Properti

Top 10 REIT (Real Estate) Saham untuk Diinvestasikan (Oktober 2026)

mm
Diterbitkan
Diperbarui
Tambahkan Securities.io ke sumber pilihan Anda di Google
Pengungkapan: Securities.io dapat menerima kompensasi saat Anda memakai tautan ke produk yang kami ulas. Hal ini tidak memengaruhi penilaian editorial kami. Kami bukan penasihat investasi terdaftar; ini bukan saran investasi. Baca pengungkapan afiliasi kami.

Kelas Aset Besar Lainnya

Properti merupakan kelas aset yang sangat besar, melampaui saham atau obligasi. Investasi langsung sering dianggap sulit karena biasanya mencakup pencarian dan pengelolaan penyewa, renovasi, pemeliharaan, serta pengajuan kredit beragunan properti. Menjual properti juga bisa memerlukan waktu berbulan-bulan atau bertahun-tahun. Salah satu alternatifnya adalah REIT atau real estate investment trust, khususnya saham perusahaan properti yang tercatat di bursa. Perusahaan ini dapat mengelola ribuan hingga puluhan ribu properti, tetapi tidak semua REIT diperdagangkan di bursa.

REIT yang tercatat di bursa memberikan likuiditas lebih tinggi dibanding kepemilikan properti langsung, karena sahamnya dapat dibeli dan dijual selama hari perdagangan. REIT juga menawarkan diversifikasi. Di AS, untuk memenuhi ketentuan perpajakan REIT, perusahaan umumnya harus membagikan sedikitnya 90% penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham, tidak termasuk keuntungan modal bersih. Karena itu, REIT dapat dipertimbangkan untuk portofolio berorientasi pendapatan.

Apartemen, Rumah, Mall, dan Lainnya

Banyak REIT memiliki properti yang biasanya pertama kali terbayang dalam investasi real estat: apartemen, rumah, serta properti komersial seperti toko dan mal. Selain kategori utama tersebut, terdapat banyak REIT yang lebih khusus.

Sebagian berfokus pada properti industri, logistik, atau infrastruktur teknis seperti menara seluler dan pusat data. Yang lain terutama memiliki lahan pertanian atau kehutanan. REIT dengan demikian dapat memberi akses ke jenis properti yang sulit dibeli langsung oleh kebanyakan investor individu.

Kenaikan Suku Bunga

Pada 2023, kenaikan suku bunga menjadi salah satu persoalan bagi pasar properti. Secara teori, bunga lebih tinggi menekan harga properti. Dalam praktiknya, hubungannya lebih rumit, terutama ketika inflasi meningkatkan biaya penggantian bangunan yang sudah ada.

REIT dan perusahaan properti dengan kebutuhan pembiayaan ulang besar kemungkinan paling terdampak kenaikan bunga. Sebaliknya, perusahaan yang telah mengunci pembiayaan murah berbunga tetap dapat diuntungkan oleh berkurangnya nilai riil utang akibat inflasi. Ini tidak berarti nilai nominal utangnya otomatis terbayar.

Sepuluh saham REIT untuk ditelaah: data dan pertimbangan investasi pada 2023

1. Prologis, Inc.

PLD Grafik Harga

Prologis adalah perusahaan properti logistik besar yang tumbuh bersama e-commerce dan kebutuhan gudang yang ditimbulkannya. Menurut perkiraan perusahaan, e-commerce memerlukan sekitar tiga kali ruang gudang dibanding perdagangan ritel konvensional. Pada kuartal pertama 2023, tingkat hunian rata-ratanya mencapai 98%.

Menurut presentasi perusahaan pada 2023, barang yang melewati gudang dan pusat distribusi Prologis bernilai sekitar 2,8% PDB dunia. Portofolio yang disebutkan saat itu mencakup 1,213 miliar kaki persegi dan melayani sekitar 6.600 pelanggan.

Perusahaan menyediakan properti logistik kepada banyak korporasi multinasional besar dari beragam industri.

Keunggulan yang disampaikan Prologis adalah bahwa gudang diperkirakan hanya menyumbang 3–6% biaya total rantai pasok. Pelanggan dapat menyerahkan kebutuhan properti tersebut kepada penyedia khusus dan menggunakan modalnya untuk kebutuhan strategis lain. Namun, biaya pergudangan tetap dapat menjadi sasaran penghematan.

Skala besar dan investasi teknologi mendukung efisiensi Prologis. Beban umum dan administrasi yang disebutkan dalam presentasi sekitar 0,3% dari nilai aset kelolaan, bukan 0,3% pendapatan.

Sumber: Prologis 

Presentasi menempatkan Prologis sebagai perusahaan kedua terbesar di AS dalam pembangkitan surya di lokasi properti, dengan kapasitas terpasang total 410 MW. Cadangan lahan yang belum dikembangkan juga memungkinkan investasi potensial sekitar 38 miliar dolar AS.

Data kuartal pertama 2023 menunjukkan rasio utang terhadap EBITDA disesuaikan sebesar 4,3 kali, likuiditas 5,7 miliar dolar AS pada 31 Maret, dan bunga utang rata-rata 2,6%. Sekitar 90% utang berbunga tetap. Kondisi ini membatasi dampak langsung kenaikan bunga, tetapi tidak menghilangkan risiko inflasi atau pembiayaan ulang di masa depan.

Prologis menawarkan eksposur terhadap ekonomi dan perdagangan secara luas. Skala perusahaan dapat memberikan keunggulan dalam efisiensi dan akses pendanaan dengan biaya kompetitif.

2. American Tower Corporation

AMT Grafik Harga

Banyak menara seluler dimiliki pihak independen yang menyewakan ruang pada menara yang sama kepada beberapa operator. Dengan demikian, operator berbagi biaya infrastruktur dan meningkatkan efisiensi industri.

American Tower (AMT ) merupakan salah satu operator terbesar dalam bidang ini. Gambaran historis artikel menyebut sekitar 226.000 lokasi komunikasi secara keseluruhan: sekitar 42.000 di AS dan Kanada serta 184.000 di pasar lain. Pasar internasional penting mencakup India, tempat jumlah menaranya lebih banyak daripada di negara lain, Jerman, Spanyol, Amerika Latin, dan Afrika.

Perusahaan diuntungkan oleh meningkatnya kebutuhan data seluler. Penerapan 5G dan internet segala benda atau IoT diperkirakan mendukung tren tersebut. Proyeksi American Tower yang disajikan pada 2023 memperkirakan penggunaan data seluler di AS hampir tiga kali lipat pada 2028, dengan arah serupa di pasar lain.

American Tower memberi investor eksposur terhadap infrastruktur telekomunikasi penting dengan keunggulan kompetitif dan pasar yang saat itu masih berkembang cepat.

Kehadiran internasional memberi peluang untuk menangkap pertumbuhan penggunaan internet di negara berkembang. Dalam jangka panjang, pengalaman perusahaan dalam akuisisi juga dapat membantu memasuki pasar baru.

3. Equinix, Inc.

EQIX Grafik Harga

Equinix (EQIX ) menyediakan infrastruktur digital berupa pusat data dan layanan terkait. Pada 2023, perusahaan memiliki sekitar 250 pusat data. Rilis kuartal kedua menyebut 53 proyek besar yang sedang berjalan, mencakup pembangunan baru dan perluasan; bukan 57 pusat data baru yang sudah dipastikan.

Equinix bekerja sama dengan penyedia dan pengguna layanan cloud besar, termasuk Amazon (AMZN ), Microsoft (MSFT ), Google, dan Netflix. Salah satu faktor penting adalah ketersediaan layanannya yang tinggi, dilaporkan sebesar 99,9999%.

Sumber: Equinix

Pada kuartal kedua 2023, pendapatan Equinix naik 11% dibanding tahun sebelumnya, atau 14% setelah normalisasi dan dengan kurs konstan. Pendapatan berasal dari kawasan Amerika sekitar 890 juta dolar AS, Eropa, Timur Tengah, dan Afrika atau EMEA sebesar 687 juta, serta Asia-Pasifik sebesar 442 juta dolar AS.

