Nick Bhargava, medgrundare av GROUNDFLOOR – Intervjuserie

Redaktörens notering: Denna intervju speglar åsikterna och plattformens funktioner för GROUNDFLOOR vid den tidpunkt den genomfördes. Regleringsramar, produktutbud, geografisk tillgänglighet och historiska avkastningssiffror som refereras här kan ha förändrats. För aktuell information om aktie‑crowdfunding, Regulation A+ och privat kreditinvestering bör läsarna konsultera våra uppdaterade guider och företagets officiella upplysningar.

GROUNDFLOOR är en amerikansk marknad för fastighetslån. Det var det första fastighets‑crowdfundingföretaget som uppnådde SEC‑kvalificering genom att använda Regulation A+ sedan regleringen blev operativ genom JOBS Act. GROUNDFLOOR byggdes avsiktligt för att betjäna självstyrda investerare istället för institutionella.

Du är både en styrelseledamot och en av medgrundarna till GROUNDFLOOR. Vad var inspirationen bakom att lansera denna crowdfundingplattform?

Min medgrundare, Brian Dally, hade flera års erfarenhet av att göra telekomtjänster mer tillgängliga för vanliga människor. Samtidigt hade jag mycket erfarenhet inom värdepappers‑ och regulatoriska branscher. Vi ville kombinera våra respektive styrkor på ett sätt som öppnade högavkastningsinvesteringsmöjligheter för alla, inte bara för den 1 procenten. Vi började så småningom med enfamiljsbostäder eftersom de flesta är bekanta med den här typen av tillgång genom att själva vara husägare.

När idén föddes hade vi ingen aning om det skulle finnas en marknad för den. Vi behövde först hitta ett tillgängligt regulatoriskt ramverk som skulle tillåta oss att testa affärskonceptet. Vi upptäckte Invest Georgia Exemption (IGE), som skapades 2011 för att hjälpa små företag att få tillgång till kapital. Eftersom det är en intrastatlig erbjudanderegel var den endast tillgänglig för företag i Georgia, så vi båda packade och flyttade till Atlanta för att lansera GROUNDFLOOR. På grund av IGE kunde vi finansiera 2 miljoner dollar i lån i Georgia, vilket tydligt demonstrerade efterfrågan på GROUNDFLOOR:s plattform.

Med tiden har GROUNDFLOOR vuxit avsevärt och är nu öppet för investerare i alla 50 delstater.

Kan du förklara hur GROUNDFLOOR kopplar investerare med fastighetsutvecklare?

Vi fokuserar på att erbjuda detaljinvesterare högavkastningsinvesteringsmöjligheter. En fastighetslåntagare, någon som lever på att utveckla fastigheter, säkrar ett lån via GROUNDFLOOR istället för en traditionell bank eller en hårda pengar‑långivare för att finansiera ett bostadsfastighetsprojekt. Den låntagaren lämnar in en låneansökan, och vi granskar både individen och projektet för att avgöra om vi ska bevilja lånet. Vår underwriting baseras på tidigare erfarenheter, hur mycket eget kapital låntagaren har i projektet och många andra faktorer. Om det godkänns tilldelas lånet en låneklass från A till G samt en motsvarande ränta, där A‑klassade lån är minst riskfyllda med den lägsta avkastningsräntan och G‑klassade lån är mest riskfyllda med den högsta avkastningsräntan.

Vi har lämnat in ett erbjudande till Securities and Exchange Commission (SEC) genom vilket vi säljer värdepapper. Intäkterna från dessa värdepapper används för att finansiera de lån vi beviljar. Prestationen för dessa värdepapper och motsvarande avkastningsränta är knuten till det underliggande lånet. Investerare kan välja vilka värdepapper, och därmed vilka underliggande lån, de vill investera i.

