Come i Titoli Digitali Stanno Rivoluzionando i Marketplace Immobiliari Privati – Thought Leaders

Una Visione d’insieme: Immobiliare come Classe di Attività

Su scala globale, il settore immobiliare ha storicamente registrato performance simili a quelle delle azioni pubbliche (7,05% vs 6,89%). Non solo questa classe di attività offre rendimenti costanti con minore volatilità, ma negli ultimi anni è diventato relativamente comune vedere gli investimenti immobiliari restituire oltre il 10%. L’immobiliare nel suo complesso tende a essere piuttosto ciclico — sale quando i tempi sono buoni e scende quando i tempi sono difficili. A un livello più granulare, tuttavia, il settore immobiliare multifamiliare è spesso considerato un investimento difensivo rispetto al segmento più volatile dell’immobiliare commerciale. L’attuale contesto di tassi di interesse bassi crea inoltre il panorama ideale per le caratteristiche di flusso di cassa costante simili a un reddito fisso di questo investimento. Storicamente, questa classe di attività era riservata a sviluppatori immobiliari, individui facoltosi e investitori istituzionali. Ma man mano che i gestori di fondi e gli sviluppatori immobiliari cercano di raccogliere capitali da un gruppo più ampio di investitori, e le piattaforme e le opzioni per gli investitori individuali si aprono, i marketplace immobiliari stanno diventando sempre più diffusi nel settore degli investimenti privati.

Le più grandi barriere all’ingresso nel mondo degli investimenti immobiliari sono le dimensioni elevate dei ticket e i costi legali e di transazione elevati. Investire in immobili fisici può essere estremamente esclusivo, soprattutto nell’economia attuale. Gli individui che desiderano finanziare i loro investimenti spesso devono sottoporsi a controlli creditizi approfonditi e dimostrare guadagni o ricchezza materiali. Inoltre, il mercato immobiliare è relativamente opaco, e l’asimmetria informativa può spesso portare a una significativa errata valutazione dei prezzi.

I trust di investimento immobiliare (REIT) sono stati la prima iterazione di una “soluzione” ai problemi sopra menzionati. Questi fondi raccolgono essenzialmente capitale dai mercati pubblici e distribuiscono le entrate delle proprietà agli investitori sotto forma di dividendi. Gli investitori possono anche trarre profitto dall’apprezzamento degli asset. Tuttavia, gli investitori non possono scegliere quali proprietà e progetti desiderano finanziare — i loro rendimenti e l’appetito di rischio sono lasciati alla discrezione dei gestori di fondi. In sostanza, i REIT limitano le opzioni degli investitori.

I marketplace immobiliari privati, tuttavia, consentono agli individui di adottare un approccio più selettivo nella costruzione del proprio portafoglio, avendo più potere sul modo in cui allocano i fondi e valutano le proprietà. Nell’ultimo decennio, i marketplace immobiliari privati più importanti hanno prodotto un rendimento medio annuo del 12,16%, mentre l S&P 500 ha registrato una media del 10,88%. In termini di livello di rischio, l’immobiliare è noto per generare flussi di cassa affidabili e costanti, poiché la maggior parte dei dividendi proviene dai ricavi degli affitti delle proprietà. Le operazioni di sviluppo possono essere leggermente più rischiose, ma solitamente offrono rendimenti più elevati. Le emissioni di debito sono anche comuni nello spazio del crowdfunding immobiliare, sebbene più di due terzi delle offerte siano classificate come equity o condivisione dei ricavi.

Alcuni dei principali marketplace immobiliari statunitensi hanno raccolto più di 1 miliardo di dollari e hanno distribuito consistenti ritorni in contanti agli investitori. Vedi sotto:

Il mercato online totale dell’immobiliare si stima valga circa 90 miliardi di dollari, in aumento rispetto agli 80 miliardi di metà 2018.

Vantaggi per gli Investitori

Con requisiti minimi più bassi e una maggiore granularità, i marketplace immobiliari stanno cambiando il modo in cui l’investitore medio può allocare fondi verso le proprietà. Questo sta portando a una democratizzazione del mercato immobiliare. Scegliendo proprietà individuali, gli investitori possono meglio adeguare il loro appetito di rischio. Poiché gli individui controllano direttamente quali proprietà sono incluse nei loro portafogli, gli investitori avversi al rischio possono scegliere operazioni a basso rischio mentre gli investitori propensi al rischio hanno la possibilità di cercare profili di rischio più elevati in cambio di rendimenti più alti. Vedi sotto:

Per ogni unità incrementale di rendimento, l’utilità di un investitore avverso al rischio aumenterà sempre meno (utilità decrescente). Per un investitore propenso al rischio, aumenta in modo incrementale. Poiché un REIT pubblico si colloca a metà tra i due, entrambi gli investitori saranno insoddisfatti del livello di rischio del fondo. Un investitore avverso al rischio non sarà compensato a sufficienza per la quantità di rischio che assume, mentre uno propenso al rischio vorrà rendimenti più alti di quelli che il fondo può offrire.

Con i marketplace immobiliari privati, agli investitori viene offerto un menu di progetti, e possono scegliere quelli che trovano attraenti a loro discrezione. Ciò consente una distribuzione più efficiente della tolleranza al rischio, poiché gli investitori possono scegliere le operazioni con cui si sentono più a loro agio, a seconda delle loro circostanze particolari.

Sebbene i marketplace immobiliari consentano ai partecipanti di investire in operazioni individuali, gli investitori possono affrontare il rischio di un singolo asset (cioè il loro investimento dipende eccessivamente da un unico progetto). Per affrontare con successo questa preoccupazione, i marketplace devono incoraggiare gli investitori a costruire portafogli altamente diversificati. Crowdstreet, ad esempio, offre agli investitori la possibilità di acquistare un portafoglio personalizzato su misura per il loro appetito di rischio. È anche importante curare le operazioni il più accuratamente possibile per ridurre al minimo il rischio di controparte per gli investitori.

Ci sono tuttavia delle sfide nel trovare il modo più efficiente per semplificare questo specifico processo di investimento. I marketplace immobiliari devono verificare i partecipanti provenienti da diverse giurisdizioni, nonché garantire che le loro operazioni offrano piena trasparenza agli investitori. Inoltre, le distribuzioni dei dividendi e i regolamenti delle transazioni sono quasi sempre manuali, poiché generalmente avvengono attraverso percorsi finanziari obsoleti. Pertanto, esistono enormi opportunità per i marketplace immobiliari di sfruttare i titoli digitali.

Un Nuovo Mercato: Marketplace Immobiliari che Utilizzano Titoli Digitali

Non c’è dubbio che una piattaforma di investimento immobiliare del futuro debba sfruttare la tecnologia dei registri distribuiti. Queste piattaforme hanno la capacità di offrire agli investitori gli stessi vantaggi dei tradizionali marketplace immobiliari, con il valore aggiunto dei titoli digitali. Ad oggi, ci sono circa 16 piattaforme di investimento immobiliare che utilizzano titoli digitali in tutto il mondo. Sono concentrate negli Stati Uniti e in Europa, ma pochissime hanno i loro asset quotati su borse secondarie.

Alcuni di questi marketplace (in particolare in Medio Oriente e in Europa) sono piattaforme di emissione di titoli digitali multifunzionali che includono anche offerte immobiliari. Alcuni sono dedicati esclusivamente all’emissione di titoli digitali garantiti da immobili. Man mano che più emittenti iniziano a tokenizzare proprietà multifamiliari, l’adozione dei titoli digitali nel mercato immobiliare è destinata a crescere notevolmente nel prossimo anno.

I titoli digitali offrono una soluzione innovativa a un meccanismo obsoleto. Digitalizzando l’immobiliare, gli emittenti possono semplificare il processo di visualizzazione delle partecipazioni e di analisi delle performance degli asset. Il concetto di una piattaforma online dove gli asset digitali trasferibili possono essere conservati in modo sicuro è destinato a trasformare il modo in cui le persone possiedono equity frazionata.

Le reti di broker-dealer sono al centro di ciò che rende la digitalizzazione così importante. La blockchain e la tecnologia dei registri distribuiti forniscono l’infrastruttura di base per la trasferibilità dei titoli digitali. Creando un sistema che consente il flusso senza interruzioni di titoli tra le piattaforme, i broker-dealer possono connettersi tra loro e offrire agli investitori una gamma più ampia di asset. Ciò migliora la distribuzione delle operazioni rimuovendo l’opacità del mercato ed eradicando le barriere tra le entità. Poiché gli investimenti sono reperiti online, la quantità complessiva di opportunità disponibili per gli investitori è molto più alta rispetto ai titoli privati tradizionali.

Inoltre, livelli più elevati di trasparenza possono tradursi in barriere d’ingresso più basse per gli investitori, grazie a una valutazione più accurata dei prezzi dei titoli e del rischio, nonché a costi di intermediazione più bassi. In futuro, gli investitori potranno ottenere liquidità accedendo a piattaforme di negoziazione autorizzate, aumentando significativamente la velocità con cui questi titoli privati circolano e diventano accessibili agli investitori.

I marketplace immobiliari sono al centro di una tendenza verso un maggiore accesso agli investimenti immobiliari e i titoli digitali sono il veicolo perfetto per espandere e accelerare tale tendenza.

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1. Fonte: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, pagina 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Fonte: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Fonte: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Fonte: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf