Blackstonein BXREX-ohjelma toteuttaa ensimmäisen 1031 DST -tarjouksen

Blackstone Real Estate ilmoitti 21. syyskuuta 2026, että sen ensimmäinen Delaware Statutory Trust (DST) -tarjous on täysin tilattu, mikä on rakenne, joka on suunniteltu kaupallisen kiinteistöomistajien käyttöön, jotka haluavat sijoittaa myyntituloja uudelleen toiseen \”like-kind\” kiinteistöön 1031-vaihdon kautta ja lykkätä pääomatuloveroja.

Tämän alkuperäisen tarjouksen salkku koostuu kahdesta Class A -luokan, runsaasti varustellusta moniperheasunnosta Sunbelt-alueella, yhteensä yli 600 yksikköä, Blackstonein ilmoitus mukaan. Varat tunnisti Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), jonka ilmoituksen mukaan se omistaa institutionaalisen laatutason salkun, jonka arvo ylittää 120 miljardia dollaria ja joka on keskittynyt datakeskuksiin, teollisuuteen ja vuokra-asumiseen. Ilmoituksessa ei paljastettu toteutetun tarjouksen dollarimäärää eikä mainita tarkkaa trustia.

“Olemme innoissamme siitä, että ensimmäinen DST-tarjouksemme on täysin tilattu ja että voimme auttaa sijoittajiamme saavuttamaan 1031-tavoitteensa. Blackstone Real Estate Exchange -ohjelma (\”BXREX\”) saa täyden tukensa Blackstonen kiinteistöalustalta, ja uskomme olevamme ainutlaatuisessa asemassa tällä alalla,” sanoi Katie Keenan, Blackstonen Core+ Real Estate -liiketoiminnan globaali johtaja ja BREITin toimitusjohtaja.

Tarjoustiedot SEC:n hakemuksissa

Securities and Exchange Commissionille 31. lokakuuta 2025 toimitettu Form D -lomake koskee BXREX Portfolio I DST, Delaware-statutaari trustia, joka perustettiin vuonna 2025 aiemmalla nimellä BR‑X Portfolio I DST. Hakemuksessa Blackstone Real Estate Exchange LLC on listattu sponsorina, BXREX Portfolio I Manager LLC trustin hallinnoijana ja BXREX Portfolio I Depositor LLC emoyhtiönä, kaikki osoitteessa 345 Park Avenue, New York. Se kuvaa Rule 506(b) -poikkeuksena olevan osakeannin asuinrakentamisen toimialaryhmässä, jonka kokonaismäärä on $175,555,053 ja vähimmäissijoitus $1,000,000. Hakemuksessa ei raportoitu ei-akkreditoituja sijoittajia eikä myyntejä, ja ensimmäisen myynnin päivämäärä on vielä määrittämättä.

Hakemus nimeää Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) myyntipalkkioiden vastaanottajaksi, joka markkinoi kaikissa osavaltioissa, arvioiduilla myyntipalkkioilla $6,144,427 ja arvioiduilla $1,755,551 bruttotuloista, jotka käytetään maksuihin ja kuluihin, mukaan lukien helpotusmaksu, joka voi kohdistua yhdelle tai useammalle sukulaiseen. Sen on allekirjoittanut Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Toinen Form D -lomake, joka toimitettiin 11. toukokuuta 2026, koskee BXREX Portfolio II DST, trustia, joka perustettiin vuonna 2026 samalla sponsorilla, hallinnoijalla ja tallettajarakenteella sekä samassa Rule 506(b) -poikkeuksessa, kaupallisen toimialaryhmän sisällä. Hakemuksessa ilmoitetaan kokonaismääräksi $187,308,863 ja vähimmäissijoitukseksi $500,000, arvioiduilla myyntipalkkioilla $6,555,810 ja arvioiduilla $1,873,089 kuluja ja maksuja varten, mukaan lukien helpotusmaksu. Myyntejä ei myöskään raportoitu, ensimmäinen myynti on vielä toteutumatta, ja lomakkeen on allekirjoittanut Volchyok.

