O que é Investimento Imobiliário Passivo e Como Funciona?

Investimento imobiliário passivo é uma abordagem simples, porém intrigante, para reforçar a carteira de um investidor.  A prática, que continua a ganhar popularidade com novas tecnologias, envolve investir capital estrategicamente em imóveis residenciais ou comerciais, ao mesmo tempo em que delega as responsabilidades de um senhorio a um administrador de propriedades terceirizado.  A seguir, analisamos mais de perto o apelo dessa abordagem e como ela funciona.

Por que Imóveis Passivos?

Investir em imóveis não é novidade e continua popular por várias razões – seja passivo ou não.  Algumas delas incluem,

• Fluxo de Caixa: Investimentos imobiliários podem gerar fluxo de caixa constante através da renda de aluguel.  Isso é particularmente atraente para investidores que buscam uma fonte de renda regular juntamente com o potencial de valorização de seu investimento.
• Valorização: Os valores dos imóveis tipicamente aumentam ao longo do tempo, oferecendo aos investidores a oportunidade de ganhos de capital quando vendem propriedades.  Essa valorização de preço a longo prazo pode impulsionar significativamente os retornos do investimento.
• Alavancagem: O setor imobiliário também permite que investidores utilizem alavancagem de forma mais extensiva que muitos outros tipos de investimento.  Por exemplo, ao usar recursos emprestados para financiar parte do preço de compra do imóvel, os investidores podem alcançar um retorno maior sobre o investimento, assumindo que o imóvel se valorize.
• Diversificação: Incluir imóveis em uma carteira de investimentos também aumenta a diversificação, reduzindo o risco geral. Isso é possível porque os imóveis costumam ter baixa correlação com outras classes de ativos, podendo ter bom desempenho enquanto outros investimentos sofrem.
• Vantagens Fiscais: Investir em imóveis pode ainda proporcionar diversos benefícios fiscais aos investidores.  Isso inclui deduções de juros hipotecários, despesas operacionais, impostos sobre a propriedade e depreciação.  Estratégias mais avançadas (troca 1031) permitem que investidores adiem impostos sobre ganhos de capital ao reinvestir o produto da venda em outro imóvel de investimento.
• Proteção contra Inflação: Historicamente, os preços e aluguéis de imóveis geralmente aumentam em linha com a inflação.  Como resultado, isso torna os imóveis uma boa proteção contra a inflação, já que preços mais altos podem gerar maior renda de aluguel e valores de propriedade, preservando o poder de compra dos investidores.

Considerando esses benefícios listados, fica claro por que os imóveis são uma adição atraente à carteira de um investidor, já que poucos ativos oferecem um conjunto tão diversificado de vantagens como a propriedade imobiliária.

Então, o que o investimento imobiliário passivo pode trazer que os investidores já não desfrutam? As respostas são simples: tempo, tranquilidade, oportunidade e conveniência.

Ao delegar as tarefas de administração de propriedades a terceiros, os proprietários não precisam mais destinar tempo e recursos à manutenção e à supervisão de inquilinos.  Embora esse tipo de serviço geralmente não seja gratuito, ele é altamente conveniente, pois permite que os proprietários considerem investimentos tanto localmente quanto à distância.  Também abre portas para investidores interessados em imóveis que, mesmo tendo tempo, podem não possuir as habilidades necessárias para assumir tais responsabilidades.

Acessibilidade ao Investimento Passivo

Com esses benefícios em mente, existem várias abordagens para acessar investimentos passivos.  Vamos analisar mais de perto essas opções e como elas funcionam.

Fundos de Investimento Imobiliário (REITs)

Um Real Estate Investment Trust (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis que geram renda.  Os REITs, modelados de forma semelhante a fundos mútuos, oferecem aos investidores individuais a oportunidade de ganhar uma parte da renda produzida por propriedades comerciais sem precisar comprar, administrar ou financiar nenhum imóvel diretamente.

Os REITs são obrigados por lei a distribuir uma alta porcentagem de sua renda (geralmente 90% ou mais) aos acionistas como dividendos, tornando-os uma opção atraente para investidores que buscam renda.  O objetivo é oferecer os benefícios do investimento imobiliário combinados com a facilidade e liquidez de investir em ações.

Vale notar que, entre os REITs, existem diferentes abordagens que podem ser adotadas.  Estas incluem:

• REITs de Capital:  Estes são o tipo mais comum e possuem e administram imóveis que geram renda.  As receitas são geradas principalmente por meio de locação de espaços e cobrança de aluguéis.
• REITs Hipotecários (mREITs):  Estes fornecem financiamento para imóveis que produzem renda ao comprar ou originar hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Eles ganham renda dos juros desses ativos financeiros.
• REITs Híbridos: REITs híbridos combinam as estratégias dos REITs de capital e dos REITs hipotecários para possuir propriedades e fornecer financiamento imobiliário.