Investerare kan välja att investera i steg om $10 för att finansiera lånet. När ett lån är fullt finansierat drar låntagaren pengar enligt ett uttagschema och slutför nybyggnation, renovering eller rehabiliteringsprojektet. Fastigheten listas sedan vanligtvis till försäljning. När projektet säljs eller refinansieras, vilket vanligtvis sker 6–12 månader efter att investeraren har investerat, återbetalas lånet. Investerarens ursprungliga kapital, plus all upplupen ränta, sätts in på investerarens GROUNDFLOOR Investor Account. Kontantsaldot i en individs GROUNDFLOOR Investor Account kan tas ut eller återinvesteras i andra projekt.

Finns det några typer av restriktioner eller kvalitetskontroller för att säkerställa att fastighetsutvecklare kan återbetala lånen?

När låntagaren lämnar in låneansökan arbetar vårt underwriting‑team noggrant med att granska projekten och låntagaren. Vi tar också hänsyn till den lokala fastighetsmarknaden. Vi lånar inte i marknader vi inte gillar. När ett lån beviljas håller vi regelbunden kontakt med låntagaren för att säkerställa att projektet följer tidsplanen, och vi delar regelbundna uppdateringar med investerarna. Uttag ges inte om låntagaren inte gör tillräckliga framsteg eller har avvikit från planen. Om vi tror att det kan bli förseningar eller låntagaren bryter mot avtalsvillkoren kan vi besluta att ingripa och proaktivt sätta lånet i default, vilket kan leda till ett bättre resultat för investeraren eftersom vi vidarebefordrar straffränta. De flesta GROUNDFLOOR‑lån har förstahandsinteckning, så lånet är säkrat av en fysisk tillgång, nämligen marken och byggnaden.

Vilka typer av avkastning kan investerare förvänta sig?

Under de senaste sex åren har deltagare i GROUNDFLOOR:s fastighetslån tjänat en årlig avkastning på i genomsnitt 10 till 12 procent under en tidsram på 6 till 12 månader.

Är alla investeringar för närvarande i USA? Finns det en preferens för vissa städer eller delstater? Om ja, kan du beskriva dessa.

Även om vem som helst i landet kan investera i GROUNDFLOOR med endast $10, fokuserar företaget sin utlåning på 30 delstater.

Du var en tidig förespråkare för JOBS Act, var du nöjd med hur JOBS Act skrevs? Fanns det något som borde ha utelämnats?

Jag är i allmänhet nöjd med hur lagen blev. De olika bestämmelserna är utformade för att hjälpa företag av olika storlek, och var och en ger värde för företag i olika situationer. Jag tror inte att någon särskild bestämmelse skulle ha behövt utelämnas.

Vad skulle du vilja se förändrat i en framtida version av JOBS Act?

Vi har sett att Reg. A används flitigt av fastighetsutgivare. Jag tror att det finns värde bortom detta användningsområde, särskilt för medelstora privatägda företag som vill få tillgång till kapital på den offentliga marknaden. Gränsen för Regulation A kommer snart att ändras till 75 miljoner dollar, vilket blir mer attraktivt för företag av den storleken. Jag tror att vi kan se några nya erbjudanden inom det området.

Finns det något annat du vill dela med dig av om GROUNDFLOOR?

Det finns inget annat företag som erbjuder det GROUNDFLOOR gör för enskilda investerare och låntagare. Vi har skapat en ny kategori och erbjuder helt nya produkter.

Varför har ingen kopierat oss? En anledning är regulatorisk innovation. Att erbjuda investeringar som är direkt kopplade till den här typen av högkvalitativ, högavkastande fastighetskredit är inte något som har gjorts för detaljinvesteraren. GROUNDFLOOR var det allra första företaget som godkändes av Securities & Exchange Commission för att erbjuda denna typ av investering via Reg A för både icke‑ackrediterade och ackrediterade investerare, och på grund av den enorma mängden infrastruktur vi har byggt kan vi fortsätta att iterera på vår produkt där andra inte kan.

Jag uppskattade verkligen att lära mig om ditt företag, läsare och/eller investerare som vill veta mer kan besöka GROUNDFLOOR.