Renda Passiva em Imóveis na Blockchain – Thought Leaders

Uma das principais vias de renda passiva no mundo dos investimentos é o setor imobiliário. Seja propriedades residenciais que geram fluxo de caixa, edifícios comerciais, escritórios ou hotéis, o mercado imobiliário criou oportunidades infinitas para os compradores receberem pagamentos regulares além da apreciação de capital a longo prazo.

No entanto, o mercado imobiliário tradicionalmente é reservado para os mais ricos. Especialmente no mercado norte‑americano pós‑pandemia, onde os compradores competem com múltiplas ofertas — algumas até 10% acima do preço pedido. O mercado imobiliário canadense subiu consideravelmente nos últimos meses, como pode ser visto no gráfico abaixo da TD Economics:

À medida que mais investidores de varejo são excluídos da classe de ativos, surgem marketplaces imobiliários para atender essa demanda. Quem deseja obter exposição ao mercado imobiliário agora pode comprar frações de propriedades ou REITs, a um preço muito mais acessível e sem guerras de lances.

Alguns dos principais marketplaces imobiliários dos EUA levantaram mais de $1 bilhão e distribuíram retornos em dinheiro consideráveis aos investidores.

No entanto, existem desafios operacionais importantes nesses ambientes. Em um mundo onde a tecnologia permite acesso instantâneo entre classes de ativos, a necessidade de gerenciamento seguro de cap-table, distribuições sem atritos e procedimentos simplificados de KYC/AML está maior do que nunca. Além disso, liquidez, transferibilidade e transparência são importantes para os investidores.

Neste relatório, exploramos como a tecnologia blockchain está disruptando os marketplaces imobiliários e criando um novo ecossistema de investimento em torno da classe de ativos mais antiga do mundo.

Lado do Emissor

Os emissores valorizam a simplicidade e os baixos custos de transação. Afinal, quanto menores os custos de emissão de valores mobiliários, maiores são suas margens de lucro e mais retornos podem oferecer aos investidores, aumentando a demanda.

Os emissores imobiliários competem entre si em duas frentes principais:

• Retornos mais altos e custos de transação mais baixos: os retornos anuais típicos para imóveis residenciais variam de 7–20%, dependendo da quantidade de liquidez, do risco assumido pelos investidores e do tipo de propriedade adquirida. Ao tokenizar valores mobiliários imobiliários, os emissores incidem custos de transação muito menores, o que pode ser atraente para investidores que buscam obter uma porcentagem maior do fluxo de caixa.
• Segurança e Transparência: a tecnologia blockchain permite que os emissores acompanhem seu cap-table em tempo real, sem a necessidade de atualizá-lo manualmente (os detentores de tokens na lista branca são registrados e visíveis na página do contrato do token). Também oferece aos investidores transparência em relação a dividendos e à estrutura de propriedade. No caso de o valor mobiliário ser emitido em uma blockchain pública, a distribuição de propriedade é visível para qualquer pessoa na internet. Isso pode ser um recurso atraente para os investidores, pois sua propriedade é armazenada de forma segura.

Lado do Investidor

Os investidores também se beneficiam da adoção da blockchain em várias frentes. Do ponto de vista da alocação de ativos, a diversificação é um fator importante — tanto geograficamente quanto em termos de tipo de propriedade. Além disso, a capacidade de negociar seus valores mobiliários sem incorrer em prêmios de liquidez também é atraente, e muitos mercados secundários estão surgindo ao redor do mundo. Enquanto os valores digitais forem homogêneos (emitidos no mesmo protocolo), as bolsas podem listar qualquer ativo independentemente do marketplace de origem.

Os investidores imobiliários podem se beneficiar dos valores digitais em duas áreas:

• Risco reduzido de ativo único: ao comprar apenas frações de propriedades ou, muitas vezes, participações menores em fundos imobiliários, os investidores diversificam ainda mais seus portfólios entre regiões e tipos de propriedades. Eles podem construir seus próprios portfólios imobiliários sem depender de intermediários e gestores de fundos. Seu perfil de risco geral pode ser reduzido se escolherem alocar capital de forma mais dispersa.
• Transferibilidade e liquidez: mercados secundários para valores digitais estão surgindo em todo o mundo, desde o ATS da tZERO, onde ativos como Aspencoin são negociados, até exchanges descentralizadas como a Uniswap, onde investidores podem vender tokens de propriedades da RealT. A tokenização permitiu que as bolsas criassem uma infraestrutura na qual apenas carteiras na lista branca podem negociar entre si, operando ainda dentro dos quadros impostos pelos órgãos reguladores. Isso permite que os investidores liquidem suas posições sem pagar prêmios elevados, e também podem adquirir valores imobiliários mesmo após as ofertas terem se esgotado.