부동산 재평가 여파로 IRSA, 63억 8천만 ARS 순손실 전환

IRSA Inversiones y Representaciones S.A.는 2027 회계연도 1분기에 아르헨티나 페소(ARS) 기준 63억 8천만의 순손실을 기록했다. 전년 동기에는 2,179억 5천만 ARS의 순이익을 냈다. 2026년 9월 30일 종료된 3개월 실적은 2026년 11월 3일 제출된 Form 6-K에 공개됐다.

2026년 11월 4일 발표된 후속 실적 자료는 투자 부동산 평가액을 주요 원인으로 꼽았다. 공정가치 변동에 따른 순손익은 전년 동기 2,932억 9천만 ARS 이익에서 742억 4천만 ARS 손실로 돌아섰다. 이 같은 반전으로 연결 영업실적은 3,657억 5천만 ARS에서 9억 9,200만 ARS로 줄었다. 같은 기간 매출은 1,723억 7천만 ARS에서 1,798억 9천만 ARS로, 매출총이익은 1,058억 3천만 ARS에서 1,111억 9천만 ARS로 증가했지만 나타난 결과다. 따라서 매출과 매출총이익이 늘었는데도 최종 손실을 피하지 못한 이유는 부동산 평가액 변동으로 설명된다.

주주별 손익을 보면 또 다른 특징이 드러난다. IRSA 주주에게 귀속되는 손익은 전년 동기 2,051억 6천만 ARS 이익에서 105억 7천만 ARS 손실로 전환됐다. 반면 비지배지분은 각 기간에 41억 9천만 ARS와 127억 9천만 ARS의 이익을 기록했다. 비지배지분의 이익은 연결 기준으로 주주에게 귀속되는 손실의 일부를 상쇄했다.

임대 부문 EBITDA는 감소했지만 총 조정 EBITDA는 증가

임대 부문의 조정 EBITDA는 839억 3천만 ARS로 전년 대비 2.0% 감소했다. 그러나 총 조정 EBITDA는 9.3% 증가했으며, IRSA는 이를 매출 및 개발 부문의 실적 개선에 따른 것으로 설명했다. 따라서 그룹 전체의 개선은 임대 사업 외 부문에서 비롯됐다.

쇼핑몰 부문에서는 매출과 조정 EBITDA가 인플레이션에 맞춰 증가했지만, 임차인 매출은 전년 동기 대비 실질 기준 6.1% 감소했다. 프리미엄 오피스 점유율은 96.9%에 달했다. IRSA는 전 분기 대비 소폭 하락한 이유로 Dot Building의 한 층이 공실이 된 점을 들었으며, 제곱미터당 평균 임대료는 안정적으로 유지됐다. 이 수치를 종합하면 오피스 점유율은 높고 임대료는 안정적이지만, 임차인의 실질 영업 활동은 둔화되고 임대 수익성은 소폭 낮아졌음을 알 수 있다.

배당 지급 시작과 함께 개발 사업도 계속 진행

IRSA는 해당 분기 중과 분기 말 이후 Ramblas del Plata의 추가 부지 3곳에 대해 총 1,950만 달러 규모의 토지 교환 계약을 체결했으며, 프로젝트 기반 시설 공사도 계속 진행했다. Oeste Outlet과 Distrito Diagonal에서도 공사가 진척됐다. 두 곳은 모두 2027 회계연도 중 개장할 예정이며, 개장하면 쇼핑몰 포트폴리오가 19개 자산으로 늘어난다.

별도로 주주들은 2026년 10월 22일 2,110억 ARS의 현금 배당을 승인했으며, 배당금 지급은 2026년 11월 3일 시작됐다. IRSA는 배당수익률이 10.8%라고 밝혔다.

이번 분기의 핵심은 영업 활동과 부동산 평가의 차이에 있다. 매출, 매출총이익, 총 조정 EBITDA는 증가했지만 공정가치 변동이 손실을 초래했고, 임대 부문 EBITDA와 임차인의 실질 매출은 둔화됐다. 예정된 쇼핑몰 개장과 Ramblas del Plata 계약은 2027 회계연도의 개발 사업 주요 이정표다. 향후 실적을 통해 이러한 영업 및 개발 추세가 투자 부동산 재평가에 따른 손익 영향을 상쇄할 수 있을지 확인할 수 있을 것이다.