Vastgoed Tokeniseren: De Wedloop om de Toekomst van Eigendom te Bezitten Begint

Dubai heeft een grote stap gezet richting zijn biljoen-dollar vastgoed-tokeniseringsplan.

Last week, the Dubai Land Department (DLD) and Ctrl Alt, a tokenization infrastructure provider, introduceerde secondary market trading capabilities for tokenized real estate assets, marking the launch of Fase Twee of Dubai’s Real Estate Tokenization Project Pilot.

Met deze secundaire markt voor op eigendom gebaseerde tokens stellen DLD en Ctrl Alt de doorverkoop van meer dan $5 miljoen aan vastgoedtokens mogelijk, waardoor fractioneel eigendom van onroerend goed wordt toegestaan.

Deze fase bouwt voort op de succesvolle pilotfase, waarin tien vastgoedobjecten in Dubai werden getokeniseerd, goed voor AED 18,5 miljoen aan vastgoedwaarde.

Bij die fase werden bijna 8 miljoen tokens uitgegeven, die nu in aanmerking komen voor doorverkoop in een gecontroleerde omgeving. Deze stap zal de toegankelijkheid voor investeerders in de vastgoedsector van Dubai vergroten, die een enorme groei doormaakt en in 2025 een record van Dh916 miljard (meer dan $249 miljard USD) aan totale vastgoedtransacties bereikte.

Handel zal plaatsvinden binnen een gereguleerd kader op het distributieplatform van het project om de integriteit van transacties te waarborgen.

Voor dit project heeft Ctrl Alt gekozen voor de XRP Ledger blockchain, die recentelijk geactiveerd is met een nieuwe upgrade die gereguleerde entiteiten in staat stelt gated gedecentraliseerde beurzen (DEX’s) te exploiteren. Alle transacties worden uitgevoerd en vastgelegd op de XRP Ledger, waarbij alle fondsen worden beveiligd door Ripple Custody.

“Wij zijn er trots op samen te werken met de Dubai Land Department en VARA aan Fase Twee van het project, waarmee we laten zien wat mogelijk is wanneer overheden en innovatie van institutioneel niveau samenwerken om marktleidende digitale rails te bouwen,” zei Robert Farquhar, CEO, MENA bij Ctrl Alt. “Inheemse tokenisatie bereikt pas haar volledige potentieel wanneer activa efficiënt kunnen bewegen na uitgifte, en handel op de secundaire markt is essentieel voor dat resultaat.”

Met deze inspanning streeft Dubai ernaar een wereldwijd knooppunt voor vastgoedtokenisatie te worden, het proces waarbij eigendomsrechten van een fysiek onroerend goed worden omgezet in digitale tokens die kunnen worden gekocht, verkocht en verhandeld op een blockchainplatform. Door een fractioneel belang in het onroerend goed te vertegenwoordigen, verlaagt elke token de toetredingsdrempel aanzienlijk.

De minimale investering is hier relatief laag vergeleken met traditionele vastgoedbeleggingen, waardoor de markt wordt geopend voor een bredere groep investeerders en daardoor de liquiditeit toeneemt, waardoor het makkelijker wordt om op elk moment van de dag of week in en uit investeringen te stappen.

De gedecentraliseerde, onveranderlijke en grensoverschrijdende blockchaintechnologie biedt ondertussen een transparante en veilige manier om eigendom en transacties vast te leggen, waardoor administratie en afwikkeling worden gestroomlijnd. Door tussenpersonen te elimineren, maakt de technologie snellere, kosteneffectievere transacties mogelijk.

Deze voordelen hebben de aandacht getrokken van traditionele financiële instellingen; echter, het gebrek aan regelgevende duidelijkheid en inconsistente jurisdictiebenaderingen blijven knelpunten voor de tokenisatietrend. Een dunne secundaire handel, die de liquiditeit beperkt, is een andere factor die groei belemmert.

Blockchain zelf kent unieke risico’s, zoals phishing-scams en bugs in slimme contracten, die robuuste cyberbeveiligingsmaatregelen vereisen. Ondanks deze uitdagingen blijft de tokenisatie van fysieke activa aan momentum winnen.

Dubai’s Tokenized Property Push

Vastgoed is een enorme markt, en men verwacht dat deze tegen 2026 een verbluffende $673 biljoen zal bereiken, terwijl het marktvolume naar verwachting zal stijgen tot $727 biljoen tegen 2029, volgens Statista.

Onder de snelgroeiende markten kennen Portugal, Zuid-Korea, Saoedi-Arabië en Dubai aanzienlijke booms.

