O que é Investimento Imobiliário Passivo e Como Funciona?

Investimento imobiliário passivo é uma abordagem simples, mas intrigante, para fortalecer um portfólio. A prática, que continua a crescer em popularidade com novas tecnologias, envolve investir capital estrategicamente em imóveis residenciais ou comerciais, enquanto transfere os compromissos acompanhantes de um senhorio para um gestor de propriedades terceirizado. Abaixo, examinamos mais de perto o apelo por trás de tal abordagem e como ela funciona.

Por que Investimento Imobiliário Passivo?

Investir em imóveis não é novidade e permanece popular por várias razões – passivo ou não. Algumas dessas incluem,

• Fluxo de Caixa: Investimentos imobiliários podem gerar um fluxo de caixa constante através da renda de aluguel. Isso é particularmente atraente para investidores que buscam uma renda regular ao lado do potencial de apreciação do investimento.
• Apreciação: Os valores imobiliários geralmente aumentam com o tempo, oferecendo aos investidores a oportunidade de ganhos de capital quando vendem propriedades. Essa apreciação de longo prazo pode aumentar significativamente os retornos do investimento.
• Alavancagem: Imóveis também permitem que os investidores usem alavancagem mais extensivamente do que muitos outros tipos de investimento. Por exemplo, usando fundos emprestados para financiar uma parte do preço de compra da propriedade, os investidores podem alcançar um retorno mais alto sobre o investimento, supondo que a propriedade aprecie em valor.
• Diversificação: Adicionar imóveis a um portfólio de investimentos também melhora a diversificação, reduzindo o risco geral. Isso é possível porque imóveis frequentemente têm uma baixa correlação com outras classes de ativos, o que significa que podem se sair bem enquanto outros investimentos não.
• Vantagens Fiscais: Investir em imóveis também pode fornecer aos investidores vários benefícios fiscais. Esses se estendem a deduções para juros de hipoteca, despesas operacionais, impostos sobre propriedades e depreciação. Estratégias mais avançadas (1031 exchange) permitem que os investidores adiem impostos sobre ganhos de capital quando reinvestem os rendimentos da venda de uma propriedade em outra propriedade de investimento.
• Proteção contra Inflação: Historicamente, os preços e aluguéis imobiliários aumentaram com a inflação. Como resultado, isso torna imóveis uma boa proteção contra a inflação, pois os preços crescentes podem levar a uma renda de aluguel mais alta e valores de propriedade, protegendo o poder de compra dos investidores.

Considerando esses benefícios listados, é claro por que imóveis são uma adição atraente a um portfólio, pois poucos ativos têm um conjunto diversificado de vantagens de possuir propriedades.

Então, o que o investimento imobiliário passivo pode trazer à mesa que os investidores não já se beneficiam? As respostas são simples: tempo, tranquilidade, oportunidade e conveniência.

Ao delegar as responsabilidades de gestão de propriedades a um terceiro, os proprietários de propriedades não precisam mais alocar tempo e recursos para manutenção e supervisão de inquilinos. Embora esse tipo de serviço não venha normalmente de graça, é altamente conveniente, pois permite que os proprietários de propriedades considerem investimentos localmente e longe. Isso também abre a porta para investidores interessados em imóveis que, mesmo que tenham tempo, não necessariamente têm as habilidades para assumir tais responsabilidades.

Acessibilidade ao Investimento Passivo

Com seus benefícios em mente, várias abordagens para acessar oportunidades de investimento passivo existem. Vamos examinar mais de perto essas e como elas funcionam.

Trusts de Investimento Imobiliário (REITs)

Um Trust de Investimento Imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis que geram renda. REITs, modelados de forma semelhante a fundos mútuos, fornecem aos investidores individuais a oportunidade de ganhar uma parte da renda produzida por meio da propriedade imobiliária comercial sem ter que comprar, gerenciar ou financiar propriedades elas mesmas.

REITs são obrigados por lei a distribuir uma alta porcentagem de sua renda (tipicamente 90% ou mais) para acionistas como dividendos, tornando-os uma opção atraente para investidores que buscam renda. O objetivo é oferecer os benefícios do investimento imobiliário combinados com a facilidade e liquidez de investir em ações.

Deve-se notar que, entre REITs, existem algumas abordagens diferentes que podem ser tomadas. Essas incluem:

• REITs de Equity: Esses são os mais comuns e possuem e gerenciam imóveis que geram renda. As receitas são geradas principalmente por meio da locação de espaço e coleta de aluguel.
• REITs de Hipoteca (mREITs): Esses fornecem financiamento para imóveis que geram renda, comprando ou originando hipotecas e títulos garantidos por hipotecas. Eles ganham renda com base nos juros desses ativos financeiros.
• REITs Híbridos: REITs híbridos combinam as estratégias de REITs de equity e REITs de hipoteca para possuir propriedades e fornecer financiamento imobiliário.

