Top 5 REIT Kesehatan untuk Diinvestasikan saat Populasi AS Menjadi Lebih Tua (2026)

Penuaan sebagai Tema Investasi

Seiring populasi menua, kebutuhan akan perawatan medis juga meningkat. Ini dapat menjadi tema jangka panjang yang menguntungkan bagi investor, karena penuaan generasi baby boomer—lahir antara 1946 dan 1964—adalah tren demografis yang dapat diprediksi, dengan yang termuda mencapai usia 65 pada tahun 2029.

Namun, berinvestasi dalam perawatan medis dapat menjadi kompleks dan memerlukan pemilihan perusahaan atau subsektor yang tepat. Misalnya, kami membahas opsi-opsi tersebut dalam “5 ETF Kesehatan Terbaik untuk Diinvestasikan”, “Top 5 Perusahaan AI & Bioteknologi Digital” atau “Top 5 Perusahaan Farmasi Blue Chip” di antara banyak artikel lain yang terkait dengan topik ini.

Opsi lain adalah bertaruh pada permintaan fasilitas medis. Rumah sakit, panti pensiun, pusat perawatan, dan aset real estat terkait lainnya akan terus berada dalam permintaan selama populasi terus menua.

Cara yang baik bagi investor untuk mengakses tren ini adalah melalui REIT kesehatan (Real Estate Investment Trusts). REIT adalah saham publik perusahaan yang mengelola ribuan bahkan puluhan ribu aset real estat. Di AS, REIT diwajibkan oleh hukum untuk mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak mereka sebagai dividen kepada pemegang saham. Jadi, mereka juga merupakan pilihan yang baik untuk membangun portofolio yang berfokus pada pendapatan.

In the case of healthcare REITs, the value of the assets and the revenues they generate will likely be quite uncorrelated from the broader real estate market, and more centered on the demand for healthcare and old-age-related facilities.

Penuaan Populasi

Tahun-tahun terakhir telah menyaksikan penuaan populasi, namun hal itu belum dibandingkan dengan apa yang akan datang. Dalam konteks REIT kesehatan, populasi yang paling relevan adalah kategori berusia 80 tahun ke atas, karena mereka paling mungkin membutuhkan bantuan medis, perumahan senior, dan perawatan khusus.

Antara 2007 dan 2024, kategori ini hanya meningkat secara moderat. Pertumbuhan akan meledak mulai sekarang, dengan pertumbuhan 28% yang diharapkan pada tahun 2030.

Source: Ventas

Dalam angka mentah, ini berarti tambahan setengah juta orang Amerika akan mencapai usia 80 antara 2024 dan 2026, dan tambahan 876.000 antara 2027 dan 2030. Selain itu, 20% populasi akan berusia 65 tahun atau lebih. Hal ini dapat mendorong jumlah orang Amerika dengan setidaknya satu kondisi kronis dari 130 juta menjadi 180 juta pada tahun 2030.

Source: Ventas

Rata‑rata, perumahan senior tidak berfluktuasi sebanyak bentuk perumahan lain, karena pendapatan dan kebutuhan perumahan demografis yang lebih tua jauh lebih stabil. Misalnya, tingkat hunian perumahan senior hanya turun beberapa persen (2‑4%) selama Krisis Keuangan Besar 2009.

Source: Well Tower

Jadi secara keseluruhan, tren positif jangka panjang dan stabilitas sektor, dikombinasikan dengan distribusi pendapatan reguler yang diwajibkan oleh regulasi, menjadikan REIT kesehatan pilihan yang baik untuk portofolio defensif dan berfokus pada pendapatan.

Top 5 REIT Kesehatan

1. Welltower Inc.

Real estat Welltower terdiri dari fasilitas kesehatan, seperti kantor medis, perumahan senior, dan pusat rehabilitasi (perawatan medis di luar rumah sakit). Welltower mengelola 1.400 properti di AS, Kanada, dan Inggris.

Ini juga merupakan REIT kesehatan terbesar di pasar, dengan kapitalisasi pasar yang sering 3 kali lebih besar daripada yang terbesar berikutnya.

Cara Welltower mencapai ukuran tersebut sebagian besar melalui akuisisi, dikombinasikan dengan pengembangan proyek. Misalnya, mereka membeli tidak kurang dari $6 Miliar aset pada tahun 2024, dengan harga lebih dari 30% di bawah biaya penggantian, berdasarkan penilaian perusahaan. Pada tahun 2025, akuisisi 38 ultra‑mewah Amica Senior Lifestyles’ portofolio komunitas perumahan senior senilai C$4,6 miliar.

