Proses Pengembangan Real Estat: Risiko & Imbalan

Dengan terbatasnya pasokan di pasar perumahan, meningkatnya valuasi, dan peluang investasi menjadi lebih mudah diakses dibandingkan sebelumnya crowdfunding ekuitas platform, penting bagi investor untuk mempertimbangkan risiko dan manfaat yang terkait. Untuk melakukan hal ini, investor harus terlebih dahulu memperoleh pemahaman dasar tentang proses pengembangan real estat.

Seluk-beluk Pengembangan Real Estat: Menavigasi Risiko untuk Potensi Keuntungan

Mengembangkan real estat sering kali memerlukan proses yang memakan waktu bertahun-tahun, dengan serangkaian langkah yang diambil sepanjang prosesnya. Karena rumitnya proses ini, risikonya sangat besar, dan tidak jarang kita menghadapi rintangan yang tidak terduga dalam prosesnya. Hal ini menjadikannya penting bagi siapa pun yang mempertimbangkan untuk terlibat untuk memiliki pemahaman menyeluruh dan mendalam tentang cara menavigasi tahap-tahap pengembangan untuk suatu hari nanti mendapatkan laba atas investasi (ROI) yang diinginkan.

Memahami Risiko melalui Jenis dan Fase Proyek

Perlu dicatat bahwa tidak semua proyek memaparkan investor pada tingkat risiko yang sama. Hal ini sebagian besar ditentukan oleh tahap proyek (semakin awal proses pengembangan, semakin tinggi risikonya) dan sifatnya (komersial vs. residensial).

Fase Penting dalam Pengembangan Real Estat

1. Tahap Awal: Pra-Pengembangan

Fase dasar ini adalah yang paling berisiko, mengingat masih banyak hal yang belum diketahui. Tugas selama fase ini meliputi:

• Riset pasar dan analisis kelayakan
• Pengadaan tanah atau pengamanan hak opsi
• Pemeriksaan lingkungan
• Menyusun rencana lokasi dan bangunan
• Mengatur dana pembangunan

Perlu dicatat bahwa memperoleh pembiayaan konstruksi dari sumber tradisional itu ketat, dan jika pengembang berhasil mengelolanya, banyak tantangan signifikan kemungkinan besar telah teratasi. Bisa dibilang, rintangan terbesar dalam kondisi pra-pembangunan adalah memperoleh izin bangunan dan izin lahan di wilayah hukum tersebut.

2. Tahap Tengah: Konstruksi

Inti dari proyek ini adalah transformasi cetak biru menjadi struktur nyata. Dengan terselesaikannya tugas-tugas pra-pengembangan, risiko berkurang, tetapi tidak sepenuhnya hilang. Aktivitasnya meliputi:

• Konstruksi sebenarnya
• Inisiatif pemasaran
• Mengakses pembiayaan konstruksi
• Kegiatan pra-sewa
• Mengamankan pembiayaan permanen
• Melibatkan manajemen properti

Pada tahap ini, pendanaan umumnya berasal dari sponsor proyek, investor eksternal, dan pinjaman konstruksi jangka pendek. Puncak dari tahap ini ditandai dengan penerbitan sertifikat hunian, yang menandakan kesiapan bangunan untuk beroperasi.

3. Tahap Akhir: Operasi

Sebagai fase pertama kehidupan fungsional sebuah gedung, tahap ini berfokus pada akuisisi penyewa. Tugas-tugas selama fase ini meliputi:

• Upaya pemasaran dan penyewaan yang berkelanjutan
• Mengidentifikasi calon pembeli
• Memutuskan untuk memegang strategi
• Mengintensifkan pengelolaan properti
• Mencapai stabilisasi

Pada saat ini, bentuk pembiayaan yang umum digunakan adalah konstruksi atau pembiayaan “jembatan” jangka pendek hingga proyek mencapai stabilisasi. Setelah stabil, pengembang dapat mengakses opsi pembiayaan jangka panjang. Bergantung pada volume pra-sewa yang dicapai selama konstruksi, fase ini dapat dianggap sebagai fase dengan risiko paling rendah, sehingga menawarkan keuntungan paling kecil.

Meskipun ikhtisar ini memberikan gambaran tentang dinamika risiko yang terus berkembang dalam proyek pembangunan, penting untuk dicatat bahwa membeli atau membiayai kembali bangunan yang sudah ada memiliki risiko yang serupa. Faktor-faktor seperti kredibilitas dan keahlian sponsor, skenario ekonomi yang berlaku, dan dinamika pasar memainkan peran penting secara keseluruhan.