REITs podem ser negociados publicamente em principais bolsas de valores, registrados publicamente mas não listados, ou privados. REITs negociados publicamente oferecem a vantagem de liquidez, semelhante a ações, permitindo que os investidores comprem e vendam ações facilmente por meio do mercado de ações. REITs não listados e privados podem oferecer menos liquidez, mas ainda podem fornecer acesso a investimentos imobiliários diversificados.

No geral, REITs permitem que os investidores obtenham exposição a setores imobiliários, como residencial, comercial (prédios de escritórios, shoppings, armazéns), instalações de saúde e mais, sem as complexidades e os requisitos de capital significativos da propriedade direta. Eles também podem oferecer benefícios fiscais potenciais, pois geralmente não são tributados no nível corporativo se cumprirem com certos requisitos regulatórios, incluindo a distribuição da maioria de sua renda tributável para acionistas. Essa estrutura pode ajudar os investidores a obter uma renda constante, juntamente com a apreciação de capital de longo prazo.

Plataformas de Financiamento Coletivo

Outra forma comum de acessar oportunidades de investimento imobiliário passivo é por meio de plataformas de financiamento coletivo. Plataformas de financiamento coletivo imobiliário são mercados online que permitem que indivíduos invistam em projetos imobiliários sem comprar, gerenciar ou financiar propriedades elas mesmas diretamente. Alguns exemplos de tais plataformas incluem:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Embora a ideia seja semelhante à de um REIT, essas plataformas aproveitam o poder do financiamento coletivo para reunir fundos de vários investidores, permitindo que eles participem de investimentos imobiliários com requisitos de capital potencialmente mais baixos.

Ao reduzir os requisitos de capital, os investidores se beneficiam de várias maneiras. Não apenas os investidores menores agora podem participar do mercado imobiliário, mas aqueles com os meios podem distribuir capital por uma gama mais ampla de oportunidades (comercial, residencial, armazém, etc.)

Além disso, as plataformas que tornam possível esse investimento geralmente oferecem uma visão mais transparente dos projetos, juntamente com os serviços de gestão profissional que tornam o investimento imobiliário passivo tão atraente.

Sindicatos e Grupos de Investimento Imobiliário (REIGs)

Finalmente, existem os sindicatos imobiliários e os Grupos de Investimento Imobiliário (REIGs). Esses são formas de investimento coletivo em imóveis, permitindo que os investidores juntem seus recursos para investir em propriedades que poderiam estar além de seu alcance financeiro ou expertise individual. Essa abordagem é semelhante à do financiamento coletivo, mas com menos autonomia/controle sobre a escolha de alocação de capital. Em vez de permitir que o investidor escolha seletivamente uma propriedade para investir de um pool de listagens, essas escolhas são deixadas para profissionais encarregados de avaliar o potencial de retorno sobre os investimentos e os riscos associados.

Sindicatos imobiliários são parcerias temporárias e específicas de projeto formadas para investir em uma única oportunidade imobiliária. No sindicato imobiliário, um patrocinador (ou sindicador) identifica uma oportunidade de investimento e é encarregado da aquisição, gestão e eventual venda da propriedade. Para facilitar esse processo, investidores potenciais (sócios limitados) são convidados a fornecer o capital necessário. Embora o patrocinador contribua com uma parte menor do capital e assuma a maior parte das responsabilidades de gestão do projeto, os investidores geralmente fornecem a maior parte do financiamento com envolvimento mínimo nas operações diárias, tornando sua contribuição mais passiva.

Enquanto os patrocinadores ganham uma taxa de gestão e incentivos baseados no desempenho, como uma parte dos lucros que excedem um limiar pré-definido, garantindo a alinhamento de interesses e potencial para retornos substanciais.

Já os Grupos de Investimento Imobiliário (REIGs) são entidades mais permanentes que investem em um portfólio de propriedades imobiliárias. Eles são organizados como empresas que possuem e gerenciam propriedades residenciais ou comerciais. Ao comprar ações ou unidades nesses grupos, os investidores podem participar indiretamente de empreendimentos imobiliários, se beneficiando da exposição ao mercado de propriedades sem as responsabilidades da propriedade direta.

Quando se compara os dois, existem algumas diferenças-chave a considerar.

• Escopo e Duração: Sindicatos são geralmente focados em um único projeto e se dissolvem uma vez que o projeto é vendido ou o objetivo de investimento é alcançado. REIGs, por outro lado, são mais permanentes e podem investir em várias propriedades ao longo de um período mais longo.
• Participação do Investidor: Embora ambas as opções sejam passivas, os investidores em um sindicato podem ter a oportunidade de investir em projetos específicos que correspondam estreitamente a seus critérios de investimento. Investidores em REIGs investem em uma empresa com uma gama mais ampla de propriedades, dando-lhes menos controle sobre investimentos individuais.
• Retornos do Investimento: Os retornos dos sindicatos são frequentemente vinculados diretamente ao desempenho de um único projeto, o que pode oferecer recompensas mais altas, mas também riscos mais altos. REIGs fornecem um investimento mais diversificado, potencialmente oferecendo retornos mais estáveis, mas possivelmente mais baixos.

