Proses Pengembangan Real Estate: Risiko & Imbalan

Dengan pasar perumahan yang kekurangan pasokan, valuasi yang meningkat, dan kesempatan investasi yang lebih mudah diakses melalui platform equity crowdfunding, sangat penting bagi investor untuk mempertimbangkan risiko dan imbalan yang terkait. Untuk melakukan ini, investor harus terlebih dahulu memahami proses pengembangan real estate secara umum.

Kelancaran Pengembangan Real Estate: Menghindari Risiko untuk Mendapatkan Keuntungan

Mengembangkan real estate seringkali melibatkan proses yang memakan waktu bertahun-tahun, dengan serangkaian langkah yang diambil sepanjang jalan. Karena kompleksitas proses ini, risiko sangat banyak, dan tidak jarang untuk menghadapi hambatan yang tidak terduga sepanjang jalan. Ini membuatnya sangat penting bagi siapa saja yang mempertimbangkan untuk terlibat untuk memiliki pemahaman yang mendalam dan terstruktur tentang bagaimana menghindari tahap pengembangan untuk pada akhirnya mendapatkan pengembalian investasi (ROI) yang diinginkan.

Memahami Risiko melalui Jenis Proyek dan Fase

Penting untuk dicatat bahwa tidak semua proyek memaparkan investor pada tingkat risiko yang sama. Ini sebagian besar ditentukan oleh tahap proyek (semakin awal dalam proses pengembangan, semakin tinggi risikonya) dan sifatnya (komersial vs. perumahan).

Fase Kunci dalam Pengembangan Real Estate

1. Fase Awal: Pra-Pengembangan

Fase ini adalah yang paling berisiko, mengingat banyaknya ketidakpastian yang masih ada. Tugas selama fase ini meliputi:

• Penelitian pasar dan analisis kelayakan
• Pengadaan lahan atau pengamanan hak opsi
• Pemeriksaan lingkungan
• Penggambaran rencana situs dan bangunan
• Pengaturan dana konstruksi

Perlu diingat bahwa memperoleh pembiayaan konstruksi dari sumber tradisional sangat ketat, dan jika pengembang berhasil, banyak tantangan signifikan telah diatasi. Yang paling besar dalam fase pra-pengembangan adalah memperoleh izin bangunan dan lahan dalam yurisdiksi.

2. Fase Tengah: Konstruksi

Pada inti proyek, fase ini melibatkan mengubah blueprint menjadi struktur yang nyata. Dengan tugas pra-pengembangan yang selesai, risiko berkurang tetapi tidak sepenuhnya hilang. Kegiatan meliputi:

• Konstruksi aktual
• Inisiatif pemasaran
• Akses ke pembiayaan konstruksi
• Kegiatan pre-leasing
• Memperoleh pembiayaan permanen
• Memasukkan manajemen properti

Selama fase ini, pembiayaan umumnya berasal dari sponsor proyek, investor eksternal, dan pinjaman konstruksi jangka pendek. Puncak dari fase ini ditandai dengan sertifikat hunian, yang menunjukkan bahwa bangunan siap untuk dioperasikan.

3. Fase Akhir: Operasi

Sebagai fase awal dari kehidupan fungsional bangunan, fase ini berputar di sekitar akuisisi penyewa. Tugas selama fase ini meliputi:

• Upaya pemasaran dan penyewaan terus-menerus
• Mengidentifikasi calon pembeli
• Memutuskan strategi penahanan
• Memperkuat manajemen properti
• Mencapai stabilisasi

Pada titik ini, mode pembiayaan yang umum adalah pembiayaan konstruksi atau pembiayaan “jembatan” jangka pendek hingga proyek mencapai stabilisasi. Setelah stabil, pengembang dapat mengakses opsi pembiayaan jangka panjang. Tergantung pada volume pre-leasing yang dicapai selama konstruksi, ini dapat dianggap sebagai fase dengan risiko terendah, sehingga menawarkan pengembalian yang paling rendah.

Meskipun tinjauan ini memberikan gambaran tentang dinamika risiko yang berkembang dalam proyek pengembangan, penting untuk dicatat bahwa membeli atau membiayai kembali bangunan yang ada membawa risiko yang sama. Faktor seperti kredibilitas dan keahlian sponsor, skenario ekonomi yang berlaku, dan dinamika pasar memainkan peran kritis di seluruh papan.

Meskipun mengembangkan real estate mungkin mempresentasikan investor dengan sejumlah besar risiko potensial, risiko ini dapat sangat berkurang atau dihindari sepenuhnya dengan hanya memperoleh pemahaman tentang proses secara keseluruhan dan mendekatinya dengan cara yang terstruktur. Jika dilakukan dengan benar, ROI yang dihasilkan seringkali membuat inisiatif tersebut sangat menguntungkan dan menarik untuk putaran kedua.

