Braemar, Four Seasons Scottsdale를 3억 7,200만 달러에 매각 완료

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) 2026년 11월 3일 발표한 바에 따르면, Braemar는 객실 210개를 갖춘 Four Seasons Resort Scottsdale의 3억 7,200만 달러 매각을 완료했다. 매각 대금과 보유 현금은 분리 계약에 따라 외부 자문사에 지급해야 할 잔여 수수료를 충당하는 데 사용될 예정이다.

매각가는 객실당 180만 달러이며, 통상적인 일할 계산 및 조정이 적용된다. 예상 자본 지출 2,300만 달러를 포함하면, 2026년 9월까지 최근 12개월간 순영업이익 기준 자본환원율은 5.8%, 호텔 EBITDA 대비 배수는 15.0배다. 호텔 EBITDA는 비지배지분 귀속 EBITDA를 차감한 금액으로, 이자 비용, 대출 비용 상각, 감가상각비 및 무형자산상각비, 법인세와 호텔 외 소유 비용을 반영하기 전의 부동산 단위 이익 지표다.

Braemar는 2022년에 리조트를 인수했으며, 무차입 수익률이 약 15%로 최소 목표치인 10%를 웃돌았다고 밝혔다. 리처드 J. 스톡턴(Richard J. Stockton) 사장 겸 최고경영자는 “11월 중순에 자체 관리형 REIT로의 전환을 완료한다는 계획은 순조롭게 진행되고 있습니다”라고 말했다.

Ashford와의 분리 비용 조달

이번 거래 종결에 앞서 2026년 9월 29일 확정 계약이 발표됐으며, Braemar는 이에 따라 환불 불가 계약금을 1,000만 달러 받았다. 2026년 10월 8일 포트폴리오 업데이트에서는 거래 종결 시점을 2026년 10월 22일로 예상했다. 분리 절차와 관련해 지급해야 할 잔여 의무는 Company Sale Fee와 Master Agreement Termination Fee이며, 수령인은 Ashford다.

Scottsdale은 이 절차에서 가장 최근에 매각된 자산이다. Braemar는 2026년 7월 14일 Ritz-Carlton Sarasota, Hotel Yountville, Bardessono Hotel and Spa를 총 4억 3,750만 달러에 매각 완료한 데 이어, 2026년 8월 21일 Pier House Resort & Spa를 1억 9,000만 달러에 매각했다. Braemar는 이들 자산 매각과 그 밖에 계획된 차환으로 수수료를 충당하기에 충분한 자금을 마련할 것으로 예상했다.

포트폴리오 축소와 예상 비용 절감

10월에 제시된 향후 운영 포트폴리오는 7개 자산으로 구성됐다. Braemar는 해당 포트폴리오의 2026년 6월 30일까지 최근 12개월간 매출이 3억 8,140만 달러, 호텔 EBITDA가 8,790만 달러, 호텔 EBITDA 마진이 23.0%라고 밝혔다. 또한 이번 전환으로 단기적으로 EBITDA가 감소할 것으로 인정했으며, 이는 주로 최근 완료된 자산 매각을 반영한다.

Ashford와의 자문 관계를 종료한 뒤 Braemar는 자문료 및 관련 수수료를 포함한 연간 본사 일반관리비가 약 4,200만 달러에서 약 1,500만 달러로 줄어들어 연간 2,500만 달러를 초과하는 비용을 절감할 것으로 예상한다.

업데이트에서는 2026년 9월 기준 연결 조정 순부채가 총자산 대비 약 50%에서 약 36%로 감소할 것으로도 전망했다. 순부채는 총차입금에서 제한 없는 현금, 사용 제한 현금 및 대출채권을 차감한 금액이며, 총자산은 총자산 장부금액에 누적 감가상각액을 더한 금액이다.

따라서 Scottsdale 매각 종결은 호텔 포트폴리오 확장이 아니라 구조적 변화를 위한 자금을 마련한다. Braemar는 자체 관리형 REIT로 전환하면서 매각 자산의 수익을 포기하는 한편, 본사 비용과 레버리지를 낮추려 하고 있다. 회사가 Ashford와의 분리를 마무리하는 가운데, 예상 절감액과 재무상태표 변화가 단기 EBITDA 감소를 상쇄할 수 있을지가 핵심 재무 쟁점이다.