Tanto os sindicatos imobiliários quanto os REIGs oferecem oportunidades únicas e considerações para investidores que buscam diversificar seu portfólio em imóveis com uma abordagem de investimento passivo. A escolha entre os dois depende da preferência do investidor por envolvimento, tolerância ao risco e objetivos de investimento.

Jogadores da Indústria

Então, quais são alguns dos principais jogadores da indústria que oferecem aos investidores acesso a oportunidades de investimento passivo? Abaixo, estão alguns para consideração, representando cada uma das abordagens descritas anteriormente.

*Os números fornecidos abaixo eram precisos no momento da escrita e estão sujeitos a alterações. Qualquer investidor potencial deve verificar as métricas*

1. Prologis

(PLD )

Representando uma visão sobre os REITs, Prologis é um exemplo líder que se concentra em imóveis industriais – particularmente instalações de distribuição para logística e gestão de cadeia de suprimentos em todo o mundo. Ele oferece aos investidores oportunidades de investimento imobiliário passivo, possuindo e gerenciando um vasto portfólio de armazéns e centros de distribuição de alta qualidade.

Ao investir em Prologis, as pessoas podem obter exposição aos setores de comércio eletrônico e logística em expansão, sem precisar gerenciar propriedades diretamente, tornando-o uma opção atraente para aqueles que buscam diversificar seus portfólios de investimento com imóveis industriais.

No momento da escrita, PLD foi listado pela maioria dos analistas como um ‘‘Compre Forte’‘.

2. Upright

Enquanto isso, Upright se destaca como um exemplo perfeito do que pode ser alcançado e oferecido quando se considera o investimento imobiliário passivo por meio de plataformas de financiamento coletivo. Upright oferece aos investidores acreditados a capacidade de investir passivamente em projetos imobiliários residenciais com retornos potenciais de até 13%. Os investidores podem escolher entre propriedades individuais, fundos agrupados ou o Horizon Residential Income Fund, que opera com as vantagens fiscais de um REIT.

Com foco em critérios de underwriting rigorosos, Upright fornece uma seleção de investimentos de dívida de curto e longo prazo em todo mais de 35 estados, desenvolvidos por milhares de operadores, oferecendo diversificação e controle sobre as escolhas de investimento com investimentos mínimos começando em $1.000 para fundos agrupados e $5.000 para propriedades individuais

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Finalmente, há o Brixmor Property Group, um grupo de investimento imobiliário (REIG) especializado em imóveis comerciais, focando principalmente na propriedade e gestão de um amplo portfólio de centros comerciais abertos. Ele também oferece aos investidores oportunidades de investimento imobiliário passivo por meio de sua estrutura de REIT de negociação pública, permitindo que os acionistas se beneficiem da renda gerada por suas propriedades sem as complexidades da gestão de propriedades direta.

A ênfase do Brixmor em locais de varejo centrados na comunidade os posiciona de forma única no mercado imobiliário. Esses locais atendem às necessidades do consumidor diário e impulsionam um tráfego constante de pedestres para seus sites.

No momento da escrita, BRX foi listado pela maioria dos analistas como um ‘‘Compre Forte’‘.

Escolhendo a Propriedade Certa

Outra etapa crítica no investimento imobiliário passivo envolve escolher a propriedade certa para você. Lembre-se, afinal, de que isso é um investimento, não uma compra destinada a atrair seu gosto pessoal. Isso significa que, ao escolher uma propriedade para investir passivamente, um investidor deve primeiro esclarecer seus objetivos de investimento, incluindo retornos esperados, tolerância ao risco e horizonte de investimento.

Em seguida, é necessária uma diligência abrangente, que envolve uma análise profunda do mercado da propriedade, potencial de localização e credibilidade da equipe de gestão ou plataforma que facilita o investimento.

Avaliar as finanças do negócio, como fluxos de caixa projetados, despesas e estrutura do investimento, é crucial para entender sua viabilidade e alinhamento com os objetivos de investimento. Além disso, entender a estrutura legal do investimento e quaisquer implicações fiscais é essencial.

Finalmente, considerar a diversificação dentro do portfólio imobiliário para mitigar o risco deve guiar a decisão de prosseguir com o investimento.

Uma Abordagem sem Intervenção é Certa para Você?

À primeira vista, o investimento imobiliário passivo pode parecer complicado. No entanto, uma vez que você decidiu sobre uma abordagem que é certa para você, isso não é mais o caso. O ponto principal é substituir as cargas operacionais pela conveniência.

Para o investidor astuto, as iniciativas de investimento imobiliário passivo têm o potencial de abrir novas vias para gerar receita e construir patrimônio em uma classe de ativos que aparentemente nunca sai de moda.