Hoe digitale effecten de private vastgoedmarktplaatsen verstoren – Thought Leaders

Een vogelvlucht: Vastgoed als activaklasse

Op wereldschaal heeft vastgoed historisch gezien vergelijkbare prestaties geleverd als openbare aandelen (7,05% vs 6,89%). Deze activaklasse biedt niet alleen consistente rendementen met lagere volatiliteit, maar in recente jaren is het relatief gebruikelijk geworden om vastgoedbeleggingen te zien die meer dan 10% opleveren. Vastgoed als geheel is nogal cyclisch — het stijgt wanneer de tijden goed zijn en daalt wanneer de tijden slecht zijn. Op een meer gedetailleerd niveau wordt multifamilievastgoed echter vaak gezien als een defensieve investering in tegenstelling tot het meer volatiele commerciële vastgoedsegment. De huidige omgeving met lage rentetarieven creëert bovendien het perfecte landschap voor de stabiele, vaste‑inkomsten‑achtige cashflowkenmerken van deze investering. Historisch gezien was deze activaklasse gereserveerd voor projectontwikkelaars, vermogende individuen en institutionele beleggers. Maar nu fondsbeheerders en projectontwikkelaars kapitaal willen bundelen van een grotere groep beleggers, en individuele beleggersplatformen en -opties zich openen, worden vastgoedmarktplaatsen steeds vaker aanwezig in de private investeringssfeer.

De grootste toetredingsdrempels in de wereld van vastgoedbeleggingen zijn grote ticketgroottes en hoge juridische en transactiekosten. Investeren in fysiek vastgoed kan uiterst exclusief zijn, vooral in de huidige economie. Personen die hun investeringen willen financieren moeten vaak uitgebreide kredietcontroles ondergaan en materiële inkomsten of vermogen aantonen. Bovendien is de vastgoedmarkt relatief ondoorzichtig, en kan informatie‑asymmetrie vaak leiden tot aanzienlijke misprijzing.

Real Estate Investment Trusts waren de allereerste versie van een “oplossing” voor de bovengenoemde problemen. Deze fondsen bundelen in wezen kapitaal van de openbare markten en distribueren de inkomsten van de eigendommen aan beleggers in de vorm van dividenden. Beleggers kunnen ook profiteren van de waardestijging van de activa. Maar beleggers kunnen niet zelf kiezen welke eigendommen en projecten ze willen investeren — hun rendementen en risicobereidheid worden overgelaten aan de discretie van fondsbeheerders. In wezen beperken REIT's de opties van beleggers.

Privé vastgoedmarktplaatsen stellen individuen echter in staat een meer selectieve benadering te hanteren bij het opbouwen van hun eigen portefeuille, met meer macht over de manier waarop ze fondsen toewijzen en eigendommen beoordelen. In het afgelopen decennium hebben de meest prominente privé vastgoedmarktplaatsen een gemiddeld jaarlijks rendement van 12,16% behaald, terwijl de S&P 500 gemiddeld 10,88% heeft behaald. Wat het risiconiveau betreft, staat vastgoed bekend om het genereren van betrouwbare, consistente cashflows, aangezien de meeste dividenden afkomstig zijn van de huurinkomsten van eigendommen. Ontwikkelingsdeals kunnen iets riskanter zijn, maar leveren doorgaans hogere rendementen op. Schulduitgiftes komen ook vaak voor in de vastgoedcrowdfundingsector, hoewel meer dan tweederde van de aanbiedingen wordt geclassificeerd als aandelen of omzetdeling.

Sommige van de grootste Amerikaanse vastgoedmarktplaatsen hebben meer dan $1 miljard opgehaald en aanzienlijke contante rendementen aan beleggers verdeeld. Zie hieronder:

De totale online vastgoedmarktplaats wordt geschat op bijna $90 miljard, een stijging ten opzichte van $80 miljard in het midden van 2018.

Voordelen voor beleggers

Met lagere minimumvereisten en grotere granulariteit veranderen vastgoedmarktplaatsen de manier waarop de gemiddelde belegger fondsen naar vastgoed kan toewijzen. Dit leidt tot een democratisering van de vastgoedmarkt. Door individuele eigendommen te kiezen, kunnen beleggers hun risicobereidheid beter afstemmen. Aangezien individuen direct bepalen welke eigendommen in hun portefeuille worden opgenomen, kunnen risico‑averse beleggers low‑risk deals kiezen, terwijl risicozoekende beleggers de mogelijkheid hebben om naar hogere risicoprofielen te zoeken in ruil voor hogere rendementen. Zie hieronder:

Voor elke incrementele eenheid rendement zal de nut van een risico‑averse belegger steeds minder toenemen (afnemend nut). Voor een risico‑zoekende belegger stijgt het geleidelijk. Aangezien een openbare REIT zich ergens tussen de twee bevindt, zullen beide beleggers ontevreden zijn over het risiconiveau van het fonds. Een risico‑averse belegger wordt niet voldoende gecompenseerd voor de hoeveelheid risico die hij neemt, terwijl een risico‑zoekende belegger hogere rendementen wil dan het fonds kan bieden.

Met privé vastgoedmarktplaatsen krijgen beleggers een menu van projecten, en kunnen ze de projecten die ze aantrekkelijk vinden naar eigen inzicht kiezen. Dit maakt een efficiëntere verdeling van risicotolerantie mogelijk, aangezien beleggers kunnen kiezen welke deals ze het meest comfortabel vinden, afhankelijk van hun specifieke omstandigheden.

Hoewel vastgoedmarktplaatsen deelnemers in staat stellen te investeren in individuele deals, kunnen beleggers geconfronteerd worden met single‑asset risico (d.w.z. dat hun investering sterk afhankelijk is van één project). Om dit probleem succesvol aan te pakken, moeten marktplaatsen beleggers aanmoedigen om sterk gediversifieerde portefeuilles op te bouwen. Crowdstreet biedt bijvoorbeeld beleggers de mogelijkheid om te investeren in een op maat gemaakte portefeuille die is afgestemd op hun risicobereidheid. Het is ook belangrijk om deals zo grondig mogelijk te selecteren om het tegenpartijrisico voor beleggers te minimaliseren.

Er zijn echter uitdagingen bij het vinden van de meest efficiënte manier om dit specifieke investeringsproces te stroomlijnen. Vastgoedmarktplaatsen moeten deelnemers uit verschillende rechtsgebieden screenen en ervoor zorgen dat hun deals volledige transparantie bieden aan beleggers. Bovendien zijn dividenduitkeringen en transactieverrekeningen bijna altijd handmatig, aangezien ze doorgaans via verouderde financiële routes verlopen. Daarom zijn er enorme kansen voor vastgoedmarktplaatsen om digitale effecten te benutten.

Een nieuwe markt: Vastgoedmarktplaatsen met digitale effecten

Er bestaat geen twijfel dat een vastgoedinvesteringsplatform van de toekomst gebruik moet maken van distributed ledger‑technologie. Deze platforms hebben de mogelijkheid beleggers dezelfde voordelen te bieden als traditionele vastgoedmarktplaatsen, met de toegevoegde waarde van digitale effecten. Tot nu toe zijn er ongeveer 16 vastgoedinvesteringsplatformen die digitale effecten gebruiken wereldwijd. Ze zijn geconcentreerd in de Verenigde Staten en Europa, maar zeer weinig hebben hun activa genoteerd op secundaire beurzen.

Sommige van deze marktplaatsen (met name in het Midden‑Oosten en Europa) zijn multifunctionele platforms voor de uitgifte van digitale effecten die ook vastgoedaanbiedingen bevatten. Sommige zijn uitsluitend gewijd aan de uitgifte van door vastgoed ondersteunde digitale effecten. Naarmate meer uitgevers beginnen met het tokeniseren van multifamilie‑eigenschappen, zal de adoptie van digitale effecten in de vastgoedmarkt naar verwachting aanzienlijk toenemen in het komende jaar.

Digitale effecten bieden een innovatieve oplossing voor een verouderd mechanisme. Door vastgoed te digitaliseren, kunnen uitgevers het proces voor het bekijken van holdings en het analyseren van de prestaties van activa stroomlijnen. Het concept van een online platform waar overdraagbare digitale activa veilig kunnen worden opgeslagen, zal de manier waarop mensen gefractioneerde aandelen bezitten transformeren.

Broker‑dealer netwerken vormen de kern van wat digitalisering zo belangrijk maakt. Blockchain en distributed ledger‑technologie bieden de onderliggende infrastructuur voor de overdraagbaarheid van digitale effecten. Door een systeem te creëren dat een naadloze stroom van effecten over platforms mogelijk maakt, kunnen broker‑dealers met elkaar verbinden en beleggers een breder scala aan activa aanbieden. Dit verbetert de distributie van deals door de ondoorzichtigheid op de markt te verwijderen en de barrières tussen entiteiten te elimineren. Aangezien investeringen online worden verkregen, is het totale aantal kansen dat beschikbaar is voor beleggers veel hoger dan bij traditionele private effecten.

Bovendien kunnen hogere niveaus van transparantie leiden tot lagere toetredingsdrempels voor beleggers, dankzij nauwkeurigere prijsstelling van effecten en risicobeoordeling, evenals lagere kosten voor tussenpersonen. In de toekomst kunnen beleggers liquiditeit verkrijgen door toegang te krijgen tot gelicentieerde handelsplatformen, waardoor de snelheid waarmee deze private effecten circuleren en toegankelijk worden voor beleggers aanzienlijk toeneemt.

Vastgoedmarktplaatsen staan centraal in een trend van toenemende toegang tot vastgoedbeleggingen en digitale effecten zijn het perfecte voertuig om die trend uit te breiden en te versnellen.

* * *

Disclaimer

De informatie die wordt verstrekt op Atlas One’s onderzoek, sociale mediakanalen, website, webinars, blog, e‑mails en bijbehorend materiaal (gezamenlijk, de “Information”) is voor informatieve doeleinden alleen. Het vormt geen onderdeel van een aanbod, uitnodiging of andere verzoek of aanbeveling om effecten te kopen. De Informatie mag niet worden beschouwd als financieel of professioneel advies. U dient een professional te raadplegen om te bepalen wat het beste is voor uw individuele behoeften. De Informatie is afkomstig uit bronnen die als betrouwbaar worden beschouwd, maar de nauwkeurigheid en volledigheid van de informatie worden niet gegarandeerd, en Atlas One aanvaardt geen aansprakelijkheid door het verstrekken ervan. Atlas One heeft geen verplichting om de informatie bij te werken of advies te geven over verdere ontwikkelingen met betrekking tot deze gebieden.

1. Bron: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) & Institute for New Economic Thinking (INET), Het rendement op alles, 1870–2015, pagina 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
2. Bron: Investopedia, Vastgoed Crowdfunding Sites, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
3. Bron: Macrotrends, S&P 500 Historische jaarlijkse rendementen, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
4. Bron: EY, Vastgoed Crowdfunding, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf