패시브 부동산 투자는 무엇이며 어떻게 작동하나요?

패시브 부동산 투자는 포트폴리오를 강화하는 간단하면서도 매력적인 접근 방식입니다. 새로운 기술과 함께 인기가 지속적으로 높아지고 있는 이 관행은 주거용 또는 상업용 부동산에 전략적으로 자본을 투자하고 동시에 집주인의 책임을 제3자 부동산 관리인에게 넘기는 것을 포함합니다. 아래에서는 이러한 접근 방식의 매력과 작동 방식을 자세히 살펴보겠습니다.

왜 패시브 부동산인가?

부동산 투자는 새로운 것이 아니며, 패시브이든 아니든 여러 이유로 여전히 인기가 있습니다. 몇 가지 주요 이유는 다음과 같습니다,

• 현금 흐름: 부동산 투자는 임대 수입을 통해 꾸준한 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 이는 투자 수익과 함께 정기적인 소득 흐름을 원하는 투자자에게 특히 매력적입니다.
• 자산 가치 상승: 부동산 가치는 일반적으로 시간이 지남에 따라 상승하여 투자자가 부동산을 매각할 때 자본 이득을 얻을 수 있게 합니다. 이러한 장기적인 가격 상승은 투자 수익을 크게 높일 수 있습니다.
• 레버리지: 부동산은 다른 많은 투자 유형보다 레버리지를 더 많이 활용할 수 있게 합니다. 예를 들어, 차입금을 사용해 부동산 구매 가격의 일부를 자금 조달하면, 부동산 가치가 상승한다는 전제 하에 투자 수익률을 높일 수 있습니다.
• 다각화: 투자 포트폴리오에 부동산을 추가하면 다각화가 강화되어 전체 위험이 감소합니다. 이는 부동산이 다른 자산군과 낮은 상관관계를 가지는 경우가 많아, 다른 투자가 부진할 때도 좋은 성과를 낼 수 있기 때문입니다.
• 세금 혜택: 부동산 투자는 투자자에게 다양한 세금 혜택을 제공할 수 있습니다. 여기에는 모기지 이자, 운영비, 재산세 및 감가상각에 대한 공제가 포함됩니다. 또한, 보다 고급 전략인 1031 교환을 활용하면 매각 수익을 다른 투자 부동산에 재투자할 때 자본 이득세를 연기할 수 있습니다.
• 인플레이션 헤지: 역사적으로 부동산 가격과 임대료는 인플레이션과 함께 상승하는 경향이 있습니다. 따라서 부동산은 인플레이션에 대한 좋은 방어 수단이 되며, 가격 상승이 더 높은 임대 수입과 부동산 가치를 가져와 투자자의 구매력을 보호합니다.

위에 열거된 혜택들을 고려하면, 부동산이 포트폴리오에 매력적인 추가 요소인 이유가 명확합니다. 소유권을 통해 얻을 수 있는 다양한 이점을 제공하는 자산은 거의 없습니다.

그렇다면 패시브 부동산 투자가 투자자에게 이미 제공되는 혜택 외에 무엇을 제공할 수 있을까요? 답은 간단합니다: 시간, 마음의 평안, 기회, 그리고 편리함.

제3자에게 부동산 관리 업무를 위임함으로써, 소유자는 유지보수와 세입자 관리에 시간과 자원을 할당할 필요가 없어집니다. 이 서비스는 보통 무료는 아니지만, 투자자가 현지와 해외 모두에서 투자를 고려할 수 있게 해 주어 매우 편리합니다. 또한, 부동산에 관심은 있지만 직접 관리할 기술이나 시간이 부족한 투자자에게도 문을 열어 줍니다.

패시브 투자 접근성

이러한 혜택을 염두에 두고, 패시브 투자를 접근할 수 있는 다양한 방법이 존재합니다. 이제 각각을 자세히 살펴보고 작동 방식을 알아보겠습니다.

부동산 투자 신탁 (REITs)

부동산 투자 신탁(REIT)은 소득을 창출하는 부동산을 소유·운영·자금조달하는 기업입니다. 뮤추얼 펀드와 유사하게 설계된 REIT은 개인 투자자에게 직접 부동산을 구매·관리·자금조달하지 않고도 상업용 부동산 소유를 통해 발생하는 소득의 일부를 얻을 수 있는 기회를 제공합니다.

법에 따라 REIT은 소득의 높은 비율(일반적으로 90% 이상)을 배당금 형태로 주주에게 배분해야 하므로, 소득을 추구하는 투자자에게 매력적인 옵션이 됩니다. 목표는 부동산 투자 혜택을 주식 투자와 같은 편리함과 유동성으로 제공하는 것입니다.

REIT에는 몇 가지 다른 접근 방식이 있습니다:

• 주식형 REIT: 가장 일반적인 형태로, 소득을 창출하는 부동산을 소유·관리합니다. 수익은 주로 임대료와 공간 임대에서 발생합니다.
• 모기지 REIT (mREIT): 부동산에 대한 모기지 및 모기지 담보 증권을 매입하거나 발행하여 소득을 창출합니다. 이들은 해당 금융 자산의 이자에서 수익을 얻습니다.
• 하이브리드 REIT: 주식형 REIT와 모기지 REIT의 전략을 결합하여 부동산을 소유하고 동시에 부동산 금융을 제공합니다.

REIT은 주요 증권 거래소에 상장될 수도 있고, 비상장으로 등록되지만 거래소에 상장되지 않을 수도 있으며, 사모 형태일 수도 있습니다. 상장 REIT은 주식과 유사한 유동성을 제공하여 투자자가 증시를 통해 쉽게 매매할 수 있습니다. 비상장 및 사모 REIT은 유동성이 낮지만 여전히 다각화된 부동산 투자 접근을 제공할 수 있습니다.

전반적으로 REIT은 주거, 상업(오피스, 쇼핑몰, 물류창고), 의료 시설 등 다양한 부동산 섹터에 대한 노출을 제공하며, 직접 부동산을 소유할 때 필요한 복잡성과 대규모 자본 요구를 피할 수 있습니다. 또한, 일정 규정을 충족하고 과세 소득 대부분을 주주에게 배분하면 법인 차원에서 과세되지 않아 세금 혜택을 제공할 수도 있습니다. 이러한 구조는 투자자에게 꾸준한 소득 흐름과 장기적인 자본 상승을 동시에 달성하도록 돕습니다.

크라우드펀딩 플랫폼

패시브 부동산 크라우드펀딩 플랫폼은 개인이 직접 부동산을 구매·관리·자금조달하지 않고도 부동산 프로젝트에 투자할 수 있게 하는 온라인 마켓플레이스입니다. 몇 가지 예시 플랫폼은 다음과 같습니다:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

아이디어는 REIT과 유사하지만, 이러한 플랫폼은 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산 투자에 참여할 수 있도록 함으로써 자본 요구량을 낮춥니다.

자본 요구량을 낮춤으로써 투자자는 여러 방면에서 혜택을 얻습니다. 소규모 투자자도 부동산 시장에 참여할 수 있을 뿐만 아니라, 자금이 충분한 투자자는 상업, 주거, 물류 등 다양한 기회에 자본을 분산시킬 수 있습니다.

또한, 이러한 플랫폼은 프로젝트에 대한 투명성을 높이고, 패시브 부동산 투자를 매력적으로 만드는 전문 관리 서비스를 제공합니다.

부동산 신디케이션 및 투자 그룹 (REIGs)

마지막으로 부동산 신디케이션과 부동산 투자 그룹(REIGs)이 있습니다. 이는 여러 투자자가 자원을 모아 개인이 감당하기 어려운 규모나 전문성을 요구하는 부동산에 투자할 수 있게 하는 집합 투자 형태입니다. 이 접근 방식은 겉보기에 크라우드펀딩과 유사하지만, 자본 배분 선택에 대한 자율성이 낮습니다. 투자자는 개별 매물을 직접 선택하는 대신, 전문가가 투자 수익과 위험을 평가해 결정한 프로젝트에 참여하게 됩니다.

부동산 신디케이션은 특정 부동산 기회를 위해 일시적으로 구성되는 파트너십입니다. 스폰서는 투자 기회를 발굴하고 부동산 인수·관리·매각을 담당합니다. 제한 파트너(투자자)는 필요한 자본을 제공하고, 스폰서는 소규모 자본을 투입하고 프로젝트 관리 책임을 대부분 짊어집니다. 투자자는 대부분의 자금을 제공하지만 일상 운영에는 최소한으로 관여하므로 사실상 패시브한 형태가 됩니다. 수익 배분은 사전에 구조화되며, 스폰서는 관리 수수료와 일정 수익 초과 시 이익 배분 등 성과 기반 인센티브를 받을 수 있어 이해관계가 일치하고 높은 수익 가능성을 제공합니다.

한편, 부동산 투자 그룹(REIGs)은 보다 영구적인 형태로 여러 부동산 포트폴리오에 투자합니다. 일반적으로 주거 또는 상업용 부동산을 소유·관리하는 기업 형태로 조직됩니다. 투자자는 이들 그룹의 주식이나 유닛을 구매함으로써 직접 소유 없이 부동산 시장에 간접적으로 참여하고 수익을 얻을 수 있습니다.

두 방식을 비교할 때 고려해야 할 주요 차이점은 다음과 같습니다.

• 범위와 기간: 신디케이션은 일반적으로 단일 프로젝트에 집중하며, 프로젝트가 매각되거나 목표가 달성되면 해산됩니다. REIG는 보다 영구적이며 장기적으로 여러 부동산에 투자합니다.
• 투자자 참여도: 두 옵션 모두 패시브하지만, 신디케이션 투자자는 자신의 투자 기준에 맞는 특정 프로젝트에 참여할 기회를 가질 수 있습니다. REIG 투자자는 보다 폭넓은 부동산 포트폴리오에 투자하게 되므로 개별 투자에 대한 통제권이 낮습니다.
• 투자 수익: 신디케이션 수익은 단일 프로젝트 성과에 직접 연결되어 높은 보상을 받을 수 있지만 위험도 큽니다. REIG는 보다 다각화된 투자로 보다 안정적인 수익을 제공하지만 잠재적 수익이 낮을 수 있습니다.

두 방식 모두 패시브 부동산 투자 접근을 통해 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게 고유한 기회와 고려사항을 제공합니다. 선택은 투자자의 참여 선호도, 위험 감수성 및 투자 목표에 따라 달라집니다.

산업 플레이어

그렇다면 투자자에게 패시브 투자 기회를 제공하는 주요 산업 플레이어는 누구일까요? 아래는 앞서 설명한 접근 방식을 대표하는 몇 가지 예시입니다.

*아래 수치는 작성 시점에 정확했으며 변동될 수 있습니다. 모든 잠재 투자자는 지표를 확인해야 합니다*

1. Prologis

PLD 가격 차트

REIT을 대표하는 사례로, Prologis는 전 세계 물류 및 공급망 관리를 위한 배포 시설에 초점을 맞춘 산업 부동산에 주력하는 선도 기업입니다. 고품질 창고와 배포 센터를 보유·관리함으로써 투자자에게 패시브 부동산 투자 기회를 제공합니다.

Prologis에 투자하면 직접 부동산을 관리할 필요 없이 급성장하는 전자상거래 및 물류 부문에 노출될 수 있어, 산업 부동산을 통해 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게 매력적인 옵션이 됩니다.

작성 시점에 PLD는 다수 애널리스트가 ‘강력 매수’ 로 평가했습니다.

2. Upright

한편, Upright는 크라우드펀딩 플랫폼을 통한 패시브 부동산 투자에서 달성할 수 있는 가능성을 보여주는 좋은 예시입니다. 이전에 Fund That Flip으로 알려졌던 Upright는 인증 투자자에게 주거 부동산 프로젝트에 최대 13%까지의 잠재 수익을 제공하며, 개별 부동산, 풀 펀드 또는 REIT과 유사한 세금 혜택을 제공하는 Horizon Residential Income Fund에 투자할 수 있는 옵션을 제공합니다.

엄격한 언더라이팅 기준에 초점을 맞춘 Upright는 35개 주 이상에서 수천 명의 운영자를 통해 개발된 단기·장기 부채 투자 옵션을 제공하며, 풀 펀드 최소 투자액은 $1,000, 개별 부동산은 $5,000부터 시작합니다.

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX 가격 차트

마지막으로 Brixmor Property (BRX ) Group은 소매 부동산에 특화된 REIG로, 주로 야외 쇼핑 센터 포트폴리오를 소유·관리합니다. 공개 거래 REIT 구조를 통해 주주가 직접 부동산을 관리하지 않고도 해당 부동산이 창출하는 소득을 누릴 수 있는 패시브 부동산 투자 기회를 제공합니다.

Brixmor는 커뮤니티 중심의 소매 위치에 중점을 두어 일상 소비자 수요를 충족하고 지속적인 발길을 유도함으로써 부동산 시장에서 독특한 입지를 확보하고 있습니다.

작성 시점에 BRX는 다수 애널리스트가 ‘강력 매수’ 로 평가했습니다.

올바른 부동산 선택하기

패시브 부동산 투자에서 중요한 또 다른 단계는 올바른 부동산을 선택하는 것입니다. 이는 결국 투자이며, 개인 취향을 위한 구매가 아니라는 점을 기억해야 합니다. 따라서 패시브하게 부동산에 투자할 때는 먼저 기대 수익, 위험 감수성, 투자 기간 등 투자 목표를 명확히 해야 합니다.

다음으로는 포괄적인 실사가 필요합니다. 여기에는 부동산의 시장 분석, 위치 잠재력, 그리고 투자를 중개하는 관리 팀이나 플랫폼의 신뢰성을 깊이 조사하는 것이 포함됩니다.

거래의 현금 흐름, 비용, 투자 구조 등 재무적 요소를 평가하는 것은 투자 목표와의 적합성을 판단하는 데 필수적입니다. 또한 투자 구조와 세금 영향을 이해하는 것도 중요합니다.

마지막으로, 부동산 포트폴리오 내에서 다각화를 고려하여 위험을 완화하는 것이 투자 진행 여부를 결정하는 데 도움이 됩니다.

핸즈오프 접근 방식이 당신에게 맞나요?

처음에는 패시브 부동산 투자가 복잡해 보일 수 있습니다. 그러나 자신에게 맞는 접근 방식을 결정하면 더 이상 그렇지 않습니다. 핵심은 운영 부담을 편리함으로 대체하는 것입니다.

숙련된 투자자에게 패시브 부동산 이니셔티브는 새로운 수익 창출 및 자산 클래스를 통한 자산 구축의 길을 열어줄 잠재력을 가지고 있습니다.