Tokeny تعرض دراسة عن ترميز الاستثمارات العقارية

قد يساعد ترميز الاستثمارات العقارية على تسهيل الوصول إليها ونقل الحصص بين المستثمرين. وقدمت منصة Tokeny دراسة توضح كيفية إصدار أوراق مالية مرتبطة بالعقارات وإدارتها في صورة رموز مسجلة على سلسلة كتل.

Tokeny توضح مزايا ترميز الاستثمارات العقارية

يمثل الترميز أحد استخدامات سلاسل الكتل، وإن كان أقل حضورًا في النقاش من التمويل اللامركزي (DeFi) والرموز غير القابلة للاستبدال (NFT). وتمثل رموز الأوراق المالية حقوقًا تحددها الأداة الاستثمارية ووثائقها القانونية. ولا يمنح كل رمز ملكية مباشرة في مبنى؛ فقد يمثل سهمًا أو حقًا في دين أو مصلحة استثمارية أخرى.

إلى جانب الأسهم المرمزة، تحظى الأوراق المالية المرتبطة بالعقارات بالاهتمام لإمكان تقسيم الاستثمار إلى وحدات أصغر وتبسيط إدارته.

تتناول دراسة Tokeny، ومقرها لوكسمبورغ، المزايا المحتملة لترميز الاستثمارات العقارية، وتعرض مثالًا على خطوات إصدار الأوراق المالية.

يتجاوز حجم الاستثمارات العقارية المدارة مهنيًا عالميًا 10 تريليونات دولار. ولا يعادل هذا الرقم قيمة جميع عقارات العالم. وقد تحد الاستثمارات الأولية الكبيرة والإجراءات المعقدة من سهولة دخول السوق؛ وتقترح الدراسة طرقًا لتحسين بعض هذه العمليات.

حددت Tokeny ثلاث صعوبات رئيسية:

• أسواق محلية وأصول ثابتة الموقع – لا يمكن نقل المباني من مكان إلى آخر، وغالبًا ما تكون أسواقها محلية. وقد يحد ضعف الوصول إلى المستثمرين الدوليين من عدد المشترين المحتملين ويؤثر في آلية تحديد الأسعار.
• انخفاض السيولة – يتطلب شراء عقار أو حصة استثمارية وبيعها وقتًا وتكاليف. وعلى المستثمر الراغب في البيع العثور على مشترٍ واستكمال الإجراءات. وتشير الدراسة إلى أمثلة قد تصل فيها عمولة الوسيط إلى 10%، لا إلى رسم ثابت في جميع الصفقات. وقد تعوق التكاليف المرتفعة تكرار التداول وبناء محفظة متنوعة.
• بيانات وأنظمة معلومات منفصلة – لا تتواصل أنظمة مقدمي الخدمات المختلفة دائمًا بسهولة. وقد تكون إجراءات تسجيل المستثمرين بطيئة وتحتاج بعض مراحلها إلى وثائق ورقية.

قد يحسن تمثيل الحقوق المالية رقميًا هذه العمليات. ويمكن للمصدرين الوصول إلى مستثمرين دوليين مؤهلين وعرض وحدات استثمار أصغر. لكن تسهيل نقل الحصص لا يضمن وجود مشترين أو سيولة فورية، وتظل حقوق الرمز مرتبطة بهيكله القانوني. وقد تتيح السجلات المشتركة للجهات التنظيمية والمستثمرين والوسطاء المعلومات المصرح لهم بها؛ ولا تجعل كل البيانات الخاصة علنية أو جميع سلاسل الكتل متوافقة تلقائيًا.

في المثال الافتراضي الذي قدمته Tokeny، يخطط مطور لجمع التمويل بإصدار أدوات دين عقاري مرمزة لمستثمرين مؤسسيين في الاتحاد الأوروبي. ويحصل المستثمر هنا على حقوق الدائن المحددة في الإصدار، وليس بالضرورة على سند ملكية المبنى.

• قبل الطرح – يعد المستشارون القانونيون والماليون الهيكل والوثائق. وتشير الدراسة إلى إطار لوكسمبورغ لنقل الأوراق المالية باستخدام سلسلة كتل. وتظل قواعد الأوراق المالية وأهلية المستثمرين واجبة التطبيق؛ فالتقنية لا تمنح موافقة تلقائية في جميع دول الاتحاد الأوروبي.
• الإصدار – تساعد منتجات Tokeny، مثل ONBOARD وONCHAINID، في التسجيل والتحقق من الهوية وإجراءات اعرف عميلك (KYC) ومكافحة غسل الأموال (AML) وفحص أهلية المستثمرين.
• بعد الطرح – يمكن إدماج ضوابط الامتثال في إدارة الرموز والتحويلات اللاحقة. ولا يثبت التسجيل التقني للمعاملة بمفرده الوفاء بجميع الالتزامات القانونية.

يتصور المثال إنشاء المنصة تقنيًا في أقل من أسبوعين. ولا يعني ذلك ضمان إتمام الوثائق والتراخيص وجمع التمويل لكل مشروع خلال هذه المدة.

منصات الاستثمار العقاري تستخدم Tokeny

تستخدم منصات الاستثمار العقاري حلول Tokeny لإصدار أوراق مالية مرمزة ورقمنة تسجيل المستثمرين وإدارة شؤونهم.

تسعى BlocHome، ومقرها لوكسمبورغ، إلى إتاحة الاستثمار بمبالغ أصغر. وبحسب حالة العميل المنشورة لدى Tokeny، ساعد حل T-REX على خفض الوقت والتكاليف الإدارية المتعلقة بالتسجيل والامتثال بنسبة تصل إلى 90%. وهذا ادعاء خاص بذلك المثال، لا وفر مضمون في التكلفة الإجمالية لكل صفقة عقارية. وكان الحد الأدنى المعلن للاستثمار 1,000 يورو. وفي هذا المثال المنشور، جان بول شويرين، المؤسس المشارك لـBlocHome، أوضح أن:

المنصة تساعد على تقسيم الاستثمار العقاري إلى وحدات صغيرة وإدارتها بكفاءة. ووفقًا له، يتمثل الهدف في تبسيط تجربة المستخدم وتحسين إمكانية نقل الحصص.

بدأت BlocHome بمشروع CLAPTON Residence، وهو عقار فاخر يضم ثماني وحدات في وسط لوكسمبورغ.

وفي عام 2020 اختارت WeInvest Capital Partners شركة Tokeny لترميز صندوق عقاري في لوكسمبورغ. وقدمت Tokeny المشروع بوصفه الأول من نوعه في البلاد، ووفرت الخدمات الرقمية لتسجيل المستثمرين وإدارتهم وفق القواعد المعمول بها.

مبادرات لترميز الاستثمارات العقارية حول العالم

كانت عدة ولايات قضائية تطور أطرًا للأوراق المالية المرمزة، مع ظهور تجارب عقارية جديدة. وتصف الأمثلة التالية الخطط والإعلانات المتاحة عند نشر المقال في نوفمبر 2022.

بحسب خبر نُشر في أواخر أكتوبر 2022، اقترح بنك Santander الإسباني مشروعًا لتسهيل بيع العقارات والسيارات باستخدام الترميز والريال البرازيلي الرقمي، وهو عملة رقمية كانت آنذاك قيد الاقتراح. وكانت المبادرة ضمن تحدي LIFT، وليست نظامًا لنقل ملكية العقارات دخل حيز التطبيق في البرازيل كلها.

كانت هونغ كونغ تطور أيضًا سياستها للأصول الرقمية. وأبدى بيان الحكومة الصادر في 31 أكتوبر 2022 انفتاحًا على التشاور بشأن وصول مستثمري التجزئة ومراجعة حقوق ملكية الأصول المرمزة والوضع القانوني للعقود الذكية. ولم يكن إعلانًا عن الموافقة الفورية على جميع الرموز أو جميع طروحات الأوراق المالية العقارية.

بول تشان، المسؤول المالي في هونغ كونغ، أشار إلى أن:

الحكومة تريد توضيح توجهها للسوق العالمية وإظهار التزامها باستكشاف الإمكانات مع قطاع التكنولوجيا المالية ومجتمع الأصول الافتراضية.

تناول تقرير مشترك من Deloitte وHKbitEX وColliers وBaker McKenzie طروحات رموز الأوراق المالية العقارية (STO) باعتبارها وسيلة محتملة للتمويل في هونغ كونغ وأسواق أخرى. ولاو تشون كونغ، المدير العام لـColliers في هونغ كونغ، أوضح أن:

المستثمرين والمطورين يستطيعون استخدام هذه الطروحات في مراحل مختلفة، بدءًا من إنشاء مشروع جديد ومرورًا بالبناء ووصولًا إلى عقارات مكتملة تولد دخلًا. ويختلف الهيكل القانوني وحقوق المستثمرين بحسب كل طرح؛ والمقصود بالمشروعات الجديدة ليس مشروعات بيئية بالضرورة.

في الولايات المتحدة، كان جونني زهانغ، الرئيس التنفيذي لشركة التطوير العقاري وإدارة الأصول Primior، يعد رمز ورقة مالية مرتبطًا بالعقارات باسم United States Property Coin (USPC). وعند نشر المقال في نوفمبر 2022 كان إطلاقه مخططًا له في وقت لاحق من الشهر نفسه. وكان من المقرر أن تضم المحفظة عقارات سكنية متعددة الأسر وعقارًا بقيمة تقارب 10 ملايين دولار في فينيس بيتش بكاليفورنيا. وهذا وصف للخطة المعلنة آنذاك، لا تأكيد للتوافر أو القيمة الحالية.

أشار زهانغ إلى تقلب أسعار العملات المشفرة وصعوبة تحويل الاستثمار العقاري إلى نقد. وكان هدف معالجة هذين الجانبين ضمن ما أوضحه في إعلان المشروع، وليس ضمانًا لاستقرار السعر أو استرداد الأموال فورًا.

قد يحسن ترميز الأوراق المالية العقارية التسجيل والإدارة ونقل الحصص. ويمكن أن تستضيف أسواق راسخة مثل سنغافورة وهونغ كونغ ولوكسمبورغ هذه المبادرات. ويتوقف نجاحها على وضوح الحقوق القانونية وأهلية المستثمرين وأداء العقارات وتوافر مشترين حقيقيين.