Os REITs podem ser negociados publicamente em grandes bolsas de valores, registrados publicamente mas não listados, ou privados. REITs negociados publicamente oferecem a vantagem da liquidez, semelhante a ações, permitindo que investidores comprem e vendam ações facilmente através do mercado de ações. REITs não listados e privados podem oferecer menos liquidez, mas ainda podem proporcionar acesso a investimentos imobiliários diversificados.

No geral, os REITs permitem que investidores obtenham exposição a setores imobiliários como residencial, comercial (edifícios de escritórios, shoppings, armazéns), instalações de saúde e mais, sem as complexidades e requisitos de capital significativos da propriedade direta. Eles também podem oferecer potenciais vantagens fiscais, pois geralmente não são tributados ao nível corporativo se cumprirem certos requisitos regulatórios, incluindo a distribuição da maior parte de sua renda tributável aos acionistas. Essa estrutura pode ajudar os investidores a alcançar um fluxo de renda constante juntamente com valorização de capital a longo prazo.

Plataformas de Crowdfunding

Outra forma comum de acessar oportunidades de investimento imobiliário passivo é por meio de plataformas de crowdfunding.  Plataformas de crowdfunding imobiliário são mercados online que permitem a indivíduos investir em projetos imobiliários sem comprar, administrar ou financiar propriedades diretamente.  Alguns exemplos dessas plataformas incluem:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Embora a ideia seja semelhante a um REIT, essas plataformas aproveitam o poder do crowdfunding para reunir fundos de múltiplos investidores, permitindo que participem de investimentos imobiliários com requisitos de capital potencialmente menores.

Ao reduzir os requisitos de capital, os investidores se beneficiam de várias maneiras.  Não apenas investidores menores agora podem participar do mercado imobiliário, mas aqueles com recursos podem distribuir capital por uma gama mais ampla de oportunidades (comercial, residencial, armazém, etc.)

Além disso, as plataformas que tornam esse tipo de investimento possível geralmente oferecem maior transparência nos projetos, juntamente com os serviços de gestão profissional que tornam o investimento imobiliário passivo tão atraente.

Sindicatos Imobiliários e Grupos de Investimento Imobiliário (REIGs)

Por fim, existem os Sindicatos Imobiliários e os Grupos de Investimento Imobiliário (REIGs).  Estas são formas de investimento coletivo em imóveis, permitindo que investidores agrupem seus recursos para investir em propriedades que poderiam estar além de seu alcance financeiro ou expertise individual.  Essa abordagem é semelhante, superficialmente, ao crowdfunding, mas com menos autonomia/controle sobre a escolha na alocação de capital.  Em vez de permitir que o investidor selecione individualmente um imóvel de um conjunto de listagens, essas escolhas ficam a cargo de profissionais encarregados de avaliar o retorno potencial dos investimentos e os riscos associados.

Sindicatos imobiliários são parcerias temporárias e específicas de projeto formadas para investir em uma única oportunidade imobiliária.  Na sindicatura imobiliária, um patrocinador (ou sindicador) identifica uma oportunidade de investimento e é responsável pela aquisição, gestão e eventual venda da propriedade.  Para viabilizar esse processo, investidores potenciais (sócios limitados) são convidados a fornecer o capital necessário.  Enquanto o patrocinador contribui com uma parcela menor do capital e assume a maior parte das responsabilidades de gestão do projeto, os investidores normalmente fornecem a maior parte do financiamento com envolvimento mínimo nas operações diárias, tornando sua contribuição mais passiva por natureza.  A distribuição dos lucros é estruturada antecipadamente, com patrocinadores frequentemente recebendo uma taxa de gestão e incentivos baseados em desempenho, como uma participação nos lucros que excedam um limite pré-definido, garantindo alinhamento de interesses e potencial para retornos substanciais.

Enquanto isso, Grupos de Investimento Imobiliário (REIGs) são entidades mais permanentes que investem em um portfólio de propriedades imobiliárias. Eles são tipicamente organizados como empresas que possuem e administram propriedades residenciais ou comerciais.  Ao comprar ações ou unidades nesses grupos, os investidores podem participar indiretamente de empreendimentos imobiliários, beneficiando-se da exposição ao mercado de propriedades sem as responsabilidades da propriedade direta.

Ao comparar os dois, há algumas diferenças-chave a serem consideradas.

• Escopo e Duração: Sindicatos geralmente se concentram em um único projeto e se dissolvem quando o projeto é vendido ou o objetivo de investimento é alcançado.  REIGs, por outro lado, são mais permanentes e podem investir em múltiplas propriedades ao longo de um prazo mais longo.
• Envolvimento do Investidor: Embora ambas as opções sejam passivas, investidores em um sindicato podem ter a oportunidade de investir em projetos específicos que correspondam estreitamente aos seus critérios de investimento.  Investidores em REIG investem em uma empresa com um portfólio mais amplo de propriedades, oferecendo-lhes menos controle sobre investimentos individuais.
• Retornos do Investimento: Os retornos de um sindicato costumam estar diretamente ligados ao desempenho de um único projeto, o que pode oferecer recompensas maiores, porém também riscos maiores.  REIGs fornecem um investimento mais diversificado, potencialmente oferecendo retornos mais estáveis, porém possivelmente menores.

Tanto os sindicatos imobiliários quanto os REIGs oferecem oportunidades e considerações únicas para investidores que desejam diversificar sua carteira em imóveis com uma abordagem de investimento passivo. A escolha entre os dois depende da preferência do investidor quanto ao nível de envolvimento, tolerância ao risco e objetivos de investimento.

Participantes da Indústria

Então, quais são alguns dos participantes notáveis da indústria que oferecem aos investidores acesso a oportunidades de investimento passivo? Abaixo estão alguns para consideração, representando cada uma das abordagens descritas anteriormente.

*Os números fornecidos abaixo estavam corretos no momento da redação e podem mudar.  Qualquer investidor potencial deve verificar as métricas*

1. Prologis

PLD Gráfico de preços

Representando um exemplo de REITs, a Prologis é um exemplo líder que foca em imóveis industriais – particularmente instalações de distribuição para logística e gestão da cadeia de suprimentos ao redor do mundo.  Ela oferece aos investidores oportunidades de investimento imobiliário passivo ao possuir e administrar um vasto portfólio de armazéns e centros de distribuição de alta qualidade.

Ao investir na Prologis, indivíduos podem obter exposição aos setores em expansão de comércio eletrônico e logística sem precisar gerenciar propriedades diretamente, tornando-a uma opção atraente para quem busca diversificar sua carteira de investimentos com imóveis industriais.

No momento da redação, PLD foi listado pela maioria dos analistas como um ‘Strong Buy’.

2. Upright

Entretanto, a Upright se destaca como um exemplo perfeito do que pode ser alcançado e oferecido ao considerar investimento imobiliário passivo por meio de plataformas de crowdfunding.  Anteriormente conhecida como Fund That Flip, a Upright oferece a investidores credenciados a capacidade de investir passivamente em projetos residenciais com retornos potenciais de até 13%.  Os investidores podem escolher entre propriedades individuais, fundos agrupados ou o Horizon Residential Income Fund, que opera com as vantagens fiscais de um REIT.

Com foco em critérios rigorosos de subscrição, a Upright fornece uma seleção de investimentos de dívida de curto e longo prazo em mais de 35 estados, desenvolvidos por milhares de operadores, oferecendo diversificação e controle sobre as escolhas de investimento com investimentos mínimos a partir de $1,000 para fundos agrupados e $5,000 para propriedades individuais

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX Gráfico de preços

Por fim, a Brixmor Property (BRX ) Group é um grupo de investimento imobiliário (REIG) especializado em imóveis de varejo, focando principalmente na propriedade e gestão de um extenso portfólio de centros comerciais ao ar livre.  Ela também oferece aos investidores oportunidades de investimento imobiliário passivo por meio de sua estrutura REIT negociada publicamente, permitindo que acionistas se beneficiem da renda gerada por suas propriedades sem as complexidades da gestão direta de imóveis.

A ênfase da Brixmor em locais de varejo centrados na comunidade a posiciona de forma única no mercado imobiliário. Esses locais atendem às necessidades cotidianas dos consumidores e geram tráfego constante em seus sites.

No momento da redação, BRX foi listado pela maioria dos analistas como um ‘Strong Buy’.

Escolhendo a Propriedade Certa

Outra etapa crítica no investimento imobiliário passivo envolve escolher a propriedade certa para você. Lembre‑se, afinal, de que isso é um investimento, não uma compra feita para agradar ao seu gosto pessoal.  Isso significa que, ao escolher uma propriedade para investir passivamente, o investidor deve primeiro esclarecer seus objetivos de investimento, incluindo retornos esperados, tolerância ao risco e horizonte de investimento.

Em seguida, é necessária uma diligência devida abrangente, que envolve uma análise profunda do mercado da propriedade, potencial de localização e credibilidade da equipe de gestão ou da plataforma que facilita o investimento.

Avaliar as finanças do negócio, como fluxos de caixa projetados, despesas e a estrutura do investimento, é crucial para entender sua viabilidade e alinhamento com os objetivos de investimento. Além disso, compreender a estrutura legal do investimento e quaisquer implicações fiscais é essencial.

Por fim, considerar a diversificação dentro do portfólio imobiliário para mitigar riscos deve orientar a decisão sobre prosseguir ou não com o investimento.

Um Approach Hands‑Off é Adequado para Você?

À primeira vista, o investimento imobiliário passivo pode parecer complicado. No entanto, uma vez que você tenha decidido qual abordagem é a certa para você, isso deixa de ser o caso. O objetivo principal é substituir os encargos operacionais por conveniência.

Para o investidor experiente, iniciativas de investimento imobiliário passivo têm o potencial de abrir novas vias para gerar receita e construir patrimônio em uma classe de ativos que aparentemente nunca sai de moda.