Tokeny esittelee tapaustutkimuksen “Kiinteistöomaisuuden tokenisointi”

Marraskuun 2022 artikkeli käsitteli Tokenyn esimerkkejä kiinteistösijoitusten tokenisoinnista. Lohkoketjutokenit voivat helpottaa sijoitukseen liittyvien oikeuksien kirjaamista ja siirtämistä sekä pienentää osallistumiskynnystä. Tokenisointi ei kuitenkaan itsessään takaa likviditeettiä tai anna tokenin haltijalle suoraa kiinteistön omistusoikeutta.

Tokeny tarkasteli kiinteistötokenisoinnin hyötyjä ja rajoja

Tokenisoinnissa lohkoketjutoken edustaa määrättyä oikeutta. Arvopaperitoken voi tarkoittaa esimerkiksi osaketta, velkasaatavaa tai muuta sopimuksen mukaista oikeutta. Reaalimaailman omaisuuteen liittyvä token ei siten aina merkitse omaisuuserän suoraa omistusta.

Tokenisoitujen yritysosakkeiden lisäksi kiinteistöihin liittyvät arvopaperit kiinnostivat mahdollisuutena jakaa sijoitusten arvo pienempiin yksiköihin.

Luxemburgilaisen Tokenyn tapauskuvaus käsitteli kiinteistörahoituksen tekniikkaa ja sääntelyn noudattamista. Se ei ollut kaikkia hankkeita tai maita koskeva viranomaislupa.

Artikkeli viittasi MSCI:n historialliseen arvioon ammattimaisesti hallinnoitujen kiinteistösijoitusten markkinasta, jonka arvo oli yli 10 biljoonaa dollaria. Luku ei tarkoita maailman kaikkien kiinteistöjen arvoa eikä osoita vertailua kaikkiin muihin omaisuusluokkiin. Markkinoille pääsyn esteet ja tehottomat prosessit olivat ongelmia, joita tokenisoinnilla pyrittiin vähentämään.

Tokeny erotteli kolme keskeistä ongelmaa:

• Paikalliset ja vaikeasti siirrettävät sijoitukset – paikalliset markkinat ja hankalat sijoitusprosessit voivat rajata mahdollisten ostajien joukkoa. Tämä voi vaikeuttaa laajempaa kysyntää heijastavaa hinnanmuodostusta.
• Heikko likviditeetti – kiinteistön tai sijoitusosuuden myynti voi kestää pitkään ja olla kallista. Lainatussa kuvauksessa välityskulut saattoivat joissakin tilanteissa nousta 10 prosenttiin; kyse ei ollut kaikkien kauppojen yleisestä palkkiosta. Kulut voivat vaikeuttaa salkun muuttamista.
• Erilliset tiedot ja tietojärjestelmät – palveluntarjoajien järjestelmät eivät aina toimi yhteen. Asiakkaaksi hyväksyminen ja sijoittajien tarkastukset voivat olla hitaita ja vaatia paperisia asiakirjoja.

Digitaalinen kirjaaminen ja ohjelmoitavat siirtosäännöt voivat helpottaa liikkeeseenlaskijan yhteyttä kelpoisiin sijoittajiin, sijoituksen jakamista pieniin yksiköihin ja tiedonhallintaa. Likviditeetti vaatii silti ostajia. Rajat ylittävä tarjonta riippuu laista, ja tietojen saatavuutta rajoittavat käyttöoikeudet sekä yksityisyys. Kaikilla osapuolilla ei automaattisesti ole pääsyä kaikkeen tietoon.

Tokenyn esimerkkitapauksessa rakennuttaja haki rahoitusta tokenisoidulla kiinteistövelan tarjonnalla Euroopan unionissa. Velkainstrumentti ei itsessään merkitse kiinteistön suoraa omistusosuutta. Kuvatut vaiheet olivat:

• Tarjonnan valmistelu: oikeudellisen rakenteen suunnittelu, neuvonta ja asiakirjat. Luxemburgin lohkoketjupohjaisia arvopaperisiirtoja koskeva tunnustus ei automaattisesti hyväksy jokaista tarjousta tai oikeuta myymään kaikille EU:n sijoittajille.
• Liikkeeseenlasku: ONBOARD- ja ONCHAIN-tuotteet tukivat asiakkaan tunnistamista, rahanpesun torjunnan tarkastuksia (KYC/AML) sekä sijoittajan kelpoisuuden arviointia tarjonnan ehdoilla.
• Tarjonnan jälkeen: siirto- ja kelpoisuusehtoja voitiin toteuttaa sekä kirjata jälkimarkkinatapahtumiin. Tekniikka tuki sääntöjen noudattamista, mutta ei korvannut liikkeeseenlaskijan tai välittäjän lakisääteisiä velvollisuuksia.

Tapauskuvauksen mukaan alusta saatiin käyttöön alle kahdessa viikossa ja sijoittajat alkoivat merkitä arvopapereita. Se oli palveluntarjoajan kuvaus tapauksesta, ei yleinen määräaika kaikkien oikeudellisten lupien saamiselle tai rahoituksen keräämiselle.

