Topp 5 helse‑REIT‑er å investere i ettersom den amerikanske befolkningen blir eldre (2026)

Aldring som investerings­tema

Som befolkningen blir eldre, øker også behovet for flere medisinske behandlinger. Dette kan bli et vinnende langsiktig tema for investorer, ettersom aldringen av baby‑boom‑generasjonen – født mellom 1946 og 1964 – er en forutsigbar demografisk trend, med de yngste som når 65 år i 2029.

Investering i helsetjenester kan imidlertid være komplekst og krever at man velger riktige selskaper eller undersektorer. For eksempel dekker vi slike alternativer i “5 beste helse‑ETF‑er å investere i“, “Topp 5 AI‑ og digitale biotek‑selskaper” eller “Topp 5 blue‑chip farmasøytiske selskaper” blant mange andre artikler relatert til dette temaet.

Et annet alternativ er å satse på etterspørselen etter medisinske fasiliteter. Sykehus, aldershjem, omsorgssentre og andre relaterte eiendommer vil være i konstant etterspørsel så lenge befolkningen blir eldre.

En god måte for investorer å få tilgang til denne trenden er gjennom helse‑REIT‑er (Real Estate Investment Trusts). REIT‑er er børsnoterte aksjer i selskaper som forvalter tusenvis eller til og med titusener av eiendommer. I USA er REIT‑er lovpålagt å distribuere minst 90 % av skattepliktig inntekt som utbytte til aksjonærene. Derfor er de også et godt alternativ for å bygge en inntekts‑fokusert portefølje.

I tilfelle av helse‑REIT‑er vil verdien av eiendelene og inntektene de genererer sannsynligvis være lite korrelert med det bredere eiendomsmarkedet, og mer sentrert rundt etterspørselen etter helsetjenester og eldre‑relaterte fasiliteter.

Folkealdring

De siste årene har vi sett befolkningen bli eldre, men dette er ingenting sammenlignet med det som ligger foran. Når det gjelder helse‑REIT‑er, er den mest relevante befolkningen aldersgruppen 80 år og eldre, da dette er de som mest sannsynlig vil trenge medisinsk hjelp, seniorboliger og spesialisert omsorg.

Mellom 2007 og 2024 har denne kategorien kun økt moderat. Den vil eksplodere fra nå av, med en vekst på 28 % forventet innen 2030.

Kilde: Ventas

I rå tall betyr dette at et ekstra halvt million amerikanere vil nå 80 år mellom 2024 og 2026, og ytterligere 876 000 mellom 2027 og 2030. I tillegg vil 20 % av befolkningen være 65 år eller eldre. Dette kan øke antallet amerikanere med minst én kronisk tilstand fra 130 millioner til 180 millioner innen 2030.

Kilde: Ventas

Gjennomsnittlig er seniorboliger ikke så svingende som andre boligformer, på grunn av mye mer stabile inntekter og boligbehov hos eldre demografier. For eksempel falt belegget i seniorboliger kun noen få prosent (2‑4 %) under finanskrisen i 2009.

Kilde: Well Tower

Så samlet sett gjør den positive langsiktige trenden og stabiliteten i sektoren, kombinert med den regelmessige inntektsfordelingen som lovverket pålegger, helse‑REIT‑er til et godt alternativ for defensive og inntekts‑fokuserte porteføljer.

Topp 5 helse‑REIT‑er

1. Welltower Inc.

Welltower‑eiendommer består av helsefasiliteter, som medisinske kontorer, seniorboliger og rehabiliteringssentre (medisinsk omsorg utenfor sykehus). Welltower forvalter 1 400 eiendommer i USA, Canada og Storbritannia.

Det er også med langt den største helse‑REIT‑en i markedet, med en markedsverdi som ofte er 3 × større enn den nest største.

Hvordan Welltower oppnådde slik størrelse er i stor grad gjennom oppkjøp, kombinert med prosjektutvikling. For eksempel kjøpte de ikke mindre enn 6 milliarder dollar i eiendeler i 2024, over 30 % under erstatningskostnad, basert på selskapets vurderinger. I 2025 kjøpte de 38 ultra‑luksuriøse Amica Senior Lifestyles‑porteføljer av seniorboliger for C$4,6 milliarder.

Kilde: Welltower

Selskapets suksess er også bygget på en ultra‑langtidstilnærming, med et smalt fokus på kjernekompetansen innen seniorboliger og senior‑sentrert helsefasiliteter.

Hver kapitalallokeringsbeslutning vi tar blir sett gjennom et “alternativkostnads‑prisme”. Dette tvinger oss til å vurdere alle implikasjoner av disse beslutningene, langt inn i fremtiden – hva det vil koste oss hvis det ikke gjøres riktig eller ikke gjøres i det hele tatt.

I vår prosess vender vi ofte til Warren Buffets tre spørsmål for å vurdere alternativkostnad: “Og så hva, sammenlignet med hva, på bekostning av hva.”

Den massive porteføljen spiller selskapet til fordel, ettersom byggekostnadene for seniorboliger har steget betydelig og kan stige ytterligere gitt potensielle tariff‑implementeringer. Dette har ført til en kraftig nedgang i nybygging av enheter, noe som vil påvirke markedsverdien av de eksisterende i flere år.

Kilde: Welltower

Fra et finansielt ståsted er Welltower også godt beskyttet mot potensielle finansielle forstyrrelser og stigende renter, ettersom mer enn 90 % av selskapets gjeld er på faste renter.

Kilde: Welltower

Så investorer som er villige til å gå inn i sektoren og ser etter maksimal sikkerhet og skala, vil sannsynligvis foretrekke Welltower for den største diversifiseringen og portefølgestørrelsen som noen enkelt selskap kan tilby.

2. Ventas

Ventas er en annen stor aktør i senior‑eiendomssektoren, med 1 400 eiendommer, hvorav >800 er seniorboliger.

Kilde: Ventas

Denne dominansen av senior‑eiendommer er en voksende trend i selskapets portefølje, med en betydelig økning siden 2021 (SHOP står for Seniors Housing Operating Portfolio).

Kilde: Ventas

I 2025 forventer selskapet at belegget skal stige tilbake til nivåene før COVID og deretter overgå dem. Inntektene vokser også i et godt tempo på 8 %, over kostnadsveksten på 5 %.

En av Ventas’ konkurransefordeler er en svært datadrevet tilnærming for å identifisere de mest lovende markedene. De gjennomfører også jevnlig modernisering av fasilitetene, noe som gjør det mulig å prise eldre eiendommer med premie.

En annen metode Ventas bruker for å skape seniorboliger til rimelig kostnad, er å omgjøre store samfunn til seniorboliger, med 45 slike konverteringer pågående i 2025.

I det bredere bildet ser Ventas på konsolideringen av seniorboligmarkedet, da kun 16 % av markedet for tiden kontrolleres av Ventas, andre lignende REIT‑er og børsnoterte eier‑operatører av helseeiendom.

Kilde: Ventas

Dette kan være en viktig mulighet ettersom minst noen av eiendommene i markedet sannsynligvis vil være i nød på grunn av dårlig forvaltning, spesielt ettersom stigende renter har truet dårlig kapitaliserte selskaper, og ikke mindre enn 24 milliarder dollar i seniorboliglån forfaller innen 2027.

Kilde: Ventas

3. Healthpeak Properties

Mens de største helse‑REIT‑ene har en sterk tilstedeværelse i seniorboliger, da dette er den klart største delen av markedet, kan mindre REIT‑er ha en større andel av porteføljen i omsorgssentre.

Det er tilfelle for Healthpeak, med ikke mindre enn 524 eiendommer i sin medisinske portefølje, inkludert store sykehus.

Kilde: Healthpeak

Dette er en attraktiv sektor ettersom byggekostnadene har steget ~40 % siden 2020, noe som begrenser nytilførsel. Den nødvendige leien for å dekke byggekostnadene for nye enheter er ca. $35‑$40 per kvadratfot versus Healthpeaks eksisterende nettoleie på ca. $23 per kvadratfot.

Dette gir rom for Healthpeak til å presse høyere leie ved leiefornyelse, og øker beholdningen av nåværende leietakere frem til da. Gjennomsnittlig gjenværende leiekontrakt er 5,5 år.

Kilde: Healthpeak

Selskapet er også tilstede i laboratoriesegmentet, og betjener biotek‑sektoren med sterk tilstedeværelse i San Francisco, Boston og San Diego.

Dermed bør det dra nytte av en økende mengde penger som flyter inn i sektoren, etter flere år med lav aktivitet, en trend som allerede er synlig med 1 million kvadratfot ny leie i 2024.

Kilde: Healthpeak

Denne oppsvinget påvirker også raskt lageret av ledige laboratorieplasser, med en økning på 75 % mellom 2024 og 2025.

Kilde: Healthpeak

Samtidig presterer den mindre sentrale, men lønnsomme, 15‑eiendomsporteføljen av seniorboliger (7 000 enheter) godt, med økende belegg som nådde 86 % i 2024. Dette gjør Healthpeak til en god REIT for investorer som søker mer diversifisering, bort fra en ren seniorboligportefølje.

4. Healthcare Realty

Hvis en sterk fokus på medisinske fasiliteter er det en investor ser etter i en helse‑REIT, er sannsynligvis Healthcare Realty det beste valget, med 92 % av porteføljen fokusert på poliklinisk medisinsk omsorg, langt foran konkurrentene.

Kilde: Healthcare Realty

Selskapet eier 651 eiendommer over hele USA, med totalt 38,4 millioner kvadratfot areal. Denne tilstedeværelsen dekker de fleste av landets topp 15 markeder og samarbeider med mange av de ledende helsesystemene.

Kilde: Healthcare Realty

Disse eiendommene ligger også i områder med høy befolkningstetthet, med en årlig vekstrate på 3 %. Selskapet skifter fokus til disse markedene, ved å selge underpresterende eiendeler i regioner med lavere befolkningstetthet og langsommere vekst.

Denne REIT‑en bør også dra nytte av aldrende demografi, ettersom personer over 65 år bruker dobbelt så mye per år på legekontorbesøk og helseutgifter som de i aldersgruppen 45‑64 år.

Kilde: Healthcare Realty

Dette er samlet sett en god REIT for konservative investorer som søker relativt høye avkastninger med høy sikkerhet, ettersom poliklinisk omsorg, både spesialist‑ og primærpleie, har den høyeste leiedekningsgraden i hele helse‑industrien, noe som gir svært lav misligholdsrisk fra disse leietakerne.

Kilde: Healthcare Realty

5. LTC Properties

I den motsatte enden av spekteret mellom boliger og poliklinisk omsorg, spesialiserer noen helse‑REIT‑er seg på kvalifiserte sykehjem og seniorboliger. Dette er tilfelle for LTC Properties (LTC ), med eiendommer fordelt omtrent 50/50 mellom de to kategoriene.

Kilde: LTC Properties

Selskapet eier totalt 190 eiendommer i 25 delstater. Det leier deretter ut disse eiendommene til ulike helse‑leverandører, uten at noen enkelt leietaker representerer mer enn 15,9 % av totalinntektene, noe som reduserer risikoen for at én leietaker får økonomiske problemer.

Kilde: LTC Properties

Når det gjelder vekst, har $731 millioner blitt investert siden 2019, med lite aktivitet i 2024, kun $66 millioner investert for hele året.

Kilde: LTC Properties

LTC er et godt REIT‑alternativ for investorer som søker jevn inntekt, ettersom selskapet har opprettholdt en sammenhengende 20‑års rekord med månedlige utbytter, uavbrutt gjennom ulike finanskriser og pandemien i denne perioden.

Dette ble oppnådd gjennom en konservativ tilnærming til gjeld og ved å tilpasse gjeldsforfall til selskapets kontantstrøm.

Kilde: LTC Properties

Investorer bør imidlertid være klar over at utbyttene ikke har blitt økt på lang tid (siden 2017), ettersom selskapet fokuserer på vekst. Dette er mer egnet for en konservativ portefølje med fokus på månedlige utbytter, for eksempel for en pensjonert investor.

Kilde: LTC Properties