Aangezien vastgoedtokenisatie de mogelijkheid biedt een nieuw investeringsparadigma te ontsluiten en Dubai’s groeiende focus op digitalisering, heeft de grootste en meest bevolkte metropool van de VAE actief tokenisatie geïntegreerd in haar regelgevingskader en publieke vastgoedinfrastructuur.

Vorig jaar stelde DLD, de overheidsinstantie die verantwoordelijk is voor de registratie, organisatie en promotie van vastgoedinvesteringen in Dubai, een roadmap op om tegen 2033 7% van de vastgoedmarkt van de stad te tokeniseren, ter waarde van ongeveer $16 miljard.

In overeenstemming met die roadmap ontwikkelde de instantie eerst een platform genaamd Prypco Mint, in samenwerking met Ctrl Alt en het vastgoedfintechbedrijf Prypco, om eigendomsaktes te tokeniseren op de XRP Ledger, met Zand Bank als bankpartner.

Het platform stelt investeerders in staat om fractioneel eigendom in lokale vastgoedobjecten te kopen met lokale valuta, beginnend vanaf slechts 2.000 dirhams (ongeveer $544). Hoewel het aanvankelijk alleen beschikbaar was voor houders van een VAE-identiteitskaart en alleen dirhamtransacties ondersteunde, is DLD van plan de toegang wereldwijd uit te breiden en later meer platforms te integreren.

In mei lanceerde de instantie met succes haar eerste getokeniseerde vastgoedobject, dat binnen 24 uur volledig werd geabonneerd. Een maand later verkocht DLD haar tweede getokeniseerde vastgoedproject via Prypco Mint in minder dan 2 minuten. Het genereerde een wachtlijst van meer dan 10.700 potentiële kopers.

Deze sterke reactie van investeerders werd door Prypco-oprichter en CEO Amira Sajwani beschreven als een teken dat “investeerders klaar zijn voor een slimmere, meer toegankelijke manier om in vastgoed te investeren.”

Met de handel op de secundaire markt nu gaande, is de overheid begonnen met de tweede fase van de pilot, die gericht is op het beoordelen van marktefficiëntie, operationele gereedheid en afstemming op de huidige vastgoedwetgeving, terwijl transparantie en bescherming van investeerders worden versterkt.

De infrastructuurpartner van het project, Ctrl Alt, die de tokens die eigendom van akten vertegenwoordigden tijdens Fase Eén heeft gemint, helpt nu ook bij het implementeren van secundaire marktfunctionaliteit voor Fase Twee.

Het platform is rechtstreeks geïntegreerd met het DLD-systeem, waardoor eigendomsakte-tokens kunnen worden uitgegeven, beheerd en on-chain kunnen worden overgedragen. Het zorgt er ook voor dat de blockchainrecords synchroon lopen met het vastgoedregister van de overheid.

“Ons doel was een secundaire marktinfrastructuur te bouwen die efficiënt is voor het hele ecosysteem, terwijl we de controles en governance behouden die vereist zijn door de DLD en VARA,” zei Matt Acheson, CPO bij Ctrl Alt, een gelicentieerde Virtual Asset Service Provider (VASP), die meer dan $850 miljoen aan activa heeft getokeniseerd, niet alleen in vastgoed maar ook in private credit, fondsen, grondstoffen en meer.

In de huidige Fase Twee worden de tokens ook gekoppeld aan Asset-Referenced Virtual Assets (ARVAs)-tokens om gereguleerde overdrachten op de secundaire markt mogelijk te maken. Deze tweede laag regelt wie tokens mag verhandelen en onder welke voorwaarden, zodat alle transacties voldoen.

“Om dit te bereiken, heeft Ctrl Alt een geavanceerd technisch raamwerk ontwikkeld om de dubbele werking van ARVA-beheertokens en eigendomstokens naadloos on-chain te faciliteren.”

– Acheson

Zo beheert Ctrl Alt de onderliggende complexiteit van de tokenisatietechnologie, terwijl distributieplatformen zoals PRYPCO zich uitsluitend richten op het leveren van soepele, fractionele vastgoedervaringen aan eindgebruikers.

Tokenization Goes Global

In Dubai evolueert vastgoedtokenisatie snel van pilotprogramma’s naar een gereguleerde, sterk groeiende markt. Maar de trend beperkt zich niet alleen tot de VAE; overheden, financiële instellingen en particuliere ontwikkelaars in het Midden-Oosten, Azië, Europa en Noord-Amerika verkennen steeds meer blockchain-gebaseerde eigendomsmodellen voor onroerend goed.