Sekarang bahwa Anda telah mempelajari sedikit lebih banyak tentang apa yang proses pengembangan real estate melibatkan, ambil waktu untuk meninjau dan mempertimbangkan daftar yang berkembang dari kesempatan investasi real estate yang diakses melalui platform ekuitas seperti berikut.

1. Fundrise

Fundrise adalah platform berbasis AS yang memungkinkan investor individu untuk berinvestasi dalam proyek real estate komersial, termasuk perumahan yang dibangun untuk disewakan. Platform ini dikenal dengan eREITs (electronic Real Estate Investment Trusts), yang merupakan portofolio yang diversifikasi dari proyek real estate.

Didirikan pada 2012 oleh Ben Miller dan saudaranya Dan Miller, perusahaan ini bertujuan untuk mendemokratisasi investasi real estate dengan menyediakan alternatif untuk metode investasi tradisional. Alih-alih mengandalkan Real Estate Investment Trusts (REITs) atau kepemilikan properti langsung, Fundrise menawarkan eREITs dan eFunds, yang merupakan kendaraan investasi khusus yang dirancang untuk mengumpulkan uang dari beberapa investor untuk berinvestasi dalam real estate.

Platform ini memberikan investor biasa kesempatan untuk mengakses kesepakatan real estate dengan investasi minimum yang relatif rendah, seringkali dimulai dari hanya $500. Dengan pendekatan teknologi yang digerakkan, Fundrise bertujuan untuk menyediakan transparansi, diversifikasi, dan kemudahan penggunaan, memungkinkan pengguna untuk melacak investasi mereka, melihat pembaruan proyek, dan menerima dividen melalui dasbor online. Selama bertahun-tahun, Fundrise telah tumbuh secara signifikan dalam popularitas, melayani spektrum investor yang luas yang mencari pendekatan yang lebih santai dalam berinvestasi real estate. Model inovatif dan antarmuka pengguna yang ramah telah memposisikan Fundrise sebagai pemain utama dalam industri crowdfunding real estate.

2. RealtyMogul

RealtyMogul adalah platform lain yang terkemuka di AS yang menawarkan kesempatan investasi real estate yang dibiayai oleh massa. Platform ini memungkinkan baik investor yang terakreditasi maupun tidak untuk berinvestasi dalam berbagai proyek real estate komersial.

Diluncurkan pada 2013 oleh Jilliene Helman dan Justin Hughes, RealtyMogul bertujuan untuk memberikan investor individu akses ke kesepakatan real estate kualitas institusional, yang sebelumnya sebagian besar dicadangkan untuk lembaga besar atau individu dengan kekayaan tinggi. Platform ini menawarkan campuran kendaraan investasi, termasuk penempatan swasta, Real Estate Investment Trusts (REITs), dan 1031 pertukaran.

Dengan pendekatan teknologi yang berorientasi, RealtyMogul menekankan transparansi dan penyaringan yang menyeluruh dari kesepakatan. Pengguna dapat memilih properti tertentu untuk berinvestasi atau memilih diversifikasi melalui portofolio yang dirancang perusahaan. Dengan menggabungkan teknologi dengan keahlian real estate, RealtyMogul telah menjadi pesaing kunci dalam crowdfunding real estate, melayani investor pemula dan berpengalaman.

3. CrowdStreet

CrowdStreet menghubungkan investor dengan investasi real estate komersial kualitas institusional. Platform ini lebih fokus pada menawarkan berbagai jenis investasi real estate, seringkali termasuk kesempatan Build-to-Rent (BTR).

Platform ini didirikan pada 2013 oleh Tore Steen dan Darren Powderly. Tidak seperti beberapa pesaing, fokus utama CrowdStreet adalah pada investor yang terakreditasi dan kebutuhan unik mereka. Platform ini menyediakan investasi langsung dalam properti individual, memungkinkan investor untuk memilih dan memilih kesepakatan tertentu yang sesuai dengan tujuan investasi mereka. Salah satu fitur yang membedakan CrowdStreet adalah marketplace-nya, di mana berbagai sponsor real estate memposting penawaran mereka, memungkinkan investor untuk diversifikasi portofolio mereka di seluruh jenis properti, lokasi geografis, dan strategi investasi. Dengan menyediakan alat, sumber daya pendidikan, dan proses investasi yang disederhanakan, CrowdStreet telah memposisikan dirinya sebagai platform terkemuka dalam domain crowdfunding real estate, memungkinkan audiens yang lebih luas untuk terlibat dalam investasi real estate komersial.