Immobiliare
IRSA passa a una perdita di 6,38 miliardi di ARS per le rivalutazioni immobiliari
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IRSA Inversiones y Representaciones S.A. ha registrato una perdita netta di 6,38 miliardi di pesos argentini (ARS) nel primo trimestre dell’esercizio 2027, in controtendenza rispetto all’utile di 217,95 miliardi di ARS dello stesso periodo dell’anno precedente. I risultati dei tre mesi conclusi il 30 settembre 2026 sono stati resi noti in un modulo 6-K trasmesso il 3 novembre 2026.
Un successivo comunicato sui risultati, pubblicato il 4 novembre 2026, ha indicato nelle valutazioni degli immobili a investimento la causa principale. Il risultato netto delle variazioni del fair value è passato da un utile di 293,29 miliardi di ARS a una perdita di 74,24 miliardi di ARS. Questa inversione ha ridotto il risultato operativo consolidato da 365,75 miliardi di ARS a 992 milioni di ARS, nonostante i ricavi siano saliti da 172,37 a 179,89 miliardi di ARS e l’utile lordo da 105,83 a 111,19 miliardi di ARS. La variazione delle valutazioni spiega quindi perché l’aumento dei ricavi e dell’utile lordo non abbia evitato la perdita finale.
La ripartizione del risultato tra gli azionisti introduce un’ulteriore precisazione. Il risultato attribuibile agli azionisti di IRSA è stato una perdita di 10,57 miliardi di ARS, contro un utile di 205,16 miliardi di ARS dell’anno precedente; le interessenze di minoranza hanno invece registrato utili rispettivamente di 4,19 e 12,79 miliardi di ARS. I risultati positivi delle interessenze di minoranza hanno compensato in parte, a livello consolidato, la perdita attribuita agli azionisti.
L’EBITDA da locazione cala mentre cresce l’EBITDA rettificato totale
L’EBITDA rettificato dei segmenti locativi è stato pari a 83,93 miliardi di ARS, in calo del 2,0% su base annua. L’EBITDA rettificato totale è invece aumentato del 9,3%, grazie, secondo IRSA, al miglioramento dei risultati del segmento Vendite e Sviluppo. Il miglioramento complessivo del gruppo è quindi arrivato da attività diverse da quelle locative.
Nei centri commerciali, ricavi ed EBITDA rettificato sono cresciuti in linea con l’inflazione, ma le vendite degli esercenti sono diminuite del 6,1% in termini reali rispetto al trimestre corrispondente. Il tasso di occupazione degli uffici di fascia alta ha raggiunto il 96,9%. IRSA ha ricondotto la lieve flessione rispetto al trimestre precedente allo sgombero di un piano del Dot Building, mentre il canone medio di locazione al metro quadrato è rimasto stabile. Nel complesso, i dati mostrano un’elevata occupazione degli uffici e canoni stabili, a fronte di un’attività reale più debole da parte degli esercenti e di una redditività locativa leggermente inferiore.
Proseguono i progetti di sviluppo e iniziano i pagamenti dei dividendi
Nel corso del trimestre e dopo la sua chiusura, IRSA ha firmato accordi di permuta di terreni per altri tre appezzamenti a Ramblas del Plata, per un valore complessivo di 19,5 milioni di USD, e ha proseguito i lavori infrastrutturali nel progetto. Sono avanzati anche i lavori di costruzione di Oeste Outlet e Distrito Diagonal. Entrambi dovrebbero aprire nel corso dell’esercizio 2027 e portare a 19 il numero di immobili nel portafoglio di centri commerciali.
Separatamente, il 22 ottobre 2026 gli azionisti hanno approvato un dividendo in contanti di 211 miliardi di ARS, il cui pagamento è iniziato il 3 novembre 2026. IRSA ha indicato che il rendimento del dividendo è pari al 10,8%.
La distinzione centrale del trimestre è quella tra attività operativa e valutazione degli immobili. Ricavi, utile lordo ed EBITDA rettificato totale sono aumentati, ma l’inversione del fair value ha determinato la perdita dichiarata, mentre l’EBITDA da locazione e le vendite reali degli esercenti si sono indeboliti. Le aperture previste dei centri commerciali e gli accordi relativi a Ramblas del Plata rappresentano tappe dei progetti di sviluppo per l’esercizio 2027; i risultati successivi mostreranno se queste tendenze operative e di sviluppo riusciranno a compensare l’effetto delle rivalutazioni degli immobili a investimento sugli utili.