Recentelijk heeft Saoedi-Arabië met succes een getokeniseerde overdracht van een eigendomsakte uitgevoerd. Met deze mijlpaal heeft de soevereine Arabisch-Islamitische staat een stevige stap gezet richting haar digitale transformatiedoelstellingen, zoals uiteengezet in Saudi Vision 2030.

De transactie werd uitgevoerd tussen het Real Estate Development Fund (REDF) en de door de overheid gesteunde ontwikkelaar van betaalbare huisvesting, de National Housing Company (NHC).

Voor deze transactie maakten ze gebruik van droppRWA’s soevereine infrastructuur, die alles leverde van tokenstandaard, compliance-logica en uitgifteframework tot een stabiel leverings-tegen-betaling-mechanisme.

“Wij hebben met succes de eerste end-to-end blockchain-geverifieerde vastgoedtransactie van het koninkrijk uitgevoerd, met gebruik van de eerste door de overheid opgestelde normen voor het tokeniseren van vastgoedbezit. Door transacties vanaf het begin direct aan officiële registers te koppelen, zal dit de deelname vergroten, het vertrouwen van FDI versterken, de liquiditeit verbeteren, de financiering van ontwikkeling versnellen en nieuwe PropTech-innovatie mogelijk maken.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Minister of Municipal Rural Affairs and Housing

Zelfs de centrale bank van Kazachstan heeft een pilot voor vastgoedtokenisatie gelanceerd.

Volgens het project zullen commerciële, op vastgoed gebaseerde tokens worden uitgegeven, elk representerend 1 m² van een pand. Voorlopig wordt de pilot uitgevoerd binnen een regelgevende sandbox onder zorgvuldige toezicht om een duidelijk participatiemechanisme te creëren en de basis te leggen voor bredere adoptie.

De tokenisatietrend heeft ook Bed Bath & Beyond (BBBY ) ertoe gebracht plannen aan te kondigen om een platform voor asset-tokenisatie te lanceren. Dit zal beginnen met vastgoed, waarbij mensen de waarde van hun bezit kunnen zien en financiering op één plek kunnen verkrijgen.

“Het bieden van verantwoorde, conforme liquiditeitsroutes voor huiseigenaren en houders van fysieke activa is onze strategie en langetermijnvisie,” zei CEO Marcus Lemonis. De e-commerce retailer is ook geïnteresseerd in de overname van blockchaintechnologiebedrijf Tokens.com, wat haar portfolio zal uitbreiden, dat al tZERO en GrainChain omvat.

Ondertussen hebben in Zuid-Azië World Liberty Financial (WLFI), een crypto-bedrijf gedeeltelijk eigendom van de familie van de Amerikaanse president Donald Trump, en luxe vastgoedontwikkelaar DarGlobal plannen aangekondigd om een door Trump gelabeld resort op de Malediven te tokeniseren.

Tokenisatie, volgens DarGlobal-CEO Ziad El Chaar, zal vastgoedbeleggingen toegankelijk maken voor veel meer investeerders die er vandaag de toegang niet toe hebben.

“Dit is een doorbraak voor vastgoedbeleggingen,” zei Chaar. “Samen heroverwegen we hoe gekwalificeerde investeerders toegang kunnen krijgen tot, kunnen handelen in en uiteindelijk liquiditeit kunnen verkrijgen uit leningsinkomsten in hoogwaardige vastgoedprojecten terwijl deze worden ontwikkeld.”

De deal werd aangekondigd tijdens een World Liberty Financial-forum gehouden in Mar-a-Lago, waar traditionele financiële spelers (TradFi) zoals Franklin Templeton CEO Jenny Johnson en Goldman Sachs CEO David Solomon aanwezig waren; vertegenwoordigers uit de crypto-industrie omvatten Coinbase CEO Brian Armstrong en Binance-oprichter Changpeng Zhao, samen met senatoren Ashley Moody en Bernie Moreno, hotel-miljardair Barry Sternlicht, FIFA-president Gianni Infantino en rapper Nicki Minaj.

Het plan is om leningsinkomsten in Trump International Hotel & Resort, Malediven, een luxe hospitality-eigendom met ongeveer 100 ultra-luxe stranden en overwatervilla’s, te tokeniseren. De voltooiing staat gepland voor 2030.

De tokenaanbieding zal in aanmerking komende investeerders zowel een vaste opbrengst als leningsinkomsten uit het vastgoed bieden.

