Immobiliare
I ricavi di Lumo Homes aumentano del 12% nel terzo trimestre, mentre si ampliano le perdite da valutazione al fair value
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Lumo Homes ha comunicato il 5 novembre 2026 che i ricavi del terzo trimestre sono aumentati del 12,0%, raggiungendo 127,3 milioni di euro, mentre una perdita netta di 139,6 milioni di euro sulle valutazioni degli immobili a reddito ha determinato una perdita ante imposte di 87,7 milioni di euro. Un anno prima, la società finlandese attiva nella locazione residenziale aveva realizzato ricavi per 113,6 milioni di euro e un utile ante imposte di 32,8 milioni, a fronte di una perdita di 16,4 milioni di euro da valutazione.
Il reddito netto da locazione è aumentato dell’11,5%, passando da 86,0 a 95,9 milioni di euro, mentre i fondi generati dalla gestione (FFO) sono cresciuti del 4,7%, da 44,1 a 46,1 milioni di euro. Lumo definisce l’FFO come l’EBITDA rettificato al netto degli oneri netti per interessi rettificati e delle imposte correnti, con una rettifica per le imposte correnti sulle cessioni; l’indicatore esclude le variazioni non realizzate del valore degli immobili. Questa distinzione aiuta a spiegare perché la misura dei flussi di cassa sia migliorata, anche se perdite da valutazione nettamente maggiori hanno trasformato in negativo il risultato ante imposte comunicato.
L’acquisizione di Varma traina la crescita dei ricavi da locazione
Gran parte dell’aumento dei ricavi è riconducibile ai 4.761 appartamenti acquisiti da Varma Mutual Pension Insurance Company il 1° aprile 2026. Il prezzo dell’operazione, al netto del debito, è stato di circa 900 milioni di euro, pagati in parte in contanti e in parte mediante nuove azioni Lumo. Nel terzo trimestre il portafoglio acquisito ha contribuito per 15,4 milioni di euro ai ricavi e il miglioramento del tasso di occupazione ha aggiunto 0,2 milioni, mentre gli appartamenti ceduti nel periodo 2025–2026 hanno ridotto i ricavi di 2,6 milioni di euro. I ricavi di Lumo provengono interamente dalle attività di locazione.
Al 30 settembre, il portafoglio ampliato comprendeva 43.489 appartamenti in locazione, rispetto ai 39.001 di un anno prima. Gli immobili detenuti a fini di investimento, inclusi quelli destinati alla vendita, erano valutati 8,34 miliardi di euro, contro 7,64 miliardi. Nel terzo trimestre il tasso di occupazione finanziaria è salito al 96,4% dal 96,1%; a fine settembre, il portafoglio acquisito in aprile aveva raggiunto un tasso di occupazione del 96,8%.
Nel periodo gennaio–settembre, la crescita dei ricavi da locazione a parità di perimetro è stata dell’1,8%, rispetto all’1,1% dello stesso periodo del 2025. L’indicatore, che considera gli immobili posseduti per due anni consecutivi, mostra la crescita dei ricavi da locazione separatamente dal contributo dell’acquisizione.
I rendimenti più elevati e il debito per l’acquisizione pesano sui risultati
L’aumento di 0,10 punti percentuali dei rendimenti richiesti per la valutazione degli immobili ha ridotto il fair value di 209,7 milioni di euro, mentre l’inclusione del portafoglio acquisito nel modello di valutazione ha avuto un impatto positivo di 107,3 milioni. La direzione ha attribuito l’aumento dei rendimenti richiesti alla crescita dei tassi di interesse di mercato.
Il finanziamento dell’espansione ha comportato costi finanziari e leva più elevati. Nel terzo trimestre, il saldo netto tra proventi e oneri finanziari è stato negativo per 34,9 milioni di euro, contro un saldo negativo di 28,2 milioni; al 30 settembre, il tasso di interesse medio del portafoglio prestiti era del 3,4%, rispetto al 3,2% di un anno prima. Le passività finanziarie onerose sono aumentate da 3,39 a 3,85 miliardi di euro, mentre il rapporto tra debito e valore degli immobili (Loan to Value, LTV) è salito dal 42,2% al 46,1%. La leva finanziaria resta così al di sopra dell’obiettivo di gestione del rischio di Lumo per il periodo 2026–2028, fissato a meno del 45%.
Il 1° aprile è stata utilizzata una linea di finanziamento per acquisizioni da 600 milioni di euro per contribuire a finanziare l’acquisto da Varma; al 30 settembre ne restavano da rimborsare 300 milioni. Un’obbligazione non garantita da 300 milioni di euro, emessa a maggio con una cedola annua fissa del 4,0% e in scadenza il 20 maggio 2030, ha rifinanziato metà di tale linea. La liquidità è stata inoltre sostenuta da una linea di credito stand-by impegnata da 500 milioni di euro, non utilizzata e disponibile per rifinanziare un’obbligazione da 500 milioni in scadenza nella primavera del 2027, e da linee di credito impegnate non utilizzate per 275 milioni di euro.
La crescita per azione resta invariata
Nei primi nove mesi, i ricavi sono aumentati del 5,7%, da 343,6 a 363,1 milioni di euro, e l’FFO è cresciuto del 4,6%, da 106,1 a 110,9 milioni. L’FFO per azione è rimasto invariato a 0,43 euro, mentre il numero medio ponderato di azioni è salito da 247,0 a 256,7 milioni; nell’ambito del corrispettivo dell’acquisizione, Lumo ha emesso 24.666.667 nuove azioni a favore di Varma. La crescita dei ricavi rientra nell’obiettivo strategico annuale della società, compreso tra il 5% e il 7%, ma il risultato invariato per azione si confronta con l’obiettivo di crescita media annua dell’FFO per azione, compreso tra il 3% e il 5%.
La direzione ha confermato le previsioni per il 2026: ricavi complessivi compresi tra 488 e 493 milioni di euro e FFO, al netto dei costi non ricorrenti, compreso tra 147 e 152 milioni. Le previsioni tengono conto dell’andamento stimato del tasso di occupazione e dei canoni, ma escludono gli effetti di eventuali future acquisizioni o cessioni.
Le previsioni invariate evidenziano la differenza tra l’espansione del portafoglio e i risultati per azione: gli appartamenti di Varma stanno incrementando i canoni e l’FFO totale, ma l’aumento del numero di azioni ha lasciato invariato l’FFO per azione nei primi nove mesi. Nell’ultimo trimestre, la questione centrale è se il tasso di occupazione e la crescita dei ricavi da locazione riusciranno a migliorare questo indicatore per azione, nonostante una leva finanziaria superiore all’obiettivo fissato da Lumo, un tasso medio sui prestiti più elevato e valori immobiliari sensibili ai rendimenti richiesti.
