Riesgos de la tokenización inmobiliaria y cómo reducirlos

El artículo original indicaba que en noviembre de 2021 la capitalización del mercado inmobiliario tokenizado superaba los 29,9 millones de dólares, con un volumen de negociación de unos 75.000 dólares. Eran estimaciones históricas; no se especificaba el período de medición del volumen. La tokenización puede abrir nuevas formas de invertir en inmuebles, pero no convierte por sí sola la inversión en segura o de bajo riesgo. El equipo de Stobox, que ayuda a sus clientes a tokenizar activos, examina aquí los riesgos y formas de reducirlos.

Riesgos de los tokens inmobiliarios

Primero, veamos los tipos de riesgo que pueden afrontar las empresas emisoras cuando buscan capital de inversores.

Bienes raíces de baja calidad o gestión poco fiable

Si el propietario del inmueble no invierte lo suficiente en su mantenimiento adecuado, este se vuelve poco atractivo y pierde valor con el tiempo. La ubicación del bien, la infraestructura y otros aspectos también son de gran importancia, ya que nadie quiere invertir en una propiedad que no parece prometedora. Los propietarios deben prepararse mejor para los STO y ofrecer inmuebles que realmente puedan generar ingresos para los inversores.

Modelo de negocio débil

Un inmueble prometedor no basta. El modelo de negocio también debe explicar cómo la empresa pretende generar beneficios y distribuirlos entre los inversores. Por ejemplo, el alquiler de inmuebles comerciales implica condiciones contractuales y consideraciones distintas del alquiler residencial. Antes de tokenizar, conviene definir el modelo y explicarlo claramente a los posibles inversores.

Riesgos asociados a las fluctuaciones del mercado

El mercado inmobiliario está influido por factores macroeconómicos y microeconómicos globales y locales. Un ejemplo es la crisis financiera de 2007-08, tras la subida y posterior caída del mercado residencial estadounidense. Durante la Gran Recesión, muchos valores respaldados por hipotecas (MBS) y derivados perdieron gran parte de su valor. Las crisis pueden ser globales o locales. Inversores y emisores deben, por tanto, seguir los acontecimientos relevantes y analizar las tendencias del mercado.

Baja liquidez

La tokenización puede facilitar la división y transferencia de participaciones, pero no crea automáticamente un mercado más líquido. Los inversores pueden conservar los tokens a largo plazo, mientras que quienes quieren vender no encuentran compradores. Lo que se dificulta entonces es la venta de los tokens, algo distinto de la venta del propio inmueble. Un bajo volumen de negociación o fondos limitados en un eventual fondo de liquidez pueden amplificar el efecto de la venta de un gran inversor sobre el precio del token.

¿Cómo reducir los riesgos asociados a los tokens inmobiliarios?

Ahora que conocemos los principales riesgos que pueden acompañar al inmobiliario tokenizado, podemos encontrar formas de mitigarlos.

Debida diligencia exhaustiva

Una revisión exhaustiva es importante antes de invertir tanto en inmuebles tokenizados como tradicionales. El emisor debe poder documentar su equipo, experiencia, gestión del inmueble, modelo de negocio y otros aspectos relevantes. También debe prever que los inversores estudiarán detenidamente las condiciones y necesitarán tiempo para decidir.

Cumplimiento normativo

Antes de tokenizar, hay que determinar qué reglas se aplican a la estructura jurídica y jurisdicción correspondientes. Asesores cualificados pueden ayudar a identificar autorizaciones y obligaciones de información. Deben cumplirse los requisitos aplicables de identificación del cliente (KYC) y prevención del blanqueo de capitales (AML). Los prestamistas y otras partes contractuales deben comprender la estructura, y deben obtenerse los consentimientos necesarios.

Propuesta de valor

Como en otras inversiones, la oferta debe aportar valor a los posibles inversores. Un modelo de negocio claro, un inmueble bien conservado, un plan de gestión de crisis y un marketing competente pueden fortalecer la propuesta. El plan de contingencia no garantiza, sin embargo, el valor del token. El autor señala que empresas especializadas como Stobox también pueden apoyar el marketing.

Resumen

La tokenización puede abrir nuevas posibilidades de financiación inmobiliaria, pero inversores y emisores deben evaluar los riesgos. Una buena preparación, la comprensión de los requisitos legales y una oferta sólida pueden mejorar las posibilidades de reunir capital para nuevas construcciones o renovaciones. No garantizan financiación ni rentabilidad.