Source: Welltower

Keberhasilan perusahaan juga didasarkan pada membangun pendekatan jangka ultra‑panjang, dengan fokus sempit pada kompetensi inti perumahan senior dan fasilitas kesehatan berorientasi senior.

Setiap keputusan alokasi modal yang kami buat dilihat melalui prisma “biaya peluang”. Hal ini memaksa kami mempertimbangkan semua implikasi keputusan tersebut, jauh ke masa depan – apa biayanya jika tidak dilakukan dengan benar atau tidak dilakukan sama sekali.

Dalam proses kami, kami sering beralih ke tiga pertanyaan Warren Buffet untuk menilai biaya peluang: “Dan kemudian apa, dibandingkan dengan apa, dengan mengorbankan apa.”

Portofolio perusahaan yang masif menjadi keuntungan, karena biaya konstruksi perumahan senior telah naik secara signifikan dan mungkin akan naik lebih lanjut mengingat potensi penerapan tarif. Hal ini menyebabkan penurunan tajam dalam konstruksi unit baru, yang akan memengaruhi nilai pasar unit yang ada selama beberapa tahun.

Source: Welltower

Dari sudut pandang keuangan, Welltower juga terlindungi dengan baik terhadap potensi gangguan keuangan dan kenaikan suku bunga, karena lebih dari 90% utang perusahaan berada pada suku bunga tetap.

Source: Welltower

Jadi investor yang bersedia masuk ke sektor ini dan mencari keamanan serta skala maksimum kemungkinan akan memilih Welltower untuk diversifikasi maksimal dan ukuran portofolio yang ditawarkan oleh satu perusahaan tunggal.

2. Ventas

Ventas adalah aktor utama lainnya di sektor real estat senior, dengan 1.400 properti, di mana >800 merupakan properti perumahan senior.

Source: Ventas

Prevalensi properti senior ini merupakan tren yang berkembang dalam portofolio perusahaan, dengan peningkatan signifikan sejak 2021 (SHOP merupakan singkatan dari Seniors Housing Operating Portfolio).

Source: Ventas

Pada tahun 2025, perusahaan memperkirakan tingkat hunian akan kembali ke level pra‑COVID dan kemudian melampauinya. Pendapatan juga tumbuh pada kecepatan baik sebesar 8%, di atas kenaikan biaya sebesar 5%.

Salah satu keunggulan kompetitif Ventas adalah pendekatan yang sangat berbasis data untuk mengidentifikasi pasar paling menjanjikan. Mereka juga melakukan modernisasi rutin fasilitas, memungkinkan penetapan harga premium pada properti yang lebih tua.

Metode lain yang diadopsi Ventas untuk menciptakan perumahan senior dengan biaya wajar adalah mengubah komunitas berskala besar menjadi perumahan senior, dengan 45 konversi semacam itu sedang berlangsung pada tahun 2025.

Dalam gambaran yang lebih luas, Ventas melihat konsolidasi pasar perumahan senior, karena saat ini hanya 16% pasar yang dikuasai oleh Ventas, REIT serupa, dan pemilik‑operator publik real estat kesehatan.

Source: Ventas

Ini bisa menjadi peluang penting karena setidaknya sebagian properti di pasar kemungkinan berada dalam kondisi tertekan akibat manajemen yang buruk, terutama karena kenaikan suku bunga telah mengancam perusahaan dengan modal lemah dan tidak kurang dari $24 Miliar pinjaman perumahan senior akan jatuh tempo hingga 2027.

Source: Ventas

3. Healthpeak Properties

Walaupun REIT kesehatan terbesar cenderung memiliki kehadiran kuat di perumahan senior, karena ini merupakan bagian terbesar pasar, REIT yang lebih kecil dapat memiliki proporsi lebih besar dalam portofolio mereka di pusat perawatan.

Itulah kasus Healthpeak, dengan tidak kurang dari 524 properti dalam portofolio medisnya, termasuk rumah sakit besar.

Source: Healthpeak

Sektor ini menarik karena biaya konstruksi telah naik ~40% sejak 2020, membatasi pasokan baru. Sewa yang diperlukan untuk menutupi biaya konstruksi unit baru adalah sekitar $35‑$40 per kaki persegi dibandingkan sewa bersih Healthpeak yang ada sekitar $23 per kaki persegi.

Hal ini memberi ruang bagi Healthpeak untuk menuntut sewa tinggi saat masa sewa berakhir, dan meningkatkan retensi penyewa saat ini hingga saat itu. Rata‑rata sisa sewa adalah 5,5 tahun.

Source: Healthpeak

Perusahaan juga hadir di segmen laboratorium, melayani sektor biotek dengan kehadiran kuat di San Francisco, Boston, dan San Diego.

Jadi perusahaan ini seharusnya mendapat manfaat dari meningkatnya aliran dana ke sektor tersebut, setelah beberapa tahun aktivitas rendah, sebuah tren yang sudah terlihat dengan 1 juta kaki persegi sewa baru pada tahun 2024.

Source: Healthpeak

Pulihannya juga dengan cepat memengaruhi inventaris ruang laboratorium kosong, dengan peningkatan 75% antara 2024 dan 2025.

Source: Healthpeak

Sementara itu, portofolio 15 properti perumahan senior (7.000 unit) yang kurang sentral namun menguntungkan tampil baik, dengan hunian naik menjadi 86% pada tahun 2024. Hal ini menjadikan Healthpeak REIT yang baik bagi investor yang mencari diversifikasi lebih, menjauh dari portofolio perumahan senior.

4. Healthcare Realty

Jika fokus kuat pada fasilitas medis adalah apa yang dicari investor dalam REIT kesehatan, maka pilihan terbaik mungkin adalah Healthcare Realty, dengan 92% portofolio difokuskan pada perawatan medis rawat jalan, jauh di depan kompetitornya.

Source: Healthcare Realty

Perusahaan memiliki 651 properti di seluruh AS, dengan total 38,4 juta kaki persegi luas. Kehadiran ini mencakup sebagian besar 15 pasar teratas negara dan bermitra dengan banyak sistem kesehatan teratas.

Source: Healthcare Realty

Properti ini juga terletak di area dengan kepadatan penduduk tinggi, mengalami pertumbuhan tahunan 3%. Perusahaan mengalihkan fokusnya ke pasar‑pasar ini, dengan menjual aset yang berkinerja buruk di wilayah dengan kepadatan penduduk lebih rendah dan pertumbuhan lebih lambat.

REIT ini juga seharusnya mendapat manfaat dari demografi yang menua, karena orang berusia 65+ menghabiskan dua kali lebih banyak per tahun di kantor dokter dan biaya kesehatan dibandingkan mereka yang berusia 45‑64.

Source: Healthcare Realty

Secara keseluruhan, ini REIT yang baik untuk investor konservatif yang mencari hasil relatif tinggi dengan keamanan tinggi, karena perawatan rawat jalan, baik spesialis maupun perawatan primer, memiliki rasio cakupan sewa tertinggi di seluruh industri kesehatan, memungkinkan risiko gagal bayar yang sangat rendah dari penyewa tersebut.

Source: Healthcare Realty

5. LTC Properties

Di ujung spektrum yang berlawanan antara perumahan vs perawatan rawat jalan, beberapa REIT kesehatan mengkhususkan diri pada properti perawatan keperawatan terampil dan perumahan senior. Inilah kasus LTC Properties (LTC ), dengan properti terbagi kira‑kira 50/50 antara dua kategori tersebut.

Source: LTC Properties

Perusahaan memiliki total 190 properti di 25 negara bagian. Properti‑properti ini kemudian disewakan kepada berbagai penyedia layanan kesehatan, dengan tidak ada satu pun yang mewakili lebih dari 15,9% total pendapatan, sehingga mengurangi risiko satu penyewa mengalami kesulitan keuangan.

Source: LTC Properties

Mengenai pertumbuhan, $731 Juta telah diinvestasikan sejak 2019, dengan aktivitas tidak banyak pada tahun 2024, hanya $66 Juta yang diinvestasikan selama setahun penuh.

Source: LTC Properties

LTC adalah pilihan REIT yang baik bagi investor mencari pendapatan yang stabil, karena perusahaan telah mempertahankan catatan berurutan selama 20 tahun dari dividen bulanan , tidak terputus oleh berbagai krisis keuangan dan pandemi selama periode ini.

Hal ini dicapai melalui pendekatan konservatif terhadap utang dan penataan jatuh tempo utang agar selaras dengan arus kas perusahaan.

Source: LTC Properties

Namun, investor harus menyadari bahwa dividen belum dinaikkan dalam waktu lama (sejak 2017), karena perusahaan fokus pada pertumbuhan. Ini lebih cocok untuk portofolio konservatif yang berfokus pada dividen bulanan, seperti bagi investor yang sudah pensiun.

Source: LTC Properties