Blackstones BXREX-program slutför första 1031 DST-erbjudandet

Blackstone Real Estate meddelade den 21 september 2026 att dess första Delaware Statutory Trust (DST)-erbjudande hade fullständigt tecknats, en struktur avsedd för kommersiella fastighetsägare som vill återinvestera försäljningsintäkterna i en annan “likartad” fastighet genom ett 1031‑utbyte och på så sätt skjuta upp kapitalvinstskatten.

Portföljen för detta första erbjudande består av två klass A‑fastigheter med hög standard inom flerfamiljssegmentet i Sunbelt med sammanlagt mer än 600 enheter, enligt Blackstones meddelande. Tillgångarna identifierades av Blackstone Real Estate Income Trust, Inc. (BREIT), som enligt meddelandet äger en institutionell portfölj på över $120 billion koncentrerad på datacenter, industri och hyresbostäder. Meddelandet avslöjade inte det exakta dollarbeloppet för det fullbordade erbjudandet eller namnet på den specifika trusten.

“Vi är glada över att ha fullständigt tecknat vårt första DST-erbjudande och att hjälpa våra investerare att uppnå sina 1031‑mål. Blackstone Real Estate Exchange‑programmet (\”BXREX\”) stöds av hela resurserna i Blackstones fastighetsplattform, och vi tror att vi är unikt positionerade för detta område”, sade Katie Keenan, Global Head för Blackstones Core+ Real Estate‑verksamhet och verkställande direktör för BREIT.

Erbjudandebetingelser i SEC‑inlämningar

Ett Form D som lämnades in till Securities and Exchange Commission den 31 oktober 2025 omfattar BXREX Portfolio I DST, ett Delaware statutory trust bildat 2025 under det tidigare namnet BR‑X Portfolio I DST. Inlämningen listar Blackstone Real Estate Exchange LLC som sponsor, BXREX Portfolio I Manager LLC som trust‑förvaltare och BXREX Portfolio I Depositor LLC som moder‑depositor, alla med adress 345 Park Avenue i New York. Den beskriver ett Rule 506(b)-undantaget aktieerbjudande inom bostadsindustrigruppen med ett totalt erbjudande på $175,555,053 och ett minsta investeringsbelopp på $1,000,000. Inlämningen rapporterade inga icke‑ackrediterade investerare och ingen försäljning, och datumet för den första försäljningen har ännu inte inträffat.

Inlämningen namnger Blackstone Securities Partners L.P. (CRD 17917) som mottagare av försäljningskompensation, med försäljning i alla delstater, med uppskattade försäljningskommissioner på $6,144,427 och uppskattade bruttointäkter på $1,755,551 som ska användas för avgifter och kostnader, inklusive en Facilitation Fee som kan tillfalla en eller flera närstående personer. Den undertecknades av Leon Volchyok, Senior Managing Director.

Ett andra Form D, inlämnat den 11 maj 2026, omfattar BXREX Portfolio II DST, en trust bildad 2026 under samma sponsor-, förvaltar- och depositorstruktur samt samma Rule 506(b)-undantag, i den kommersiella industrigruppen. Denna inlämning anger ett totalt erbjudande på $187,308,863 och ett minsta investeringsbelopp på $500,000, med uppskattade försäljningskommissioner på $6,555,810 och uppskattade $1,873,089 för avgifter och kostnader inklusive en Facilitation Fee. Den rapporterade också ingen försäljning, med den första försäljningen ännu inte inträffad, och undertecknades av Volchyok.

Mekanismer för 1031‑ och 721‑utbyten

Som Blackstone beskriver strukturen på BXREX‑programsidan säljer en fastighetsägare en fastighet och intäkterna går direkt till en Qualified Intermediary, en specialiserad escrow‑agent. Investeraren identifierar en “likartad” ersättningsfastighet inom 45 dagar från försäljningsdatumet och slutför förvärvet inom 180 dagar. Fördelaktiga andelar i en DST fungerar som den “likartade” ersättningsfastigheten; en DST är en passiv trust som äger institutionell kvalitet, inkomstgenererande fastigheter, och investerare får i allmänhet inkomst medan de är investerade, enligt företaget.

Efter en innehavsperiod på minst två år har REIT Operating Partnership möjligheten, men inte skyldigheten, att köpa DST‑fastigheterna genom ett 721‑utbyte enligt sektion 721 i Internal Revenue Code, genom att leverera enheter i den operativa partnerskapet medan investerarna behåller sin skatteuppskjutna grund. Om alternativet inte utnyttjas kan DST sälja sin fastighet och erbjuda framtida 1031‑utbytesmöjligheter till sina investerare, enligt programmaterialet.

Blackstone uppger att fastighetsägare kan drabbas av sammansatta federala och statliga skatter som överstiger 35 % om de inte genomför ett 1031‑utbyte. Företaget illustrerar detta med en hypotetisk obelastad fastighet köpt för $1 million och såld för $3 million, där ett utbyte skulle kunna låta ägaren behålla över 50 % mer av de extra nettovinsterna; de angivna antagandena innefattar $700,000 avskrivning, 20 % kapitalvinstskatt, 3,8 % nettoinvesteringinkomstskatt, 25 % återvinning av avskrivning och 13,3 % statlig skatt i Kalifornien.

BREIT avslöjade programmets lansering i sitt aktieägarbrev för andra kvartalet 2026, daterat 23 juli 2026, och uppgav att Blackstone och BREIT nyligen hade lanserat BXREX som en möjlighet att bredda och diversifiera kapitalanskaffningsstrategier. Brevet beskriver BXREX som en möjlighet för fastighetsägare att byta ut berättigade fastigheter mot institutionell kvalitet på fastigheter som identifieras och förvaltas av Blackstone Real Estate genom en DST‑struktur.

I samma brev rapporterade BREIT, per den 30 juni 2026, ett nettotillgångsvärde på 57 miljarder dollar, ett totalt tillgångsvärde på 104 miljarder dollar, 4 531 fastigheter, 94 % beläggning, en belåningsgrad på 44 % och 83 % fast ränta‑finansiering, där portföljen är ungefär 90 % koncentrerad till hyresbostäder, industri och datacenter samt ungefär 65 % koncentrerad till Sunbelt‑marknader. BREIT rapporterade en 10,3 % avkastning på netto för Class I under de senaste tolv månaderna och en 9,4 % annualiserad nettoavkastning för Class I sedan starten i januari 2017, och uppgav att andra kvartalet 2026 var dess första kvartal med positiva nettoströmmar på nästan fyra år.

Programmet anger ett globalt fastighetsportföljvärde på 618 miljarder dollar och 12 500 tillgångar per den 31 december 2025, samt en meritlista på mer än 30 år. Det beskriver Blackstone som världens största ägare av kommersiella fastigheter baserat på uppskattat marknadsvärde enligt Real Capital Analytics per den 31 mars 2026, och som världens största låntagare av kommersiella fastigheter enligt Green Street Advisors per den 31 december 2025.