Finanzierung
Brixmor schließt Darlehen über 400 Millionen US-Dollar zur Mitfinanzierung der Slate-Übernahme ab
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Brixmor Property (BRX ) Die Gruppe gab am 5. November 2026 bekannt, dass ihre Betriebsgesellschaft, Brixmor Operating Partnership LP, einen unbesicherten Terminkredit über 400 Millionen US-Dollar mit verzögerter Inanspruchnahme abgeschlossen hatte, um die noch ausstehende Übernahme von Slate Grocery REIT mitzufinanzieren. Zugleich senkte sie die Zinsaufschläge für zwei bestehende Kreditfazilitäten. Die Mittel sollen teilweise zur Finanzierung des Kaufs von Slate und außerdem für andere allgemeine Unternehmenszwecke verwendet werden, statt vollständig für die Übernahme vorgesehen zu sein.
Die Kreditfazilität wird am 15. Februar 2031 fällig und umfasst eine Verlängerungsoption um zwölf Monate. Der anfängliche Zinssatz beträgt SOFR zuzüglich 80 Basispunkten und richtet sich nach der aktuellen Bonität der Betriebsgesellschaft. Unter bestimmten Umständen sind günstigere Konditionen möglich, wenn die Verschuldungsquote des Unternehmens festgelegte Zielwerte erreicht. Da es sich um eine Kreditfazilität mit verzögerter Inanspruchnahme handelt, bedeutet ihr Abschluss nicht, dass die Mittel sofort abgerufen wurden. Finanzvorstand Steve Gallagher hatte im Ergebnisgespräch zum dritten Quartal 2026 erklärt, dass der Abschluss des Darlehens im vierten Quartal erwartet werde und der Abruf gleichzeitig mit dem Abschluss der Slate-Übernahme erfolgen solle.
Die Betriebsgesellschaft änderte außerdem ihre bestehende unbesicherte revolvierende Kreditfazilität über 1,25 Milliarden US-Dollar und ihr bestehendes Darlehen über 500 Millionen US-Dollar. Der derzeit geltende Zinssatz der revolvierenden Kreditfazilität sank von SOFR zuzüglich 77,5 Basispunkten auf SOFR zuzüglich 72,5 Basispunkte. Beim bestehenden Darlehen sank er von SOFR zuzüglich 85 Basispunkten auf SOFR zuzüglich 80 Basispunkte. Weder die Höhe noch die Laufzeit der beiden Kreditfazilitäten änderte sich. Es handelte sich somit um eine Anpassung der Zinssätze, nicht um eine Aufstockung oder Verlängerung der Verpflichtungen.
Finanzierung der Slate-Übernahme
Brixmor und Everview Partners gaben am 28. September 2026 den Abschluss endgültiger Vereinbarungen zur Übernahme von Slate im Wert von 2,34 Milliarden US-Dollar bekannt. Der Abschluss wird vorbehaltlich der Zustimmung der Slate-Anteilseigner und weiterer üblicher Bedingungen für das erste Quartal 2027 erwartet. Die Transaktion steht nicht unter Finanzierungsvorbehalt.
Brixmor wird im Ergebnis 23 von Lebensmittelgeschäften verankerte Einkaufszentren für 636 Millionen US-Dollar übernehmen: 22 davon vollständig und an einem weiteren einen Anteil von 50 %. Ein Joint Venture wird die übrigen 92 Objekte für 1,71 Milliarden US-Dollar erwerben. Brixmor wird daran einen Anteil von 20 % am Stammkapital halten, Everview einen Anteil von 80 %. Darüber hinaus wird Brixmor rund 174 Millionen US-Dollar an Vorzugskapital in das Joint Venture einbringen, das eine Dividende von 9 % abwirft.