Equinix melaporkan imbal hasil total saham tahunan sekitar 15% selama sepuluh tahun hingga akhir 2022, termasuk reinvestasi dividen. Perusahaan juga telah menaikkan dividen selama delapan tahun setelah menjadi REIT pada 2015. Angka-angka tersebut merupakan kinerja historis.

Pada akhir Juni 2023, rasio leverage bersih Equinix sebesar 3,6 kali, jatuh tempo utang rata-rata 8,1 tahun, dan bunga pinjaman gabungan 2,18%. Hanya sekitar 5% utang yang tidak berbunga tetap. Ukuran perusahaan ini tidak memasukkan kewajiban sewa dan memperhitungkan lindung nilai yang relevan.

Pertimbangan investasi pada Equinix terkait perkembangan industri cloud. Perusahaan menyediakan infrastruktur fisik untuk layanan digital korporasi, baik langsung maupun melalui penyedia seperti Amazon AWS. Keahliannya membantu menarik tenaga ahli dan membangun pusat data dalam skala besar, sekaligus memperbaiki operasi dan rantai pasok.

4. Welltower Inc.

WELL Grafik Harga

Properti Welltower mencakup kantor medis, hunian lansia, serta fasilitas rehabilitasi dan perawatan setelah keluar dari rumah sakit. Profil historis 2023 menyebut sekitar 1.400 properti di AS, Kanada, dan Inggris.

Penuaan populasi mendukung permintaan. Pada kuartal kedua 2023, tingkat hunian rata-rata properti sebanding dalam segmen operasi hunian lansia naik 1,9 poin persentase secara tahunan, sementara pendapatan operasional bersihnya naik 24,2%. Untuk keseluruhan portofolio sebanding, pertumbuhannya 12,7%. Penambahan pasokan hunian lansia yang lambat meskipun permintaan meningkat turut mendukung tren ini.

Sumber: Welltower

Artikel 2023 menggambarkan ekspansi cepat Welltower, dengan akuisisi sekitar 3 miliar dolar AS yang sudah selesai atau sedang berlangsung dan setidaknya 11 miliar dolar modal yang ditempatkan sejak akhir 2020. Strateginya adalah memanfaatkan kesulitan sementara pasar untuk membeli aset pada valuasi menarik, termasuk melalui transaksi terkait lembaga pendanaan besar seperti Fannie Mae.

Perusahaan juga berupaya menurunkan leverage. Rasio utang terhadap EBITDA yang disebutkan saat itu sekitar 5,5 kali, dan utang berbunga mengambang mewakili 13,2% total utang.

Welltower bergerak dalam segmen khusus yang didukung penuaan generasi baby boomer serta kebutuhan hunian dan layanan kesehatan yang meningkat. Hal ini dapat memperluas pasar dan memperbaiki hasil ekonomi per kamar yang disewakan. Pengalaman panjang dalam akuisisi memberikan peluang pertumbuhan, meskipun perubahan demografi tidak menjamin keuntungan.

5. VICI Properties Inc.

VICI Grafik Harga

VICI adalah REIT yang berfokus pada kasino, properti perjudian lainnya, dan lapangan golf.

Artikel 2023 menyebut sekitar 124 juta kaki persegi properti, 60.300 kamar hotel, serta lebih dari 450 bar, restoran, klub malam, dan tempat taruhan olahraga. Properti unggulannya mencakup Caesars Palace, MGM Grand, dan Venetian Resort di Las Vegas Strip. Sekitar separuh pendapatan sewa, bukan jumlah propertinya, terkait Las Vegas; portofolio lainnya tersebar di AS dan Kanada.

VICI melakukan IPO REIT keempat terbesar pada 2018 dan kemudian meningkatkan EBITDA disesuaikan sekitar empat kali lipat hingga 2023. Perusahaan masuk S&P 500 pada Juni 2022, sehingga banyak dana yang mengikuti indeks tersebut memasukkan sahamnya ke dalam investasi mereka.

Pada April 2022, VICI menerbitkan obligasi berperingkat layak investasi senilai total 5 miliar dolar AS dalam lima seri yang jatuh tempo pada 2025, 2028, 2030, 2032, dan 2052. Seri yang jatuh tempo pada 2032 bernilai 1,5 miliar dolar, bukan satu obligasi 5 miliar dolar. Penyebaran jatuh tempo mengurangi konsentrasi kebutuhan pembiayaan ulang, tetapi tidak otomatis membuat utang besar aman.

Sumber: VICI

Pada 2023, VICI terutama berfokus pada Amerika Utara dan mempertimbangkan ekspansi internasional lebih lanjut. Kemampuan penyewa membayar sewa terkait kondisi perjudian, pariwisata, dan belanja konsumen yang relevan. Penurunan permintaan atau masalah keuangan operator karena itu dapat memengaruhi pemilik properti.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AVB Grafik Harga

AvalonBay adalah REIT hunian yang mengutamakan kawasan dinamis dengan lapangan kerja dan kualitas hidup tinggi, tetapi keterjangkauan perumahan rendah. Sederhananya, kawasan ini sering memiliki pekerjaan bergaji baik dan properti mahal.

Pada 30 Juni 2023, perusahaan memiliki kepentingan langsung atau tidak langsung dalam 294 kompleks berisi 88.659 apartemen. Properti tersebut berada di 12 negara bagian dan District of Columbia, yang bukan negara bagian.

Sumber: Avalon

Tingkat hunian yang disebutkan pada 2023 stabil di sekitar 96%, sedangkan pendapatan sewa tumbuh 6,5% secara tahunan. Portofolio mencakup kawasan perkotaan dan pinggiran kota, terutama bangunan bertingkat menengah dan bangunan hunian bersama yang lebih kecil.

AvalonBay menyebut imbal hasil total tahunan majemuk historis sekitar 11,3% sejak IPO dan pertumbuhan dividen tahunan 4,8%. Ini merupakan ukuran historis hasil investasi dan dividen, bukan jaminan profitabilitas operasional di masa depan.

Layanan hunian perusahaan dilengkapi AvalonConnect, yang memadukan internet, Wi-Fi, dan sistem rumah pintar. Fasilitas ini memberi kenyamanan bagi tenaga profesional, khususnya mereka yang bekerja dari rumah.

Lokasi di kawasan pesisir dan fokus pada penyewa berpenghasilan tinggi kemungkinan membantu AvalonBay menikmati pertumbuhan teknologi dan kenaikan pasar saham pada dekade sebelumnya. Sebaliknya, masalah serius pada sektor-sektor tersebut dapat mengurangi permintaan apartemennya.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

ARE Grafik Harga

Alexandria mengembangkan dan menyewakan properti khusus bagi industri ilmu hayati dan teknologi pertanian, seperti laboratorium dan fasilitas pengujian. Pada akhir 2022, perusahaan memiliki sekitar 1.000 penyewa dan 432 properti. Basis aset potensial 74,6 juta kaki persegi mencakup 41,8 juta yang beroperasi, 5,6 juta yang sedang dibangun, 9,9 juta proyek jangka dekat dan menengah, serta 17,3 juta proyek masa depan. Tidak seluruhnya merupakan ruang siap pakai, lengkap dengan peralatan, atau sudah disewakan.

Fasilitas Alexandria berada di pusat inovasi utama AS, termasuk California, Seattle, Greater Boston, New York, Maryland, dan Research Triangle di North Carolina.

Pengembangan terapi RNA, terapi gen, dan inovasi bioteknologi lain mendukung kebutuhan laboratorium. Ruang penelitian yang fleksibel memungkinkan perusahaan farmasi dan bioteknologi menyesuaikan kebutuhan sesuai proyek baru dan hasil riset. Alexandria membantu pelanggan memusatkan modal pada pengembangan dan penjualan obat, alih-alih kepemilikan properti.

Perusahaan melaporkan margin yang tinggi, dengan margin EBITDA disesuaikan sebesar 69% pada kuartal keempat 2022. Ini merupakan ukuran perusahaan yang disesuaikan, bukan margin laba bersih.

Penyewa berasal dari berbagai bidang ilmu hayati, dengan porsi penting berupa perusahaan besar dan lembaga riset. Hal ini dapat mengurangi ketergantungan pada ketersediaan modal ventura dibanding portofolio yang hanya melayani startup, tetapi tidak menghilangkan siklus industri bioteknologi.

Pada akhir 2022, rasio utang bersih dan saham preferen terhadap EBITDA disesuaikan kuartal keempat yang disetahunkan sebesar 5,1 kali. Rata-rata sisa tenor utang 13,2 tahun dan bunga rata-rata 3,53%, hampir seluruhnya berbunga tetap, tanpa jatuh tempo besar sebelum 2025.

Bioteknologi kini memanfaatkan hasil pengembangan genomik dan teknologi RNA selama puluhan tahun. Kelanjutan penelitian dan pengembangan dapat menciptakan peluang bagi Alexandria jika meningkatkan kebutuhan ruang khusus.

8. Vornado Realty Trust

VNO Grafik Harga

Perkantoran merupakan segmen properti yang mengalami kesulitan selama dan setelah pandemi. Pembatasan dan meluasnya kerja dari rumah mengurangi permintaan, meskipun durasi dan besarnya perubahan berbeda menurut pasar.

Vornado adalah REIT yang berfokus pada perkantoran, terutama di Manhattan serta sebagian kecil di San Francisco dan Chicago. Profil 2023 menyebut 19,9 juta kaki persegi kantor dalam 30 properti, 2,5 juta kaki persegi toko di tingkat jalan, dan 1.663 unit hunian.

Meskipun sektor ini mengalami krisis, belum jelas apakah properti kelas utama New York akan terkena dampak yang sama dengan kantor di lokasi sekunder. Artikel 2023 menyebut harga saham turun hampir 75% dan mempertimbangkan kemungkinan bahwa banyak kesulitan sudah tercermin dalam harga.

Proyek pertumbuhan penting Vornado adalah pembangunan ulang kawasan Penn di sekitar stasiun kereta Penn dan Madison Square Garden. Kawasan tersebut menarik perusahaan teknologi seperti Amazon, Meta, Apple (AAPL ), dan Samsung untuk membuka kantor.

Sumber: Vornado

Vornado dapat menarik investor yang mencari peluang berlawanan dengan arus pasar. Hal penting yang perlu dinilai adalah FFO (Funds From Operations), keberhasilan pembangunan ulang Penn, dan asumsi bahwa kantor di pusat keuangan utama AS akan tetap diminati. FFO adalah ukuran kinerja operasional yang disesuaikan untuk REIT, bukan sama dengan arus kas.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

IIPR Grafik Harga

Daya tarik beberapa REIT bagi pelanggan adalah akses ke modal untuk membeli atau mengembangkan properti yang kemudian disewakan. IIPR menerapkan model ini bagi industri kanabis yang beroperasi dengan lisensi negara bagian AS.

Pada 2023, kanabis masih dilarang pada tingkat federal, sehingga banyak perusahaan memiliki akses terbatas ke pembiayaan bank dan institusi. Artikel menyebut sebagian pinjaman industri dapat berbunga sekitar 10–15%; angka ini bukan tarif seragam untuk semua perusahaan.

Budidaya dan pemrosesan kanabis modern memerlukan modal besar untuk fasilitas khusus, termasuk budidaya dalam ruangan dan rumah kaca. IIPR membeli properti dan mendanai perbaikan agar penyewa berlisensi tidak perlu menyediakan seluruh modal tersebut sendiri.

Sumber: IIPR

Skala dan pengalaman IIPR dapat membantu pembiayaan penyesuaian fasilitas khusus. Kebutuhannya dapat mencakup pengendalian kelembapan, hama, pemurnian udara, dan ruang pemrosesan. IIPR merupakan pemilik dan penyedia modal properti; penyewalah yang menjalankan budidaya dan pemrosesan.

Pada pertengahan 2023, IIPR hadir di 19 negara bagian dan umumnya memiliki masa sewa awal 15–20 tahun. Perusahaan tumbuh cepat sejak didirikan pada 2016. Presentasinya menunjukkan pendapatan operasional bersih naik dari sekitar 6,3 juta dolar AS pada 2017 menjadi 265,8 juta pada 2022, yakni pertumbuhan tahunan majemuk historis di atas 100% dari basis awal yang rendah.