1031- ja 721-vaihdon mekanismit

Kuten Blackstone kuvaa rakennetta BXREX-ohjelman sivulla, kiinteistön omistaja myy kiinteistön ja tuotot menevät suoraan Qualified Intermediary -nimiselle, erikoistuneelle escrow‑välittäjälle. Sijoittaja tunnistaa \”like-kind\” korvaava kiinteistö 45 päivän sisällä myyntipäivästä ja toteuttaa hankinnan 180 päivän sisällä. DST:n hyödylliset osuudet toimivat \”like-kind\” korvaavana kiinteistönä; DST on passiivinen trusti, joka omistaa institutionaalisen laatutason, tuloa tuottavan kiinteistön, ja sijoittajat saavat yleensä tuloa sijoituksen aikana, yrityksen mukaan.

Vähintään kahden vuoden omistusaikana REIT Operating Partnershipilla on mahdollisuus, mutta ei velvoitetta, ostaa DST‑kiinteistöt 721‑vaihdon kautta Internal Revenue Code -lainsäännöksen 721 kohdan mukaisesti, toimittamalla operating partnership -yksiköitä samalla kun sijoittajat säilyttävät verojäädetyn perusarvonsa. Jos optiota ei käytetä, DST voi myydä kiinteistönsä ja tarjota tulevia 1031‑vaihtomahdollisuuksia sijoittajilleen, ohjelmamateriaalien mukaan.

Blackstone toteaa, että kiinteistönomistajat voivat kohdata yhdistettyjä liittovaltion ja osavaltion veroja, jotka ylittävät 35 %, jos he eivät toteuta 1031‑vaihtoa. Yritys havainnollistaa tätä hypoteettisella, rasitteettömällä kiinteistöllä, joka on ostettu miljoonalla dollarilla ja myyty kolmella miljoonalla dollarilla, jossa vaihdon toteuttaminen voisi antaa omistajalle yli 50 % enemmän lisänettotuloja; oletuksiin sisältyvät $700,000 poistot, 20 % pääomavoittovero, 3,8 % nettosijoitustulovero, 25 % poistojen takautuva vero ja 13,3 % Kalifornian osavaltion veroprosentti.

BREIT paljasti ohjelman käynnistyksen 2026 toisen vuosineljänneksen osakkeenomistajakirjeessään, jonka päivämäärä on 23. heinäkuuta 2026, ja totesi, että Blackstone ja BREIT olivat äskettäin lanseeranneet BXREX:n mahdollisuutena laajentaa ja monipuolistaa pääoman keruustrategioita. Kirje kuvaa BXREX:n mahdollistavan kiinteistönomistajille vaihtaa kelvolliset kiinteistöt institutionaalisen laatutason kiinteistöihin, jotka Blackstone Real Estate on tunnistanut ja hallinnoi DST-rakenteen kautta.

Samassa kirjeessä BREIT ilmoitti, että 30. kesäkuuta 2026 mennessä nettoomaisuuden arvo oli 57 miljardia dollaria, kokonaisomaisuuden arvo 104 miljardia dollaria, 4 531 kohdetta, 94 % käyttöaste, 44 % velkaantumisaste ja 83 % kiinteäkorkoinen rahoitus, ja että salkku on noin 90 %:ssa vuokra-asuntoihin, teollisuuteen ja datakeskuksiin keskittynyt sekä noin 65 %:ssa Sunbelt‑markkinoihin. BREIT raportoi 10,3 %:n kaksivuotisen Class I‑nettotuoton ja 9,4 %:n vuosittaisen Class I‑nettotuoton tammikuun 2017 alusta lähtien, ja totesi, että vuoden 2026 toinen neljännes on sen ensimmäinen neljännes positiivisilla nettovirroilla lähes neljän vuoden aikana.

Ohjelmasivulla mainitaan, että 31. joulukuuta 2025 mennessä maailmanlaajuinen kiinteistöportfolion arvo oli 618 miljardia dollaria ja siihen kuului 12 500 kohdetta, ja että toiminnalla on yli 30 vuoden kokemus. Siinä kuvataan Blackstone maailman suurimmaksi kaupallisen kiinteistön omistajaksi arvioidun markkina-arvon perusteella Real Capital Analyticsin mukaan 31. maaliskuuta 2026, sekä maailman suurimmaksi kaupallisen kiinteistön lainanottajaksi Green Street Advisorsin mukaan 31. joulukuuta 2025.