Meskipun mengembangkan real estat dapat menghadirkan sejumlah besar potensi risiko kepada investor, hal ini dapat dikurangi atau dihindari sepenuhnya hanya dengan memahami proses secara keseluruhan dan melakukan pendekatan secara terstruktur. Jika dilakukan dengan benar, ROI yang dihasilkan sering kali membuat inisiatif tersebut cukup menguntungkan dan menarik untuk putaran ke-2.

Sekarang setelah Anda belajar lebih banyak tentang proses pengembangan real estat, luangkan waktu untuk membaca dengan teliti dan mempertimbangkan semakin banyak peluang investasi real estat yang dapat diakses di seluruh platform ekuitas seperti berikut ini.

1. penggalangan dana

Fundrise adalah platform berbasis di AS yang memungkinkan investor individu berinvestasi dalam proyek real estate komersial, termasuk perumahan yang dibangun untuk disewa. Platform ini terkenal dengan eREITs (electronic Real Estate Investment Trusts), yang merupakan portofolio proyek real estat yang terdiversifikasi.

Didirikan pada tahun 2012 oleh Ben Miller dan saudaranya Dan Miller, perusahaan ini berupaya mendemokratisasi investasi real estat dengan memberikan alternatif terhadap metode investasi tradisional. Alih-alih mengandalkan Real Estate Investment Trusts (REITs) atau kepemilikan properti langsung, Fundrise menawarkan eREIT dan eFunds, yang merupakan sarana investasi yang dirancang khusus yang mengumpulkan uang dari banyak investor untuk berinvestasi di real estat.

Platform ini memberikan kesempatan kepada investor biasa untuk mengakses transaksi real estat dengan investasi minimum yang relatif rendah, seringkali dimulai hanya dengan $500. Dengan pendekatan berbasis teknologi, Fundrise bertujuan untuk memberikan transparansi, diversifikasi, dan kemudahan penggunaan, memungkinkan pengguna melacak investasi mereka, melihat pembaruan proyek, dan menerima dividen melalui dasbor online. Selama bertahun-tahun, Fundrise semakin populer secara signifikan, melayani beragam investor yang mencari pendekatan lepas tangan dalam investasi real estat. Modelnya yang inovatif dan antarmuka yang ramah pengguna telah menempatkan Fundrise sebagai pemain terkemuka dalam industri crowdfunding real estat.

2. RealtyMogul

RealtyMogul adalah platform AS terkemuka lainnya yang menawarkan peluang investasi real estat crowdfunded. Platform ini memungkinkan investor terakreditasi dan non-terakreditasi untuk berinvestasi di berbagai usaha real estat komersial.

Diluncurkan pada tahun 2013 oleh Jilliene Helman dan Justin Hughes, RealtyMogul bertujuan untuk memberikan investor individu akses terhadap transaksi real estat berkualitas institusional, yang sebelumnya sebagian besar diperuntukkan bagi institusi besar atau individu dengan kekayaan bersih tinggi. Platform ini menawarkan beragam sarana investasi, termasuk penempatan swasta, Real Estate Investment Trust (REITs), dan Pertukaran 1031.

Dengan pendekatan yang berpusat pada teknologi, RealtyMogul menekankan transparansi dan pemeriksaan transaksi yang menyeluruh. Pengguna dapat memilih properti tertentu untuk berinvestasi atau memilih diversifikasi melalui portofolio kurasi perusahaan. Dengan menggabungkan teknologi dengan keahlian real estat, RealtyMogul telah menjadi pesaing utama dalam crowdfunding real estat, melayani investor pemula maupun berpengalaman.

3. Jalan Kerumunan

CrowdStreet menghubungkan investor dengan investasi real estate komersial berkualitas institusi. Platformnya lebih diarahkan untuk menawarkan berbagai jenis investasi real estat, sering kali termasuk peluang Build-to-Rent (BTR).

Platform ini didirikan pada tahun 2013 oleh Tore Steen dan Darren Powderly. Berbeda dengan beberapa pesaingnya, fokus utama CrowdStreet adalah pada investor individu terakreditasi dan kebutuhan unik mereka. Platform ini menyediakan investasi langsung pada properti individual, memungkinkan investor untuk memilih dan memilah penawaran spesifik yang sesuai dengan tujuan investasi mereka. Salah satu fitur unggulan CrowdStreet adalah pasarnya, tempat berbagai sponsor real estat mendaftarkan penawaran mereka, memungkinkan investor untuk mendiversifikasi portofolio mereka di berbagai jenis properti, lokasi geografis, dan strategi investasi. Dengan menyediakan perangkat, sumber daya edukasi, dan proses investasi yang efisien, CrowdStreet telah memantapkan dirinya sebagai platform terkemuka di bidang crowdfunding real estat, yang memungkinkan khalayak yang lebih luas untuk terlibat dalam investasi real estat komersial.