Braemar conclude un rifinanziamento CMBS da 358 milioni di dollari per quattro hotel

Braemar Hotels & Resorts (BHR ) ha annunciato il 10 novembre 2026 di aver concluso un prestito CMBS da 358,0 milioni di dollari garantito da quattro hotel, che sostituisce due prestiti CMBS esistenti e riduce di circa 104 punti base lo spread medio ponderato sui tassi d’interesse.

Il nuovo prestito è garantito da The Ritz-Carlton St. Thomas, The Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Notary Hotel e Sofitel Chicago Magnificent Mile. Prevede il pagamento dei soli interessi e applica un tasso variabile pari al SOFR più il 2,37%: il 2,37% è quindi lo spread rispetto al tasso di riferimento, non un tasso complessivo fisso. La durata iniziale di due anni è seguita da tre opzioni di proroga di un anno ciascuna, soggette a determinate condizioni.

Il rifinanziamento sostituisce prestiti con saldi residui complessivi di circa 290,4 milioni di dollari al 30 settembre 2026. Il prestito relativo a St. Thomas aveva un saldo di circa 80,5 milioni di dollari e uno spread pari al SOFR più il 4,91%. Il prestito garantito da Dorado Beach, The Notary Hotel e Sofitel Chicago aveva un saldo di circa 209,9 milioni di dollari e uno spread pari al SOFR più il 2,83%.

Braemar ha dichiarato che l’operazione riduce lo spread medio ponderato sul debito relativo ai quattro hotel da circa il 3,41% a circa il 2,37%. Le nuove condizioni si applicano a un unico prestito garantito da tutti e quattro gli immobili, anziché a due distinti gruppi di garanzie con margini diversi.

Anche le variazioni delle scadenze sono significative. Nella tabella del debito del terzo trimestre di Braemar, pubblicata il 4 novembre 2026, erano indicate scadenze correnti nell’agosto 2027 per il prestito relativo a St. Thomas e nel marzo 2027 per quello relativo ai tre hotel; le rispettive scadenze finali erano agosto 2029 e marzo 2030. Il criterio adottato nella tabella per le scadenze finali presuppone l’esercizio di tutte le opzioni di proroga disponibili. Se verranno esercitate tutte le opzioni del nuovo prestito, la sua scadenza finale, nel novembre 2031, sostituirà entrambe le date di scadenza risultanti dall’esercizio integrale delle opzioni precedenti.

L’annuncio ha precisato che il saldo di 358,0 milioni di dollari è inferiore di 42,0 milioni alla stima di 400,0 milioni riportata nella presentazione agli investitori di Braemar dell’ottobre 2026. In base ai saldi comunicati, il nuovo capitale del prestito supera di circa 67,6 milioni di dollari i saldi complessivi al 30 settembre dei prestiti sostituiti: si tratta di un confronto tra importi di capitale, non tra proventi o risparmi sugli interessi.

Richard J. Stockton, presidente e amministratore delegato di Braemar, ha dichiarato che i prestiti riguardano quattro dei sette hotel della società. Ha spiegato che il saldo inferiore alla stima riflette «l’approccio disciplinato del nostro team dirigenziale all’allocazione del capitale e l’impegno a creare valore a lungo termine per gli azionisti».

Il rifinanziamento si inserisce in un quadro più ampio di debito a tasso variabile. Nel rapporto sul terzo trimestre, Braemar ha indicato un indebitamento totale di 624,4 milioni di dollari al 30 settembre 2026, con un tasso d’interesse medio ponderato del 7,25%. Tutto il debito era senza rivalsa e, di fatto, a tasso variabile.

Il risultato è un finanziamento con uno spread più basso e una scadenza potenzialmente più lontana per la maggior parte degli hotel di Braemar, ma con una quota maggiore di capitale garantita dai quattro immobili e una persistente esposizione alle variazioni del SOFR.