Lone Mountain은 제외됐다. 이들 부동산의 매출은 6,200만 달러로 0.7% 감소했다. 임대 수입은 1.4% 줄었지만 기타 수입이 29.4% 늘어 감소 폭을 완화했다. 동일 점포 매출 감소에도 연결 기준 매출이 증가한 데는 동일 점포 외 부동산이 매출 140만 달러를 보탠 것이 도움이 됐다.
동일 점포 입주율은 70베이시스포인트 하락한 92.9%를 기록했고, 평균 실효 월 임대료는 0.7% 내린 1,487달러였다. 영업비용은 훨씬 빠르게 증가해 11.2% 오른 2,640만 달러를 기록했다. 수선·유지비는 20.0%, 부동산세는 15.4%, 공공요금은 11.8% 증가했다. 이에 따라 동일 점포 순영업이익은 8.2% 감소한 3,560만 달러였다. 이는 해당 분기 부동산 수준의 실적 악화가 입주율과 임대료 약세뿐 아니라 비용 압박에도 영향을 받았음을 보여준다.
임대 지표에서도 이러한 압박이 4분기까지 이어지는 것으로 나타났다. 3분기 신규 임대 계약의 임대료 변동률은 -4.5%였으며, 갱신 계약은 +3.2%였다. 10월에도 신규 임대 계약의 임대료 변동률은 -3.6%로 마이너스를 유지했고, 갱신 계약은 +2.1%, 기말 입주율은 92.3%를 기록했다.
2026년 전망 하향 조정
NXRT는 수정 전망에서 연간 Core FFO를 희석주당 2.17~2.27달러, 중간값 2.22달러로 제시했다. 기존 중간값은 2.45달러였다. 주당 손실 전망은 1.72~1.63달러로 조정됐으며, 손실 중간값은 기존 1.54달러에서 1.68달러로 높아졌다.
동일 점포 가정이 실적 전망 하향의 배경을 보여준다. 연간 총매출 증가율 중간값은 기존 +0.2%에서 -0.9%로 낮아졌고, 총비용 증가율은 2.1%에서 4.4%로 높아졌다. 동일 점포 NOI는 -5.1%~-3.6%로 전망되며, 중간값은 기존 -1.0%에서 -4.3%로 낮아졌다. 이 전망은 연간 동일 점포 집계 대상인 부동산 35곳에 적용된다.
회사는 인수액 중간값을 1억 달러에서 1억 1,600만 달러로 높였으며, 처분액 중간값은 1억 달러로 유지했다. 예상 거래 규모는 주당 손실 및 Core FFO 전망에 반영됐지만, 실제 인수와 처분 규모는 해당 가정과 크게 달라질 수 있다.
부채 및 자본 조치
2026년 9월 30일 기준 총부채 잔액은 16억 2,000만 달러로, 1년 전 15억 달러보다 증가했다. 10월 1일 NXRT는 회전신용대출 한도에서 3,300만 달러를 추가 인출했다. 이 시설의 미상환 원금은 1억 1,210만 달러, 미상환 신용장은 200만 달러였다.
다음 날 리츠는 노스캐롤라이나주 롤리에 있는 228세대 규모의 부동산 Midtown Crossing을 실효 지분 100%로 3,200만 달러에 인수했다. 10월 26일 이사회는 2년간 최대 1억 5,000만 달러 규모의 보통주 자사주 매입을 승인했다. 이는 실제 매입이 아니라 매입 승인이다. 또한 2026년 12월 15일 기준 주주에게 2026년 12월 31일 지급할 분기 배당금 0.53달러를 승인했다.
이번 분기 실적은 NXRT의 운영상 뚜렷한 상충 관계를 드러낸다. 인수는 연결 기준 매출을 늘릴 수 있지만, 비용과 이자 비용이 증가하면서 부동산 수준의 수익은 감소하고 있다. 10월 신규 임대 계약의 임대료 변동률이 여전히 마이너스이고 동일 점포 NOI 전망도 하향 조정된 가운데, 마지막 분기의 핵심 과제는 NXRT가 인수와 잠재적 자사주 매입을 추진하면서 부채 및 이자 비용 증가를 관리하는 동시에 기존 포트폴리오의 실적을 안정시킬 수 있을지 여부다.