Sumber: IIPR

Pada pertengahan 2023, utang IIPR sekitar 12% nilai bruto asetnya. Utang mencakup obligasi 300 juta dolar AS berbunga 5,5% yang jatuh tempo pada 2026, serta sekitar 4,4 juta dolar surat utang yang dapat ditukar dan jatuh tempo pada 2024. Leverage lebih rendah mengurangi satu risiko, tetapi tidak menghilangkan risiko gagal bayar penyewa atau perubahan regulasi.

Industri kanabis mengalami kesulitan sejak 2021, termasuk akibat tertundanya perubahan aturan federal. Pada 2023, lebih dari separuh negara bagian mengizinkan setidaknya sebagian penggunaan medis; bukan berarti penggunaan dewasa sudah legal di kebanyakan negara bagian. Penurunan harga IIPR saat itu meningkatkan imbal hasil dividennya hingga mendekati dua digit, tanpa jaminan tingkat tersebut bertahan.

10. Farmland Partners Inc.

FPI Grafik Harga

Lahan pertanian dapat memberikan eksposur berbeda dari properti hunian dan komersial biasa. Imbal hasilnya lebih dipengaruhi ekonomi pertanian dan harga komoditas internasional, tetapi tidak sepenuhnya independen dari harga tanah, sewa, atau suku bunga.

Lahan pertanian merupakan salah satu kelas properti besar di AS. Perbandingan dalam presentasi perusahaan menunjukkan ukuran yang sebanding dengan kompleks apartemen dan sekitar dua kali properti industri. Ini bukan perbandingan terhadap seluruh pasar perumahan AS. Kepemilikan institusional relatif kecil dibanding ukuran keseluruhan lahan pertanian.

Farmland Partners merupakan salah satu REIT lahan pertanian terbesar di AS. Pada 30 Juni 2023, perusahaan memiliki atau mengelola sekitar 190.200 acre, setara kurang lebih 77.000 hektare, di 20 negara bagian; tidak semua lahan kelolaan dimiliki sendiri.

Nilai properti didukung tren seperti pertumbuhan penduduk dunia dan tekanan pada ketersediaan lahan subur per orang. Artikel 2023 menyebut portofolio seluruhnya disewakan, yang mencerminkan permintaan terhadap properti tersebut pada masa itu.

Sekitar 10% luas portofolio terdiri atas tanaman permanen seperti jeruk, alpukat, kacang-kacangan, dan anggur. Tanaman ini memerlukan investasi bertahun-tahun sebelum panen pertama, yang bisa sulit bagi petani individu. Meskipun porsinya kecil menurut luas, properti tersebut mewakili sekitar 30% nilai portofolio.

Pendapatan berasal dari sewa, sementara perusahaan juga dapat menikmati kenaikan nilai lahan dalam jangka panjang. Rangkaian data historis yang dikutip artikel menunjukkan pertumbuhan nilai majemuk sekitar 5,9% per tahun sejak 1970 hingga periode acuannya. Kenaikan nilai tidak pasti dan bukan hal yang sama dengan hasil sewa tahunan.

Potensi pendapatan tambahan muncul jika lahan yang cocok digunakan untuk pembangkit surya atau angin atau dijual untuk pengembangan lain. Artikel 2023 menyebut sembilan proyek dalam pengembangan dengan kapasitas total di atas 250 MW dan 18 proyek lain dalam perjanjian opsi. Kapasitas yang direncanakan belum semuanya beroperasi.

Farmland Partners dapat memberi diversifikasi karena korelasinya relatif rendah terhadap pasar properti lain. Dengan adanya pembicaraan mengenai supersiklus komoditas baru, lahan pertanian dapat menarik bagi investor. Namun, imbal hasil historis 5–10% yang disebutkan artikel tidak menjamin hasil yang stabil atau berlanjut, dan korelasinya bukan nol.

mm

Jonathan adalah mantan peneliti biokimia yang bekerja dalam analisis genetik dan uji klinis. Ia kini menjadi analis saham dan penulis keuangan dengan fokus pada inovasi, siklus pasar, dan geopolitik dalam publikasinya 'The Eurasian Century'.