Mitä sinun tulee tietää “Build to Rent” (BTR) -mallista

Vuoden 2023 artikkelissa arvioitiin, että ensimmäistä kertaa noin 50 vuoteen rakennettiin enemmän asuntoja vuokrattaviksi kuin omistusasunnoiksi. Väitteelle ei kuitenkaan esitetty maantieteellistä rajausta tai tilastolähdettä. Artikkeli käsitteli asuntojen tarjontapulaa ja hintojen nousua, jotka olivat vaikeuttaneet monien mahdollisuuksia ostaa oma asunto.

Tässä tilanteessa osa yrityksistä on hyödyntänyt osakepohjaisia joukkorahoitusalustoja tarjotakseen sijoitusmahdollisuuksia vuokrakäyttöön rakennettaviin asuntohankkeisiin eli BTR-hankkeisiin. Osakepohjaisessa joukkorahoituksessa yritys tai hanke kerää pääomaa myymällä omistusosuuksia verkossa. Tavoitteena voi olla laajemman sijoittajajoukon tavoittaminen, hankkeen näkyvyyden lisääminen ja yhteisön osallistaminen.

Mitä build to rent eli BTR tarkoittaa?

Build to rent, josta käytetään myös nimitystä built-to-rent ja lyhennettä BTR, tarkoittaa kiinteistökehitysmallia, jossa rakennukset tai asuinalueet suunnitellaan ja rakennetaan vuokrattaviksi. Asuntoja ei siis ensisijaisesti rakenneta myytäviksi yksittäisille asunnonostajille, kuten perinteisessä omistusasuntotuotannossa.
Mallille tyypillisiä piirteitä ovat seuraavat:

1. Yhteinen omistaja: Koko asuinalue tai rakennus on tavallisesti yhden tahon, esimerkiksi institutionaalisen sijoittajan tai kiinteistöyhtiön, omistuksessa. Joukkorahoitus voi tuoda omistavan yhtiön taustalle useita sijoittajia ilman, että jokainen omistaa suoraan erillisen asunnon.
2. Ammattimainen kiinteistönhoito: Kohteilla on usein ammattimainen hallinnointi ja paikallinen ylläpito. Tämä voi auttaa yhdenmukaistamaan kunnossapitoa, palveluja ja asukkaiden käytettävissä olevia tiloja.
3. Yhteiset palvelut ja tilat: BTR-kohteissa voi olla esimerkiksi kuntosali, yhteinen oleskelutila tai uima-allas. Ne voivat parantaa asumisviihtyvyyttä ja houkutella vuokralaisia.
4. Yhtenäinen suunnittelu ja ilme: Saman BTR-alueen asunnoilla on usein yhteinen arkkitehtoninen ilme, brändi ja laatutaso. Usean eri omistajan kohteissa suunnittelu ja kunnossapito voivat vaihdella enemmän asuntojen välillä.
5. Pitkä sijoitusaika: Omistajat tavoittelevat usein vuokratuloja pitkällä aikavälillä sen sijaan, että ostaisivat ja myisivät kohteet nopeasti voitolla.

BTR-malli on saanut huomiota esimerkiksi Isossa-Britanniassa ja Australiassa, joissa asuntojen kallistuminen on vaikeuttanut omistusasumiseen siirtymistä ja lisännyt kiinnostusta vuokra-asumiseen. Myös Yhdysvalloissa malli on yleistynyt asuntomarkkinoiden ja asumistoiveiden muuttuessa. Kohteiden muodot ja markkinaolosuhteet vaihtelevat maittain.

Miksi BTR-malli herätti kiinnostusta vuonna 2023?

Vuokrakäyttöön rakennettavien asuntojen kysyntään ja sijoittajien kiinnostukseen voivat vaikuttaa useat taloudelliset, yhteiskunnalliset ja markkinoihin liittyvät tekijät:

1. Taloudelliset tekijät:
   • Asuntojen hintojen nousu: Monilla alueilla nopeasti nousseet hinnat ovat vaikeuttaneet oman asunnon hankintaa erityisesti nuoremmille sukupolville.
2. Kuluttajien käyttäytymisen muutokset:
   • Joustavuus: Vuokra-asuminen voi helpottaa muuttamista työn tai elämäntilanteen vuoksi verrattuna omistusasumiseen.
   • Elämänvaiheiden lykkääntyminen: Avioliiton solmimisen tai lasten hankinnan siirtyminen myöhemmäksi voi pidentää joidenkin millenniaalien ja nuorempien ikäluokkien vuokra-asumisen aikaa.
   • Asumistoiveet: BTR-kohteiden palvelut ja yhteisöllinen ympäristö voivat kiinnostaa vuokralaisia.
3. Markkinoihin ja sijoittamiseen liittyvät tekijät:
   • Vuokratulot: Institutionaaliset sijoittajat voivat tavoitella suhteellisen ennakoitavaa tulovirtaa etenkin silloin, kun muiden omaisuuserien tuotto-odotukset ovat matalia. Toteutuvat tulot riippuvat muun muassa käyttöasteesta ja kustannuksista.
   • Hajautus: BTR-sijoitukset voivat monipuolistaa kiinteistösalkkua ja vähentää riippuvuutta kohteiden myynnistä vaihtelevilla markkinoilla.
   • Mittakaava: Suurissa hankkeissa institutionaaliset sijoittajat voivat sijoittaa huomattavia pääomia keskitetysti. Tämä voi olla hankalampaa ostettaessa yksittäisiä asuntoja vuokrattaviksi.
4. Yhteiskunnalliset muutokset:
   • Kaupungistuminen: Muutto kaupunkeihin voi lisätä vuokra-asuntojen kysyntää näillä alueilla.
   • Asenteiden muutos: Vuokra-asuminen voidaan nähdä myös pitkäaikaisena asumisratkaisuna väliaikaisen vaiheen sijaan.
5. Vuokranantajan toiminnalliset hyödyt:
   • Tehokas hallinnointi: Samalla alueella sijaitsevien asuntojen hallinnointi voi olla tehokkaampaa kuin eri puolille hajautettujen yksittäisten kohteiden hoitaminen.
   • Laadunhallinta: Yhteinen omistaja voi ylläpitää yhdenmukaisia kunnossapidon, suunnittelun ja palvelujen käytäntöjä.
6. Asuntopula: Monilla alueilla asuntojen tarjonta ei vastaa kysyntää. Laajoilla BTR-hankkeilla voidaan lisätä tarjontaa, mutta niiden toteutusnopeus riippuu muun muassa kaavoituksesta, luvista, rahoituksesta ja rakentamisesta.
7. Rakennustekniikan kehitys: Esimerkiksi moduulirakentaminen voi nopeuttaa BTR-hankkeiden toteuttamista ja parantaa niiden taloudellista toteutettavuutta.

Alan toimijat

Seuraavat yritykset havainnollistavat kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja, joiden kautta voi olla tarjolla BTR-sijoituksia. Tarjolla olevat kohteet ja sijoittajille asetetut ehdot vaihtelevat.

1. Fundrise

Fundrise on yhdysvaltalainen alusta, jonka kautta yksityissijoittajat voivat sijoittaa kiinteistörahastoihin ja siten myös esimerkiksi vuokrakäyttöön rakennettaviin asuntoihin. Sen eREIT-tuotteet ovat verkossa tarjottavia kiinteistösijoitusrahastoja eli REIT-rahastoja, jotka sijoittavat useisiin kiinteistöhankkeisiin.

Lähde: X @fundrise

Ben Millerin ja hänen veljensä Dan Millerin käynnistämä Fundrise toi ensimmäisen sijoitustarjouksensa yleisölle vuonna 2012. Tavoitteena oli avata kiinteistösijoittamista useammille sijoittajille. Yksittäisen kiinteistön suoran omistamisen sijaan sijoittajat voivat käyttää esimerkiksi eREIT- ja eFund-tuotteita, jotka kokoavat useiden sijoittajien pääomia kiinteistösijoituksiin. eREIT on itsessään REIT-tuote.

Fundrise pyrkii tarjoamaan kiinteistösijoituksia pienellä alkupääomalla. Starter-salkun vähimmäissijoitus laskettiin 500 dollarista 10 dollariin jo vuonna 2021, joten 500 dollaria ei ollut vuonna 2023 alustan yleinen vähimmäismäärä. Verkkoalustan avulla sijoittajat voivat seurata sijoituksiaan, hankkeiden päivityksiä ja maksettuja tuottoja. Fundrise painottaa läpinäkyvyyttä, hajautusta ja helppokäyttöisyyttä sekä palvelee sijoittajia, jotka eivät halua itse hoitaa kiinteistöjä.

2. RealtyMogul

RealtyMogul on toinen yhdysvaltalainen kiinteistöjen joukkorahoitusalusta. Se tarjoaa sekä yhdysvaltalaisten sääntöjen mukaisille akkreditoiduille sijoittajille että muille ehdot täyttäville sijoittajille mahdollisuuksia sijoittaa liikekiinteistöihin. Muut kuin akkreditoidut sijoittajat käyttävät alustan REIT-tuotteita; yksittäiset yksityiset sijoitustarjoukset on tarkoitettu akkreditoiduille sijoittajille.

Lähde: X @Realty_Mogul

Jilliene Helmanin ja Justin Hughesin perustama RealtyMogul-alusta aloitti toimintansa vuonna 2013. Sen tavoitteena oli tuoda yksityissijoittajien ulottuville kiinteistökohteita, jotka olivat aiemmin olleet pääosin suurten instituutioiden tai varakkaiden sijoittajien saatavilla. Tarjontaan kuuluu yksityisiä sijoitustarjouksia, REIT-rahastoja ja 1031-vaihtoon soveltuvia kiinteistösijoituksia. Kyseinen vaihto on tietyin ehdoin mahdollinen yhdysvaltalainen veron lykkäämiseen tarkoitettu järjestely.

RealtyMogul painottaa teknologian käyttöä, läpinäkyvyyttä ja kohteiden huolellista arviointia. Ehdot täyttävät sijoittajat voivat valita yksittäisiä kohteita tai hajauttaa sijoituksiaan alustan rahastojen kautta. Yhtiö yhdistää kiinteistöosaamista ja verkkoalustan palveluja sekä aloitteleville että kokeneille sijoittajille.

3. CrowdStreet

CrowdStreet yhdistää akkreditoituja sijoittajia liikekiinteistöjen sijoituskohteisiin. Sen markkinapaikalla on ollut tarjolla erilaisia kiinteistöstrategioita, myös BTR-hankkeita.

Lähde: X @CrowdStreet

CrowdStreet on käsitellyt BTR-mallia, jossa omakotitalojen vuokra-asuminen yhdistyy ammattimaisesti hallinnoidun asuinalueen palveluihin. Artikkelissa viitattiin yhtiön arvioon seuraavista mallin kasvua tukevista tekijöistä.

1. Korkojen nousu ja omistusasumisen kustannukset
2. BTR-hankkeisiin suuntautuvat pääomat
3. Väestörakenteen muutokset
4. Etätyö

Tore Steen ja Darren Powderly perustivat CrowdStreetin vuonna 2013. Alusta keskittyi yksittäisiin akkreditoituihin sijoittajiin ja heidän tarpeisiinsa. Sijoittajat voivat valita tavoitteisiinsa sopivia yksittäisiä kiinteistöhankkeita. Markkinapaikalla eri hankkeiden toteuttajat esittelevät tarjouksiaan, jolloin sijoituksia voi hajauttaa kiinteistötyyppien, maantieteellisten alueiden ja strategioiden välillä. Työkalut, koulutusaineistot ja verkkoprosessit tukevat osallistumista kiinteistöjen joukkorahoitukseen.