Meer specifiek zullen ze worden aangeboden in een private placement en uitsluitend aan geverifieerde geaccrediteerde investeerders worden verkocht. Toegang tot de initiële aanbieding wordt mogelijk gemaakt via geselecteerde wallets en derdenpartners. De tokens kunnen extra on-chain functionaliteiten hebben, zoals de mogelijkheid om de holdings als leningonderpand te gebruiken via WLFI Markets.

“We hebben World Liberty Financial opgericht om gedecentraliseerde financiën voor de wereld te openen,” en met deze aankondiging, “breiden we die toegang nu uit naar getokeniseerd vastgoed,” zei World Liberty Financial medeoprichter Eric Trump. “Voor het eerst kunnen in aanmerking komende deelnemers deel uitmaken van een iconisch eigendom.”

De tokenisatie van het resort, momenteel in ontwikkeling, zal worden uitgevoerd in samenwerking met Securitize, een tokenisatiebedrijf dat de infrastructuur biedt om traditionele activa om te zetten in on-chain tokens.

Het platform wordt gebruikt door BlackRock (BLK ) voor zijn on-chain Amerikaanse dollar geldmarktfonds, BUIDL, met een totale waarde van $2,46 miljard.

“Vastgoed is een van de moeilijkste activaklassen om effectief te tokeniseren,” zei Carlos Domingo, medeoprichter en CEO van Securitize. “Wij geloven dat schaalbare on-chain vastgoedproducten die worden uitgegeven met compliance, governance en marktstructuur in gedachten, wereldwijd in trek zullen zijn.”

Het fintech-bedrijf meldde onlangs een omzetstijging van 841% voor de eerste negen maanden van 2025, met een omzet van $55,6 miljoen.

Dit werd gedeeld als onderdeel van de SEC-aanvraag van het bedrijf om naar de beurs te gaan op Nasdaq onder het tickersymbool SECZ, via een fusie met Cantor Equity Partners II (CEPT), een door Cantor Fitzgerald gesteund blank-check bedrijf, dat nog moet worden goedgekeurd door aandeelhouders en regelgevers.

The Tipping Point

Het is vrij duidelijk dat de trend van tokenisatie van fysieke activa (RWA) geleidelijk overal verspreidt.

Tokenisatie is al een decennium in ontwikkeling, maar pas in de afgelopen jaren begon het tractie te krijgen binnen de traditionele financiële sector. Van wereldwijde banken zoals JPMorgan tot grote vermogensbeheerders zoals BlackRock, TradFi-reuzen nemen steeds vaker tokenized assets op in hun aanbod.

Deze adoptie vindt plaats tegen de achtergrond van een toenemende vraag naar blockchain-gebaseerde afwikkelingsinfrastructuur, de groeiende noodzaak om verouderde financiële systemen te moderniseren, en toenemende prognoses dat tokenized assets kunnen uitgroeien tot een multi-triljoen-dollar markt in het komende decennium.

Een rapport van Boston Consulting Group (BCG) en Ripple schat dat de markt voor tokenized assets, inclusief stablecoins, tegen 2033 $19 biljoen zal bereiken, nu de groei van de technologie een “keerpunt” nadert.

Deze groei ligt tussen de gematigde prognose van $12 biljoen en een meer optimistische projectie van $23,4 biljoen in de komende zeven jaar.

Terwijl tokenized Amerikaanse staatsobligaties al vroeg succes hebben geboekt, waardoor bedrijfsfinanciërs hun ongebruikte cash kunnen omzetten in tokenized kortlopende staatsobligaties zonder tussenpersonen, benadrukte het rapport ook tokenisatie van private credit en koolstofemissies als use-cases, waarbij blockchain transparantie, traceerbaarheid en fractioneel eigendom kan bieden aan traditioneel ondoorzichtige en illiquide markten.

Al heeft RWA-tokenisatie een waarde van meer dan $25 miljard overschreden, variërend van Amerikaanse staatsobligaties, grondstoffen, private credit, bedrijfsobligaties, publieke en private aandelen, institutionele alternatieve fondsen en vastgoed, volgens gegevens van rwa.xyz. Deze waarde is de afgelopen 2 jaar ongeveer 10 keer gegroeid.

Van alle activa is vastgoed een van de langzaamste om on-chain te komen. Tot nu toe zijn wereldwijd slechts 64 eigendommen, met een gecombineerde waarde van $372 miljoen, getokeniseerd, hoewel dit cijfer sinds het begin van vorig jaar meer dan 13 keer is gegroeid van $27 miljoen.

