Miten digitaaliset arvopaperit häiritsevät yksityisiä kiinteistömarkkinoita – Ajatusjohtajat

Kokonaiskuva: Kiinteistöt omaisuusluokkana

Maailmanlaajuisesti kiinteistöt ovat historiallisesti suoriutuneet samankaltaisesti kuin julkiset osakkeet (7,05 % vs 6,89 %). Tämä omaisuusluokka ei ainoastaan tarjoa tasaisia tuottoja alhaisemmalla volatiliteetilla, vaan viime vuosina on tullut melko tavalliseksi nähdä kiinteistösijoitusten tuottavan yli 10 %. Kiinteistöt kokonaisuutena ovat melko syklisiä – ne nousevat, kun olosuhteet ovat hyvät, ja laskevat, kun ne ovat huonot. Tarkemmin tarkasteltuna moniperheasuntojen kiinteistöt nähdään usein puolustuksellisina sijoituksina verrattuna volatiilimpaan liikehuoneistojen segmenttiin. Nykyinen matalan korkotason ympäristö luo myös ihanteelliset edellytykset tälle sijoitukselle, jonka kassavirta muistuttaa vakaita korkotuloja. Historiallisesti tämä omaisuusluokka oli varattu kiinteistökehittäjille, varakkaille yksityishenkilöille ja institutionaalisille sijoittajille. Mutta kun rahastonhoitajat ja kiinteistökehittäjät pyrkivät keräämään pääomaa laajemmasta sijoittajaryhmästä, ja yksittäisten sijoittajien alustat ja vaihtoehdot avautuvat, kiinteistömarkkinat yleistyvät yhä enemmän yksityissijoitusten kentässä.

Suurimmat esteet kiinteistösijoitusmaailmassa ovat suuret sijoitussummat sekä korkeat oikeudelliset ja transaktiokustannukset. Fyysisiin kiinteistöihin sijoittaminen voi olla äärimmäisen eksklusiivista, erityisesti nykyisessä taloustilanteessa. Henkilöiden, jotka haluavat rahoittaa sijoituksiaan, on usein suoritettava laajat luottotarkastukset ja osoitettava merkittävät tulot tai varallisuus. Lisäksi kiinteistömarkkinat ovat melko läpinäkymättömiä, ja informaatiotason epäsymmetria voi usein johtaa merkittäviin hintavirheisiin.

Kiinteistösijoitusrahastot (REIT) olivat ensimmäinen yritys ratkaista edellä mainitut ongelmat. Nämä rahastot keräävät pääomaa julkisilta markkinoilta ja jakavat kiinteistöjen tulot sijoittajille osinkojen muodossa. Sijoittajat voivat myös hyötyä omaisuuserien arvonnoususta. Mutta sijoittajat eivät pysty valitsemaan, mihin kiinteistöihin ja projekteihin he haluavat sijoittaa – heidän tuotto- ja riskinsietokykynsä jäävät rahastonhoitajien harkinnan varaan. Periaatteessa REITit rajoittavat sijoittajien vaihtoehtoja.

Yksityiset kiinteistömarkkinat sen sijaan antavat yksilöille mahdollisuuden valikoivampaan lähestymistapaan oman salkun rakentamisessa, jolloin heillä on enemmän valtaa siihen, miten varoja kohdistetaan ja kiinteistöjä tarkastellaan. Viimeisen vuosikymmenen aikana merkittävimmät yksityiset kiinteistömarkkinat ovat tuottaneet keskimääräisen vuotuisen tuoton 12,16 %, kun taas S&P 500 on keskimäärin 10,88 %. Riskitasoltaan kiinteistöt tunnetaan luotettavien, tasalaatuisten kassavirtojen tuottajina, koska suurin osa osingoista tulee kiinteistöjen vuokratuloista. Kehitysprojektit voivat olla hieman riskialttiimpia, mutta yleensä tuottavat korkeampia tuottoja. Velkakirjojen liikkeeseenlasku on myös yleistä kiinteistöjen joukkorahoituksessa, vaikka yli kaksi kolmasosaa tarjouksista luokitellaan osakkeiksi tai tulonjakoiksi.

Jotkut Yhdysvaltojen johtavista kiinteistömarkkinoista ovat keränneet yli miljardi dollaria ja jakaneet merkittäviä kassatuottoja sijoittajille. Katso alla:

Kokonaisarvoinen kiinteistöjen verkkomarkkinapaikka arvioidaan olevan lähes 90 miljardia dollaria, mikä on nousu 80 miljardiin kesäkuussa 2018.

Hyödyt sijoittajille

Alhaisemmilla minimivaatimuksilla ja suuremmalla tarkkuudella kiinteistömarkkinat muuttavat tapaa, jolla tavallinen sijoittaja voi kohdistaa varoja kiinteistöihin. Tämä johtaa kiinteistömarkkinoiden demokratisaatioon. Valitsemalla yksittäisiä kiinteistöjä sijoittajat voivat paremmin sovittaa riskinsietokykynsä. Koska yksilöt hallitsevat suoraan, mitkä kiinteistöt sisällytetään heidän salkkuihinsa, riskinkarttajat voivat valita matalariskisiä kauppoja, kun taas riskinhakuiset sijoittajat voivat etsiä korkeampiriskisiä profiileja vastineeksi korkeammista tuotoista. Katso alla:

Jokaiselle lisäykselle tuottoa riskinkarttava sijoittaja kokee hyötynsä kasvavan yhä vähemmän (laskeva hyöty). Riskinhakuiselle sijoittajalle hyöty kasvaa tasaisesti. Koska julkinen REIT sijoittuu näiden kahden väliin, molemmat sijoittajat ovat tyytymättömiä rahaston riskitasoon. Riskinkarttava sijoittaja ei saa riittävää korvausta ottamastaan riskistä, kun taas riskinhakuiselle sijoittajalle riittää korkeampia tuottoja kuin rahasto pystyy tarjoamaan.

Yksityisillä kiinteistömarkkinoilla sijoittajille annetaan valikoima projekteja, joista he voivat valita mieluisat omasta tahdostaan. Tämä mahdollistaa tehokkaamman riskinsietokyvyn jakautumisen, sillä sijoittajat voivat valita ne kaupat, joissa he tuntevat olonsa mukavimmaksi omien olosuhteidensa perusteella.

Vaikka kiinteistömarkkinat mahdollistavat osallistujien sijoittamisen yksittäisiin kauppoihin, sijoittajat saattavat kohdata yhden omaisuuden riskin (eli heidän sijoituksensa on liiaksi riippuvainen yhdestä projektista). Tämän huolen ratkaisemiseksi markkinapaikkojen on kannustettava sijoittajia rakentamaan erittäin hajautettuja salkkuja. Esimerkiksi Crowdstreet tarjoaa sijoittajille mahdollisuuden ostaa räätälöityyn salkkuun, joka on sovitettu heidän riskinsietokykyynsä. On myös tärkeää kuratoida kauppoja mahdollisimman perusteellisesti, jotta vastapuolen riski sijoittajille minimoidaan.

Haasteita on kuitenkin löydettävissä tehokkaimman tavan virtaviivaistaa tätä erityistä sijoitusprosessia. Kiinteistömarkkinat joutuvat tarkistamaan osallistujat eri lainkäyttöalueilta sekä varmistamaan, että heidän kauppansa tarjoavat täyden tiedon sijoittajille. Lisäksi osinkojen jakaminen ja tapahtumien selvittäminen ovat lähes aina manuaalisia, koska ne tehdään yleensä vanhentuneiden rahoitusreittien kautta. Tästä syystä kiinteistömarkkinoilla on valtavat mahdollisuudet hyödyntää digitaalisia arvopapereita.

Uusi markkina: Kiinteistömarkkinat, jotka käyttävät digitaalisia arvopapereita

Ei ole epäilystäkään siitä, että tulevaisuuden kiinteistösijoitusalustan on hyödynnettävä hajautettua kirjanpitoteknologiaa. Nämä alustat pystyvät tarjoamaan sijoittajille samat edut kuin perinteiset kiinteistömarkkinat, lisättynä digitaalisten arvopapereiden arvolla. Tähän mennessä maailmassa on noin 16 kiinteistösijoitusalustaa, jotka käyttävät digitaalisia arvopapereita. Ne ovat keskittyneet Yhdysvaltoihin ja Eurooppaan, mutta vain harvoilla on omaisuutensa listattuna toissijaisilla pörsseillä.

Jotkut näistä markkinapaikoista (erityisesti Lähi-idässä ja Euroopassa) ovat monikäyttöisiä digitaalisten arvopapereiden liikkeeseenlaskualustoja, jotka tarjoavat myös kiinteistöjä. Jotkut ovat täysin omistettu kiinteistöihin perustuvien digitaalisten arvopapereiden liikkeeseenlaskuun. Kun yhä useammat liikkeeseenlaskijat alkavat tokenoida moniperheasuntoja, digitaalisten arvopapereiden omaksuminen kiinteistömarkkinoilla todennäköisesti kasvaa merkittävästi tulevan vuoden aikana.

Digitaaliset arvopaperit tarjoavat innovatiivisen ratkaisun vanhentuneeseen mekanismiin. Digitoimalla kiinteistöt liikkeeseenlaskijat voivat virtaviivaistaa prosessin omistusten tarkasteluun ja omaisuuden suorituskyvyn analysointiin. Verkkoalustan käsite, jossa siirrettävät digitaaliset omaisuudet voidaan turvallisesti säilyttää, on valmis muuttamaan tapaa, jolla ihmiset omistavat murto-osia omistusoikeudesta.

Välittäjä- ja kauppiaannetverkot ovat keskeisiä tekijöitä, jotka tekevät digitalisaatiosta niin tärkeän. Lohkoketju ja hajautettu kirjanpitoteknologia tarjoavat perustan digitaalisten arvopapereiden siirrettävyyteen. Luomalla järjestelmän, joka mahdollistaa arvopapereiden saumattoman liikkumisen alustojen välillä, välittäjät voivat yhdistää toisiaan ja tarjota sijoittajille laajemman valikoiman omaisuuksia. Tämä parantaa kauppojen jakelua poistamalla markkinoiden läpinäkymättömyyden ja poistamalla esteet toimijoiden välillä. Koska sijoitukset haetaan verkosta, sijoittajille tarjottavien mahdollisuuksien kokonaismäärä on paljon suurempi kuin perinteisissä yksityisissä arvopapereissa.

Lisäksi korkea läpinäkyvyys voi johtaa alhaisempiin sisäänpääsyesteisiin sijoittajille, koska arvopapereiden hinnoittelu ja riskinarviointi ovat tarkempia sekä välikäsikulut alhaisempia. Tulevaisuudessa sijoittajat voivat saada likviditeettiä pääsemällä lisensoituihin kaupankäyntialustoihin, mikä merkittävästi nopeuttaa näiden yksityisten arvopapereiden kiertoa ja saatavuutta sijoittajille.

Kiinteistömarkkinat ovat keskeisessä roolissa trendissä, jossa kiinteistösijoittamisen pääsy kasvaa, ja digitaaliset arvopaperit ovat täydellinen väline tämän trendin laajentamiseen ja nopeuttamiseen.

* * *

Vastuuvapauslauseke

Atlas One:n tutkimuksissa, sosiaalisen median kanavissa, verkkosivustossa, webinaareissa, blogissa, sähköposteissa ja niihin liittyvässä materiaalissa (yhdessä “Tiedot”) annettu tieto on tarkoitettu vain tiedoksiantoa varten. Se ei muodosta tai sisälly missään muodossa tarjousta, kutsua tai muuta kehotusta tai suositusta ostaa arvopapereita. Tietoja ei tule pitää taloudellisena tai ammatillisena neuvontana. Sinun tulisi konsultoida ammattilaista määrittääksesi, mikä olisi paras yksilöllinen tarpeesi. Tiedot on kerätty luotettavista lähteistä, mutta niiden tarkkuutta ja täydellisyyttä ei voida taata, eikä Atlas One ota vastuuta niiden tarjoamisesta. Atlas One ei ole velvollinen päivittämään tietoja tai antamaan neuvoja näihin aiheisiin liittyvistä tulevista kehityksistä.

1. Lähde: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), The Rate of Return on Everything, 1870–2015, page 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Lähde: Investopedia, Real Estate Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Lähde: Macrotrends, S&P 500 Historical Annual Returns, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Lähde: EY, Real Estate Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf