Real Estate Crowdfunding: Cos’è e Come Funziona

Il crowdfunding immobiliare permette a più persone di raccogliere capitale tramite piattaforme online per investire in progetti immobiliari. Può coinvolgere sia principianti sia investitori esperti. In base alla struttura, gli investitori acquistano una partecipazione in una società o in un veicolo di investimento oppure finanziano prestiti; non acquistano sempre una quota diretta dell’immobile.

Questo metodo può offrire esposizione al settore immobiliare con un capitale iniziale inferiore a quello necessario per acquistare direttamente un immobile. L’investimento può riguardare proprietà, redditi da locazione o prestiti, senza garantire un aumento del patrimonio.

Vediamo come funziona il crowdfunding immobiliare online, quali vantaggi e rischi comporta e alcuni esempi di piattaforme statunitensi.

Cos’è il Crowdfunding Immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare può assumere la forma di equity crowdfunding oppure di finanziamento tramite debito. Raccoglie fondi da numerosi investitori per nuove costruzioni, acquisto di immobili esistenti o prestiti per ristrutturazioni.

Gli interessati possono contribuire insieme ad altri investitori secondo le condizioni di ciascuna offerta. Il capitale raccolto finanzia progetti residenziali o commerciali esistenti o pianificati, dalle nuove costruzioni alle partecipazioni in immobili già presenti. Ecco alcuni motivi per cui questa forma di finanziamento attira interesse:

• Può favorire la diversificazione del portafoglio.
• Può richiedere un capitale iniziale inferiore all’acquisto diretto di un immobile, a seconda dell’offerta.
• Il finanziamento collettivo consente di partecipare a progetti più grandi di quelli che un investitore potrebbe finanziare da solo.
• Il capitale proviene da più partecipanti, ma ogni investitore rimane esposto al rischio di perdita.
• Offre una porta d’accesso a investimenti unici o pionieristici.
• Oltre alle proprietà residenziali, i partecipanti possono diversificare anche in immobili commerciali.
• Offre esposizione al mercato immobiliare senza la gestione quotidiana da parte dell’investitore, anche se i relativi costi possono gravare sull’investimento.
• L’investitore passivo di norma non deve stipulare un mutuo personale; eventuali obblighi di versamento aggiuntivo dipendono dalle condizioni dell’offerta.
• L’investitore di norma non deve fornire garanzie personali, ma il progetto sottostante può avere debiti garantiti dagli immobili.

Come Funziona il Crowdfunding Immobiliare?

Investire in immobili è una possibilità per diversificare il portafoglio. L’acquisto diretto può essere finanziato con un mutuo bancario o di una cooperativa di credito, spesso con un anticipo significativo. Il proprietario sostiene anche spese ricorrenti, manutenzione, utenze e imposte immobiliari.

Il crowdfunding raccoglie invece capitale attraverso piattaforme specializzate. Gli investitori possono cercare un reddito periodico o un guadagno alla scadenza o alla vendita dell’investimento. Importi e tempi dei pagamenti non sono garantiti.

Gli importi minimi variano molto: alcune offerte partono da poche decine o centinaia di dollari, altre richiedono migliaia di dollari. Gli investimenti possono passare attraverso società di progetto, prestiti, fondi o real estate investment trust (REIT). Un REIT possiede o finanzia immobili e non è semplicemente un custode. Gli immobili possono includere abitazioni, centri commerciali, hotel e uffici. I REIT non quotati possono essere registrati pubblicamente oppure privati; le categorie sono diverse. Le distribuzioni possono variare e non derivano sempre soltanto dagli utili operativi.

I Vantaggi del Crowdfunding Immobiliare per gli Investitori

Le piattaforme possono dare accesso a investimenti immobiliari privati altrimenti difficili da raggiungere per molti investitori individuali. Alcune offerte mirano a rendimenti elevati, ma non superano necessariamente quelli dei REIT quotati. La scarsa liquidità e le valutazioni meno frequenti comportano rischi aggiuntivi; l’assenza di una quotazione quotidiana non implica minore rischio.

Prima di investire nel mercato privato occorre esaminare attentamente l’offerta e la situazione finanziaria dell’investitore. Importo e durata dell’impegno devono essere valutati senza compromettere la stabilità finanziaria.

Il crowdfunding immobiliare può integrare un portafoglio più ampio insieme ad azioni, obbligazioni e altri investimenti. Il contributo alla diversificazione dipende dagli immobili e dalle altre posizioni; questa forma di investimento non è adatta a tutti.

Alcune offerte ammettono investitori non accreditati, mentre altre sono riservate agli investitori accreditati secondo le regole statunitensi. Per una persona fisica, criteri comuni sono un reddito superiore a 200.000 dollari individualmente o 300.000 con il coniuge o partner equivalente in ciascuno dei due anni precedenti, con ragionevole aspettativa dello stesso livello nell’anno corrente, oppure un patrimonio netto superiore a 1 milione di dollari, escludendo l’abitazione principale. Esistono anche altri requisiti di accesso, tra cui determinate certificazioni professionali.

Valutare il Crowdfunding Immobiliare: Vantaggi e Svantaggi

Il crowdfunding immobiliare comporta opportunità e rischi. Prima di investire occorre valutare vantaggi e svantaggi della piattaforma, della specifica offerta e della strategia di investimento.

Vantaggi:

• Può offrire rendimenti interessanti, senza garantire risultati superiori ad altri investimenti immobiliari.
• Facilita la diversificazione e l’incremento degli asset finanziari.
• Apre le porte a progetti immobiliari distinti e innovativi.
• Elude molte seccature quotidiane tipiche dei proprietari immobiliari.
• Può richiedere meno capitale iniziale di un acquisto diretto; costi ricorrenti ed eventuali versamenti aggiuntivi dipendono dall’offerta.

Svantaggi:

• I siti di crowdfunding potrebbero addebitare commissioni di gestione o consulenza agli investitori.
• Problemi di liquidità: è difficile liquidare o disinvestire rapidamente la propria quota.
• Le distribuzioni possono avere conseguenze fiscali diverse secondo la loro natura, il conto utilizzato e la giurisdizione dell’investitore.
• Essendo un’offerta di mercato relativamente recente, molte piattaforme mancano di una storia di performance sostanziale.
• Alcune offerte sono riservate agli investitori accreditati e possono prevedere importi minimi elevati.

Piattaforme di Crowdfunding Immobiliare

Ecco alcuni esempi di piattaforme di crowdfunding immobiliare negli Stati Uniti.

Groundfloor — Groundfloor offre principalmente accesso a investimenti in debito legato agli immobili, con un minimo a partire da 10 dollari per determinate offerte di prestiti. La società ha dichiarato rendimenti medi storici intorno al 10%, che non garantiscono risultati futuri. Sono disponibili opzioni di investimento automatizzato; commissioni, condizioni e rischi devono essere valutati per ciascun prodotto.

Groundfloor fornisce informazioni sulle offerte e strumenti di gestione degli investimenti tramite il sito e app disponibili su Google Play e Apple App Store. Le funzionalità digitali semplificano l’accesso, ma non eliminano i rischi di ritardi, insolvenza o perdita del capitale.

EquityMultiple — EquityMultiple si rivolge agli investitori accreditati. Alcuni prodotti, come gli Alpine Notes, prevedono un investimento minimo di 5.000 dollari, mentre altre offerte richiedono importi superiori. Gli investimenti comprendono immobili commerciali privati come uffici, residenze per anziani, hotel e data center.

L’articolo descriveva altre offerte di EquityMultiple con impegni generalmente compresi tra 10.000 e 40.000 dollari e durate da sei mesi a dieci anni o più. Le condizioni variano per prodotto e non costituiscono un minimo universale o una garanzia di uscita a una data precisa. Gli interessati devono verificare la specifica offerta e la propria idoneità.

Riepilogo

Il crowdfunding immobiliare consente ai privati di raccogliere capitale online per progetti residenziali, commerciali o a uso misto. Può ampliare l’accesso a opportunità prima rivolte soprattutto a investitori facoltosi o istituzionali. Importi minimi, requisiti di accesso, liquidità e rischi variano. Diversificazione e rendimenti potenziali non sono garantiti: è quindi necessaria un’attenta valutazione prima di investire.