Manufatura aditiva
A Propriedade de Moradia está Mais Inacessível do que Nunca na América do Norte – A Impressão 3D Pode Mudar Isso?
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Casa própria: um sonho cada vez mais distante?
A alta dos preços e dos juros nos anos anteriores a 2024 dificultou a compra da casa própria. O problema afeta especialmente os mais jovens, incluindo os millennials, geralmente definidos como nascidos entre 1981 e 1996, e a geração Z, entre 1997 e 2012.
O problema é agravado pela inflação, aumento da população, crescentes desigualdades e oferta limitada de novas moradias.
É um fenômeno observado em vários países, particularmente em economias de língua inglesa, e cada vez mais reconhecido como um problema.
Fonte: IPSOS
Na Austrália, a reportagem citada indica que dois terços dos jovens estavam desistindo de comprar a casa própria:
Segundo a reportagem, desde 2005 os preços medianos das casas em Sydney e Melbourne haviam aumentado a um ritmo 3,5 vezes superior ao da inflação e 2,5 vezes superior ao crescimento dos rendimentos semanais médios.
Fonte: The Sydney Morning Herald
E 61% dos locatários americanos disseram que temem nunca poder comprar uma casa.
Fonte: The Guardian
Nem sempre foi assim
As condições de acesso à moradia mudam ao longo do tempo. Gerações anteriores compraram imóveis em mercados com relações diferentes entre preços, rendimentos e juros.
Em entrevistas como as deste vídeo, pessoas mais velhas relatam ter comprado a primeira casa por US$ 16.000, US$ 26.000 ou US$ 37.000. Esses exemplos ilustram experiências individuais, mas não constituem uma comparação estatística de acessibilidade.
É necessário ajustar os valores pela inflação e considerar juros, rendimentos, localização e características dos imóveis. Em muitos mercados, os preços das moradias cresceram mais do que os rendimentos ao longo de períodos prolongados, embora a evolução varie entre regiões e anos.
Fonte: CUtoday
Quando os preços sobem mais rapidamente do que os salários e a poupança, torna-se mais difícil reunir o valor da entrada e atender às condições de financiamento.
O gráfico citado compara o período iniciado em 1985 e indica que o preço mediano das casas nos EUA chegou a 5,5 vezes o valor inicial, enquanto a renda familiar mediana chegou a 3,3 vezes. A interpretação depende do período e das séries utilizadas.
Fonte: Visual Capitalist
No Reino Unido, a análise citada também aponta que os preços médios dos imóveis cresceram duas vezes mais rapidamente do que os salários ao longo de quatro décadas.
“Políticas equivocadas nas últimas três décadas contribuíram para uma situação que está minando o padrão de vida das gerações futuras.
Não entendo por que os jovens de hoje não estão nas ruas, protestando contra seus pais e avós pelo que fizeram ao custo da habitação neste país,”
Economista independente Saul Eslake — The Sydney Morning Herald
As condições do mercado de trabalho também influenciam a capacidade de compra. Desemprego, endividamento estudantil e exigências de formação ou experiência podem dificultar a acumulação da entrada, mas essas condições variam entre países e grupos sociais.
Por Que Isso Aconteceu?
Não há uma explicação única para a perda de acessibilidade da moradia.
Diversos fatores interagem, e sua importância varia conforme o mercado.
Casas maiores e mais equipadas
Uma explicação frequente é que as casas atuais custam mais porque oferecem espaço e equipamentos diferentes dos imóveis de décadas anteriores.
Há alguma verdade nessa observação. Dependendo do mercado, casas mais recentes podem oferecer melhor climatização, isolamento e outros recursos.
A área também mudou. A comparação histórica citada indica cerca de 1.500 pés quadrados em 1970, contra 1.048 em 1920. Comparações com anos recentes precisam distinguir imóveis novos de todo o estoque e médias de medianas.
Oferta insuficiente e custos de construção
O custo do terreno, dos materiais, da mão de obra, do financiamento e dos processos de aprovação influencia a construção. Em mercados nos quais a oferta cresce menos do que a demanda, essas restrições podem pressionar os preços.
As normas de construção são importantes para a segurança. Ao mesmo tempo, determinadas exigências e procedimentos podem aumentar custos e prazos de projeto, aprovação e execução. Seus benefícios e custos precisam ser avaliados em conjunto.
Regras de zoneamento e de uso do solo podem limitar a construção de moradias mais densas e acessíveis. Os incentivos de proprietários, incorporadores e autoridades influenciam essas regras, mas não explicam sozinhos todos os problemas de oferta.
Casa Como Investimento
Além de servir como lugar para morar, o imóvel é visto como reserva de patrimônio e investimento. Essa dupla função pode influenciar a demanda e os incentivos políticos.