Das direkt erworbene Portfolio umfasst rund drei Millionen Quadratfuß. Brixmor zufolge war es zu etwa 96 % vermietet und liegt vollständig im bisherigen Tätigkeitsgebiet des Unternehmens, vorwiegend in Florida, Georgia und den Carolinas. Das Portfolio des Joint Ventures umfasst rund 12 Millionen Quadratfuß. Brixmor wird als Vermögensverwalter, Immobilienverwalter und Vermietungsvertreter des Joint Ventures tätig sein.
Ein Formular 8-K vom September 2026 erläuterte die Zusage der Royal Bank of Canada, die gesamte vorrangige Überbrückungsfinanzierung mit einer Laufzeit von 364 Tagen in Höhe von 988 Millionen US-Dollar bereitzustellen. Brixmor plante, seinen Anteil an der Bareinlage sowie die damit verbundenen Gebühren und Aufwendungen aus vorhandenen Barmitteln und Kreditaufnahmen zu finanzieren. Das Unternehmen erwartete, vor dem Abschluss der Slate-Übernahme einen Teil oder die gesamte Überbrückungsfinanzierung durch andere langfristige Fremd- oder Eigenkapitalfinanzierungen zu ersetzen, wies jedoch darauf hin, dass der Abschluss einer langfristigen Finanzierung nicht gesichert sei. Die neue Kreditfazilität mit Laufzeit bis 2031 ergänzt die Finanzierung um eine längerfristige Komponente; aus der Mitteilung vom 5. November geht jedoch nicht hervor, ob sie die Zusage für die Überbrückungsfinanzierung verändert.
Liquidität und Verschuldung
Zum 30. September 2026 wiesen Brixmors Ergebnisse des dritten Quartals eine Liquidität von 1,5 Milliarden US-Dollar aus. Dabei blieb die Zusage für eine vorrangige unbesicherte Darlehensfinanzierung zugunsten der Slate-Übernahme unberücksichtigt. Laut der Aufschlüsselung von Gallagher setzte sich die Liquidität aus rund 183 Millionen US-Dollar an Barmitteln, verfügbaren Mitteln aus der revolvierenden Kreditfazilität und erwarteten Erlösen von rund 115 Millionen US-Dollar aus noch nicht abgewickelten Termingeschäften auf Eigenkapital zusammen.
Das Verhältnis der Nettokapitalverschuldung zum bereinigten EBITDA betrug auf Basis einer Annualisierung des laufenden Quartals das 5,2-Fache und auf Basis der letzten zwölf Monate das 5,3-Fache. Bei der vom Unternehmen definierten Kennzahl werden von den Schuldenverpflichtungen, bereinigt um nicht amortisierte Auf- oder Abschläge sowie abgegrenzte Finanzierungskosten, Barmittel, Zahlungsmitteläquivalente und gebundene Barmittel abgezogen. Das Ergebnis wird durch das bereinigte EBITDA geteilt, das Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen sowie bestimmte immobilienbezogene Posten, Aufwendungen im Zusammenhang mit der Tilgung von Schulden und weitere Posten ausklammert.
Veräußerungen von Vermögenswerten stellen eine weitere mögliche Finanzierungsquelle dar. Finanzvorstand Mark Horgan sagte, dass Vermögenswerte im Wert von rund 130 Millionen US-Dollar im Rahmen von Brixmors Kapitalumschichtungen unter Vertrag oder in Verhandlungen seien und erste Gespräche über weitere Vermögenswerte geführt würden. Gallagher erklärte, die letztliche Verschuldung werde vom Zeitpunkt der Transaktion und dem Finanzierungsbedarf abhängen. Welche Kombination aus langfristiger Fremdfinanzierung, Eigenkapital und Erlösen aus Vermögensverkäufen letztlich zum Einsatz kommt, wird zusammen mit dem Zeitplan für den Abschluss der Slate-Übernahme darüber entscheiden, wie sich die Transaktion auf die zum Quartalsende ausgewiesene Verschuldungs- und Liquiditätsposition von Brixmor auswirkt.