De tokenisatie van vastgoed vormt ook slechts een klein deel van de wereldwijde vastgoedmarkt. Maar volgens de prognoses van Deloitte zal tegen 2035 $4 biljoen aan vastgoed getokeniseerd zijn.

“Tokenized vastgoed kan niet alleen de weg vrijmaken voor nieuwe markten en producten, maar ook vastgoedorganisaties de kans geven om uitdagingen op het gebied van operationele inefficiëntie, hoge administratieve kosten voor investeerders en beperkte retailparticipatie te overwinnen,” zei Deloitte in haar rapport vorig jaar.

De groei die de adviesgigant projiceert in de wereldwijde voorspelde tokenized vastgoed-ecosysteem wordt verwacht over drie hoofdcomponenten.

Tokenized eigendom van leningen en securitisaties is een van de componenten waarvan het rapport verwacht dat deze het grootste aandeel van tokenized vastgoed zal uitmaken, met een waarde van $2,39 biljoen tegen 2035 en een totale marktdoorbraak van 0,55%.

Deze zijn mogelijk geen waarschijnlijke kandidaat voor tokenisatie vanwege hun rol in de wereldwijde financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende regelgevende controle, maar het rapport merkt op dat blockchain-gedekte effecten aanzienlijke investeerdersinteresse aantrekken.

Private vastgoedfondsen hebben echter het meeste potentieel, met een marktdoorbraak van 8,5% en een verwachte waarde van $1 biljoen binnen 9 jaar.

Deze fondsen, die kunnen worden getokeniseerd door nieuwe fondsen on-chain uit te geven of een off-chain fonds te tokeniseren, merkte Deloitte op, zouden een geschikt use-case kunnen zijn voor het tokeniseren van vastgoedactiva door de rol van tussenpersonen te verminderen, waardoor een efficiënter fonds ontstaat. Hier kunnen enkele en onderling verbonden platforms een naadloze manier bieden om de uitgifte van aandelenbelangen, asset servicing en handel af te handelen, aldus het rapport.

Intussen wordt verwacht dat tokenized eigendom van projecten in aanbouw of onontwikkeld land $50 miljard zal bereiken gedurende deze periode, met een marktdoorbraak van 0,80%.

Met datacenters en infrastructuurprojecten die hernieuwde interesse krijgen, kan fractioneel eigendom via tokenisatie investeerders in staat stellen eigendom te hebben van kapitaalintensieve ontwikkelingsprojecten met aantrekkelijke rendementen.

Vastgoedasset-tokenisatie, volgens Deloitte, “kan institutionele investeerders in staat stellen aangepaste portefeuilles te creëren met tokens die passen bij hun investeringshypothese. En terwijl traditionele financiële instrumenten geen hyperpersonalisatie boden, kan tokenisatie dit mogelijk maken.”

Volgens een rapport van EY wordt verwacht dat investeerders hun portefeuilleallocatie naar tokenized assets tegen 2027 met 2% zullen verhogen. Interessant genoeg wordt de allocatie van tokenized assets in vastgoedportefeuilles naar verwachting agressiever groeien, met 4,7% tot 6% tegen 2027 en daarna.

Het rapport onthulde ook dat vastgoed ofwel de eerste of de tweede meest geprefereerde tokenized alternatieve belegging was onder 49% van HNWIs en 56% van institutionele investeerders.

Al deze bevindingen weerspiegelen een groeiend vertrouwen in het potentieel van blockchain om de vastgoedmarkt te transformeren.

Volgens Sternlicht, wiens Starwood Capital meer dan $120 miljard aan beheerd vermogen (AUM) beheert, kan tokenisatie de industrie revolutioneren. “De technologie is superieur,” en “de toekomst,” zei Sternlicht. Hij vergeleek de huidige staat van tokenisatie zelfs met AI, en zei: “Dit is zelfs eerder in de fysieke wereld dan AI is.” Hij voegde eraan toe:

“Het is een fantastisch iets voor de wereld, de wereld moet er gewoon bij komen.”

Conclusion

De toekomst van vastgoedtokenisatie is duidelijk rooskleurig, met aanzienlijke tractie onder ontwikkelaars, investeerders, technologieproviders en overheden. Naarmate de technologie vordert, de infrastructuur rijpt en de regelgevende duidelijkheid verbetert, zal getokeniseerd vastgoed groeien en leiden tot betere prijsstelling en investeringsstrategieën.