Tokenyn käyttö kiinteistösijoituksissa

Artikkeli mainitsi myös Tokenyn ratkaisuja käyttäneitä kiinteistösijoitusalustoja. Palveluntarjoajan tapauskuvauksen mukaan BlocHome tarjosi osallistumisen 1 000 eurosta alkaen ja raportoi jopa 90 prosentin säästöt hallinnossa ja sijoittajien hyväksymisprosessissa T-REXin avulla. Kyse oli tämän tapauksen väitteestä, ei kaikille kiinteistöille taatusta säästöstä. Toinen perustaja Jean-Paul Scheuren selitti:

”T-REX-tokenisointialustalla voimme muuttaa kiinteistön likvidiksi omaisuudeksi nopeasti, turvallisesti ja ennen kaikkea käyttäjäystävällisesti. Voimme jakaa kiinteistön hyvin pieniin osiin ja silti hallita sitä tehokkaasti.” Tämä oli Scheurenin arvio käyttämästään tuotteesta.

BlocHome aloitti tokenisoimalla CLAPTON Residence -kohteen, kahdeksan asuinyksikön luksuskohteen Luxemburgin keskustassa.

Artikkelin mukaan WeInvest Capital Partners käytti Tokenya kiinteistörahaston tokenisointiin vuonna 2020. Tokeny tarjosi digitaalisia palveluja sijoittajien tunnistamiseen, hyväksymiseen ja hallintaan. Väite Luxemburgin ensimmäisestä tällaisesta rahastosta perustui hankkeen kuvaukseen.

Kiinteistötokenisoinnin kansainvälinen kehitys vuonna 2022

Vuonna 2022 toimijat tutkivat arvopaperitokeneita eri maiden oikeudellisissa kehyksissä. Yhdessä maassa sallittu menettely ei tarkoita maailmanlaajuista lupaa.

Lokakuun 2022 lopulla Santander ehdotti tokenisoinnin käyttöä Brasilian digitaalisen realin hankkeen yhteydessä kiinteistö- ja autokauppojen helpottamiseksi LIFT-haasteessa. Kyse oli ehdotuksesta tai kokeilusta, ei näytöstä kaikille kuluttajille avatusta keskuspankin digitaalisesta valuutasta.

Samaan aikaan Hongkong käsitteli virtuaalivarapolitiikkaansa, mukaan lukien yksityissijoittajien pääsyä markkinoille ja digitaalisiin varoihin liittyvien oikeuksien selkeyttä. Politiikan valmistelu ei tarkoittanut kaikkien kiinteistötokenien tarjonnan tai älysopimusten automaattista hyväksymistä.

Hongkongin finanssihallinnosta vastannut Paul Chan kertoi tiettävästi seuraavasti:

”Haluamme tehdä politiikkamme lähtökohdat selviksi kansainvälisille markkinoille ja osoittaa päättäväisyytemme tutkia finanssiteknologiaa yhdessä maailman virtuaalivarayhteisön kanssa.”

Artikkelissa käsiteltiin myös raporttia, jonka Deloitte laati HKbitEXin, Colliersin ja Baker McKenzien kanssa. Se tarkasteli kiinteistöjen arvopaperitokenitarjonnan eli STO:n mahdollisuuksia rahoituksen hankinnassa. Kyse oli mahdollisuuksien analyysistä, ei jokaisen STO:n menestyksen takuusta. Colliers Hong Kongin Lau Chun-kong lausui:

”Kiinteistösijoittajat ja rakennuttajat voivat käyttää STO:ita rahoituksen hankkimiseen kohteen koko elinkaaren aikana: rakentamattoman alueen uudishankkeesta rakennusvaiheeseen ja edelleen vakaata vuokratuottoa tuottavaan kohteeseen.”

Yhdysvalloissa Primiorin Johnney Zhang suunnitteli artikkelin mukaan kiinteistöihin liittyvää arvopaperitokenia nimeltä United States Property Coin (USPC). Marraskuussa 2022 hankkeen edistäjä suunnitteli julkaisua saman kuun aikana ja kertoi usean asunnon kohteiden salkusta, jonka ensimmäiseksi omaisuuseräksi oli nimetty 10 miljoonan dollarin kohde Venice Beachissä Kaliforniassa. Tämä oli hankkeen oma kuvaus, ei riippumaton vahvistus julkaisusta, arvostuksesta, haltijan oikeuksista tai nykyisestä likviditeetistä.

”Kryptovaluuttamarkkinat ovat erittäin epävakaat. Kiinteistömarkkinat puolestaan ovat suhteellisen vakaat ja ennakoitavat, mutta historiallisesti vaikeasti rahaksi muutettavat muihin sijoituksiin verrattuna. USPC pyrkii ratkaisemaan molemmat ongelmat”, Zhang selitti lainatussa markkinointilausunnossa.

Tokenisointi voi helpottaa kirjaamista, sijoitusten jakamista ja siirtoprosesseja. Taloudelliset hyödyt riippuvat silti oikeudellisesta rakenteesta, omaisuuden laadusta, kuluista, ostajien kelpoisuudesta ja jälkimarkkinoista. Vuoden 2022 kiinnostus esimerkiksi Singaporessa, Hongkongissa ja Luxemburgissa ei takaa hintavakautta tai jokaisen hankkeen kasvua.