S&P Cotality Case-Shiller Index Mencatat Kenaikan Tahunan 1,9% Sementara Nilai Riil Turun

S&P Dow Jones Indices merilis hasil Juli 2026 untuk S&P Cotality Case-Shiller Indices pada 29 September 2026, melaporkan kenaikan tahunan 1,9% pada U.S. National Home Price NSA Index, yang mencakup semua sembilan divisi sensus AS, naik dari kenaikan 1,6% pada bulan sebelumnya. Nilai rumah AS turun dalam istilah riil selama bulan ke-14 berturut‑turut, karena inflasi 3,4% pada Juli berada kira‑kira 1,5 poin persentase di atas kenaikan harga rumah 1,9%.

Komposit 10‑Kota mencatat kenaikan tahunan 3,4% untuk Juli, naik dari kenaikan 3,0% pada bulan sebelumnya, sementara Komposit 20‑Kota mencatat kenaikan tahunan 2,5%, naik dari kenaikan 2,2%. Pada Juli 2026, level indeks tercatat 337,31 untuk U.S. National Index, 373,86 untuk Composite-10, dan 350,36 untuk Composite-20, menurut tabel data rilis.

Rebecca Kaufman, Associate Director of Commodities di S&P Dow Jones Indices, mengatakan bahwa inflasi yang sedikit lebih rendah dan apresiasi harga rumah nominal yang lebih kuat membantu mempersempit kesenjangan antara pertumbuhan harga konsumen dan pertumbuhan harga rumah pada bulan Juli. Harga konsumen mencatat kenaikan tahunan 3,4% pada Juli, sedikit turun dari 3,5% pada Juni, katanya. Sebagian besar kenaikan inflasi terkonsentrasi pada energi, dengan harga energi dan bensin naik masing‑masing 14,7% dan 24,6%, sementara inflasi inti, yang tidak termasuk makanan dan energi, naik 2,5% secara tahunan. “Perbedaan ini penting karena inflasi yang terus‑menerus pada tempat tinggal dan kategori inti lainnya cenderung memiliki dampak yang lebih langsung pada keterjangkauan perumahan dibandingkan fluktuasi harga yang dipicu energi,” kata Kaufman.

Sebelum penyesuaian musiman, Indeks Nasional AS dan Indeks Komposit 10‑Kota mencatat kenaikan bulanan masing‑masing 0,12% dan 0,03%, sementara Komposit 20‑Kota mencatat penurunan 0,01%. Setelah penyesuaian musiman, Indeks Nasional, Komposit 10‑Kota, dan Komposit 20‑Kota mencatat kenaikan masing‑masing 0,3%, 0,4%, dan 0,3%.

Kaufman menggambarkan hubungan antara dua set data tersebut sebagai “penyimpangan yang signifikan dari pola musiman biasanya,” dengan indeks Nasional dan Komposit yang tidak disesuaikan secara musiman mencatat kenaikan bulanan yang lebih kecil dibandingkan dengan versi yang disesuaikan secara musiman, pola yang ia katakan menunjukkan faktor musiman sangat memengaruhi harga rumah pada bulan Juli. Di antara metro individual, perubahan Juli‑ke‑Juni sebelum penyesuaian musiman berkisar dari kenaikan 0,97% di Cleveland dan kenaikan 0,52% di New York hingga penurunan 0,61% di San Francisco dan penurunan 0,46% di Seattle.

Perbedaan Regional di Antara 20 Pasar Metro

Chicago melaporkan kenaikan tahunan tertinggi di antara 20 kota pada Juli dengan peningkatan 6,9%, memimpin semua metro untuk bulan kelima berturut‑turut, diikuti oleh New York sebesar 5,8% dan Cleveland sebesar 4,2%, kata Kaufman. Seattle mencatat penurunan tahunan terbesar untuk bulan kedua berturut‑turut, turun 1,6%, diikuti oleh Las Vegas turun 1,3%, dan Denver turun 1,1%. Selisih hampir 9 poin persentase memisahkan pasar terkuat dan terlemah pada bulan Juli.

Di bagian lain tabel 20‑kota, perubahan satu tahun mencakup Miami naik 3,53%, San Francisco naik 3,48%, Boston naik 2,68%, Washington naik 2,16%, Minneapolis naik 1,72%, San Diego naik 1,63% dan Los Angeles naik 1,24%, sementara Atlanta, Charlotte, dan Phoenix mencatat kenaikan masing‑masing 0,28%, 0,29%, dan 0,05%. Dallas turun 0,44%, Portland turun 0,65%, dan Tampa turun 0,73% dalam periode yang sama.

Kaufman mengatakan kesenjangan Timur‑Barat yang berlangsung selama bertahun‑tahun tetap ada pada Juli, dengan enam dari delapan pasar metropolitan Timur mencatat perubahan tahunan yang lebih besar pada Juli dibandingkan Juni, dibandingkan dengan dua dari delapan pasar metropolitan Barat.

Penundaan Data Detroit, Revisi, dan Konstruksi Indeks

Cotality terus mengalami penundaan transaksi dari kantor pencatatan di Wayne County, kabupaten terpadat di wilayah metro Detroit, dan penundaan tersebut memengaruhi data transaksi Juli. Akibatnya, tidak ada pembaruan Juli 2026 yang valid untuk Indeks Detroit S&P Cotality Case-Shiller yang disediakan pada tanggal rilis 29 September 2026, meskipun data yang cukup tersedia untuk menghitung pembaruan Juni 2026 yang valid, yang muncul dalam tabel rilis. S&P DJI mengatakan akan terus menyediakan pembaruan nilai indeks Detroit untuk bulan‑bulan dengan data transaksi penjualan yang hilang.

Menurut rilis, indeks dapat direvisi untuk 24 bulan sebelumnya berdasarkan penerimaan data sumber tambahan. Tabel puncak‑dan‑lembah menunjukkan indeks Nasional mencapai puncak 308,07 pada Juni 2022 sebelum turun ke lembah 292,68 pada Januari 2023, penurunan 5,0% dari puncak; indeks tersebut berada 15,0% di atas lembah itu dan 9,3% di atas puncak 2022. Komposit 10‑Kota berada 13,0% di atas puncak Juni 2022 dan Komposit 20‑Kota 9,9% di atas puncaknya masing‑masing.

Indeks S&P Cotality Case-Shiller dipublikasikan pada hari Selasa terakhir setiap bulan pukul 9:00 pagi waktu Timur, dan lebih dari 27 tahun data historis tersedia untuk rangkaian data tersebut. Setiap indeks menggabungkan pasangan harga yang cocok untuk ribuan rumah individu dari seluruh semesta data penjualan lepas yang tersedia, dan indeks-indeks tersebut memiliki nilai dasar 100 pada Januari 2000; nilai indeks 150, misalnya, berarti tingkat apresiasi 50 % sejak Januari 2000 untuk rumah tipikal di pasar yang bersangkutan. Indeks Harga Rumah Nasional AS merupakan komposit dari indeks harga rumah tunggal untuk sembilan divisi sensus dan dihitung setiap kuartal, sementara Komposit 10‑Kota dan 20‑Kota merupakan rata‑rata berbobot nilai dari indeks wilayah metro masing‑masing. Indeks utama menggunakan data yang tidak disesuaikan secara musiman, yang menurut rilis tersebut telah diikuti dan dilaporkan pasar sejak awal 2006, sedangkan set data yang disesuaikan secara musiman dipublikasikan untuk tujuan analitis mencakup indeks utama, 17 dari 20 pasar dengan indeks harga berjenjang, dan lima pasar kondominium yang dipantau. Indeks-indeks ini diproduksi oleh Cotality, Inc., dan dihasilkan serta dipublikasikan berdasarkan perjanjian antara S&P Dow Jones Indices dan Cotality.