A pesquisa citada examina o aumento da compra de segundas residências por pessoas que já possuíam uma casa, para lazer ou investimento.
O estudo estima que essas compras poderiam explicar cerca de 30% da expansão do emprego na construção e 10% da alta dos preços das casas entre 2000 e 2006. — Pesquisa apresentada pelo economista Daniel Garcia, do Federal Reserve
Investidores institucionais também participam do mercado de locação de casas. A reportagem citada descreve centenas de milhares de imóveis adquiridos coletivamente por empresas do setor. Isso não significa que a BlackRock tenha comprado esse conjunto de casas; sua atuação é diferente da de empresas que compram residências unifamiliares para locação.
Parte do patrimônio das gerações mais velhas está concentrada na moradia principal e em outros imóveis. A estimativa histórica citada atribui US$ 18 trilhões em patrimônio imobiliário aos baby boomers. Esse total não descreve igualmente a situação de todos os integrantes da geração nem prova que eles não tenham poupado em outros ativos.
Fonte: A Wealth Of Common Sense
Proprietários que se beneficiam da valorização podem ter incentivos para apoiar restrições à nova oferta. Isso não significa que todos os baby boomers votem da mesma forma ou tenham os mesmos interesses.
A crise imobiliária de 2008 também mostrou que quedas abruptas de preços podem afetar famílias, bancos e a economia. Esse risco dificulta algumas escolhas de política pública.
A relação entre especulação e acessibilidade da moradia não é exclusiva dos países ocidentais.
Na China, as autoridades procuravam conter riscos e estabilizar um setor imobiliário em crise. Em 2024, as consequências econômicas e os resultados dessas medidas ainda eram incertos.
“As casas são para morar, não para especular.” — Xi Jinping, presidente da China à época
Conciliar a estabilidade econômica com moradias acessíveis exige escolhas difíceis.
Sistema Monetário
Atribuir o problema a uma geração inteira ignora a interação entre renda, crédito, oferta de imóveis e políticas públicas.
A década de 1970 trouxe mudanças importantes ao sistema monetário. Em 1971, Nixon suspendeu a conversibilidade do dólar em ouro. Essa mudança não demonstra, por si só, uma causa única para a desigualdade, as crises cambiais, a dívida pública ou os preços dos imóveis nas décadas seguintes.
Fonte: WTF happened in 1971
A acessibilidade da moradia deve ser analisada no contexto mais amplo da inflação, dos juros, do crédito, da renda e da oferta de imóveis.
O momento em que uma pessoa entrou no mercado pode ter influenciado seu patrimônio. Isso não torna uma geração inteira responsável por todas as mudanças posteriores.
Consequências da dificuldade de comprar uma casa
O acesso cada vez mais difícil à moradia pode gerar insegurança financeira e tensões sociais.
Vida Como Luta
Quem não consegue comprar uma casa permanece exposto aos aumentos de aluguel e não acumula patrimônio por meio da propriedade residencial. Ainda assim, a compra não é a única forma de construir patrimônio, e sua conveniência depende dos custos e das condições pessoais.
A perda de emprego pode ampliar as dificuldades de pagamento e, em situações extremas, o risco de perder a moradia.
A insegurança habitacional pode prejudicar a saúde mental, limitar a disposição para empreender e adiar a formação de famílias. As tendências demográficas, porém, resultam de vários fatores, não apenas do preço das casas.
Divisões e Populismo
As dificuldades não são distribuídas igualmente. Diferenças entre gerações podem gerar conflitos dentro das famílias e enfraquecer a coesão social.
Também existem disparidades raciais no acesso à moradia e ao financiamento, que variam conforme o país e o grupo analisado.
Fonte: The Guardian
O crescimento populacional, incluindo a imigração, pode elevar a demanda em mercados com oferta insuficiente. Seu impacto depende também da construção, da localização, da composição das famílias e da participação dos imigrantes na própria força de trabalho do setor.
Essas tensões podem alimentar propostas populistas e se combinar com desigualdades e discriminação.
Mudanças e impressão 3D de casas
Como a crise tem múltiplas causas, não existe uma solução única. O reconhecimento do problema e o peso demográfico e eleitoral dos mais jovens podem estimular mudanças.
No Canadá, a FHSA, conta de poupança com benefícios fiscais para a compra do primeiro imóvel, foi proposta no orçamento de 2022 e passou a poder ser oferecida em 1º de abril de 2023. Explicamos suas características no artigo «O que é a conta FHSA para a compra do primeiro imóvel no Canadá?».
Além de mudanças sociais e políticas, a tecnologia pode contribuir. A construção utiliza muita mão de obra e reúne diversas etapas difíceis de automatizar. A impressão 3D pode melhorar a produtividade de determinadas etapas, sem automatizar necessariamente a obra inteira.
Na construção, a impressão 3D aplica princípios como:
- Depositar o material por um bico, seguindo a geometria desejada.
- Controlar o processo por computador, com automação de parte das tarefas. O funcionamento contínuo depende de supervisão, abastecimento, manutenção e condições adequadas.
- Converter um projeto digital em trajetórias de deposição que produzem elementos físicos.
Uma abordagem utiliza concreto ou misturas cimentícias, depositados em camadas. O princípio lembra o de outras impressoras 3D, mas os materiais, a escala e as exigências estruturais são diferentes.
Fonte: Cornell University
A impressão pode reduzir o tempo de execução de determinadas partes da obra. Sistemas do tipo pórtico utilizam uma estrutura temporária de grande porte para movimentar o bico; outros empregam braços robóticos. O prazo total também depende das etapas que não são impressas.
Fonte: Cornell University
A impressão 3D pode ser combinada com outros processos automatizados, como a usinagem de madeira por controle numérico computadorizado (CNC). A montagem robótica é outra possibilidade, conforme o tipo de componente.
A tecnologia também pode ser aplicada a moradias menores, voltadas a compradores do primeiro imóvel ou a pessoas que moram sozinhas. Seu preço final depende de mais fatores do que o custo de impressão.
Como exemplo histórico, a empresa ICON apresentou um protótipo de 350 pés quadrados, associado a um custo de impressão de US$ 10.000 e cerca de 48 horas. Esses números não devem ser confundidos com o custo e o prazo de uma casa pronta, incluindo terreno, instalações, acabamentos e licenças. A ideia de imprimir uma casa de 2.000 pés quadrados por US$ 20.000 era uma projeção, não um preço comprovado de entrega.
Junto com componentes pré-fabricados, outras formas de automação e projetos compactos, a impressão 3D pode ajudar a reduzir alguns custos. Para melhorar a acessibilidade em escala, também são necessárias condições de oferta de terrenos, financiamento e regras de construção e zoneamento adequadas.
Se essas soluções reduzirem o custo total da moradia, poderão facilitar a compra do primeiro imóvel e a formação de patrimônio, levando em conta também manutenção, impostos e financiamento.
Empresas de Impressão 3D de Casas
1. COBOD
A COBOD é uma das empresas pioneiras em impressão 3D para construção. Seu projeto The BOD foi executado em Copenhague em 2017; a vila de Dubai de 2019 foi um projeto posterior com sua tecnologia. A cifra de 50 impressoras vendidas citada no artigo é histórica e não representa necessariamente o total atual.
A experiência em projetos e a comercialização de equipamentos podem favorecer a adoção da tecnologia. Seu sucesso depende, contudo, do desempenho, dos custos e da integração aos processos das construtoras.
O sistema de pórtico descrito pode ser configurado para cerca de 14,6 metros de largura, aproximadamente 48 pés, e 8,5 metros de altura, aproximadamente 28 pés. A extensão longitudinal é modular e depende da configuração; não significa imprimir um edifício literalmente infinito.
A oferta inclui equipamentos como central de mistura, silo e bomba, que permitem preparar e fornecer o material no canteiro com integração digital.
Fonte: COBOD
2. ICON
A ICON também desenvolve impressão 3D para construção, com foco em robótica e materiais.
Fonte: ICON
Em março de 2024, a ICON apresentou o sistema robótico Phoenix, concebido para imprimir o envoltório do edifício, incluindo fundações e estruturas de cobertura. A empresa relatou um protótipo de demonstração com cerca de 27 pés de altura. Essa capacidade anunciada não significa que o sistema entregue sozinho uma casa pronta, com todas as instalações e acabamentos.
Na apresentação de 2024, a empresa anunciou preços a partir de US$ 25 por pé quadrado para sistemas de paredes e US$ 80 por pé quadrado incluindo fundação e cobertura. Também afirmou buscar uma redução de custos de até metade. São valores e comparações comerciais ligados ao escopo anunciado, não ao preço total de qualquer imóvel.
Fonte: ICON
A empresa apresentou ainda o CarbonX, uma formulação cimentícia própria voltada à redução das emissões. A afirmação de que seria o sistema residencial de menor emissão pronto para uso em escala é uma alegação da fabricante, dependente do método de comparação e do ciclo de vida considerado.
A NASA selecionou a ICON para desenvolver tecnologias de construção na superfície lunar, com um contrato anunciado em 2022 de US$ 57,2 milhões. O projeto Olympus pesquisa o uso de materiais locais, como o regolito, em infraestrutura de exploração. Pistas de pouso, estradas e estruturas são aplicações potenciais; habitats pressurizados e usos em Marte exigiriam desenvolvimento e validação adicionais. O contrato não representa a entrega de uma base lunar pronta.
Fonte: ICON
