Cos’è l’investimento immobiliare passivo e come funziona?

Passive real estate investing è un approccio semplice ma intrigante per rafforzare il proprio portafoglio. La pratica, che continua a crescere in popolarità grazie alle nuove tecnologie, consiste nell’investire strategicamente capitale in immobili residenziali o commerciali, delegando al contempo gli impegni tipici di un proprietario a un gestore di proprietà terzo. Di seguito, esaminiamo più da vicino il fascino di questo approccio e come funziona.

Perché l’immobiliare passivo?

Investire nel settore immobiliare non è una novità e rimane popolare per diversi motivi – passivi o meno. Alcuni di questi includono,

• Flusso di cassa: Gli investimenti immobiliari possono generare un flusso di cassa costante attraverso il reddito da affitto. Questo è particolarmente attraente per gli investitori che cercano una fonte di reddito regolare insieme al potenziale di apprezzamento del loro investimento.
• Apprezzamento: I valori immobiliari tipicamente aumentano nel tempo, offrendo agli investitori l’opportunità di guadagni di capitale quando vendono le proprietà. Questo apprezzamento dei prezzi a lungo termine può aumentare significativamente i rendimenti dell’investimento.
• Leva finanziaria: L’immobiliare consente inoltre agli investitori di utilizzare la leva finanziaria più ampiamente rispetto a molti altri tipi di investimento. Ad esempio, utilizzando fondi presi in prestito per finanziare una parte del prezzo di acquisto della proprietà, gli investitori possono ottenere un rendimento più elevato sull’investimento, supponendo che la proprietà si apprezzi in valore.
• Diversificazione: Aggiungere l’immobiliare a un portafoglio di investimento migliora anche la diversificazione, riducendo il rischio complessivo. Ciò è possibile perché l’immobiliare spesso ha una bassa correlazione con altre classi di attività, il che significa che può performare bene mentre altri investimenti vacillano.
• Vantaggi fiscali: L’investimento immobiliare può anche fornire agli investitori vari benefici fiscali. Questi includono deduzioni per gli interessi ipotecari, le spese operative, le tasse sulla proprietà e l’ammortamento. Alcune strategie più avanzate (scambio 1031) consentono agli investitori di differire le tasse sui guadagni di capitale reinvestendo i proventi di una vendita in un’altra proprietà d’investimento.
• Protezione dall’inflazione: Storicamente, i prezzi immobiliari e gli affitti tendono a crescere con l’inflazione. Di conseguenza, l’immobiliare è una buona copertura contro l’inflazione, poiché l’aumento dei prezzi può portare a un reddito da affitto più elevato e a valori delle proprietà più alti, proteggendo il potere d’acquisto degli investitori.

Considerando questi vantaggi elencati, è chiaro perché l’immobiliare è un’aggiunta attraente al portafoglio, poiché pochi asset vantano l’insieme diversificato di benefici della proprietà.

Allora, cosa può offrire l’investimento immobiliare passivo che gli investitori non ottengono già? Le risposte sono semplici: tempo, tranquillità, opportunità e comodità.

Delegando le mansioni di gestione della proprietà a una terza parte, i proprietari non devono più dedicare tempo e risorse alla manutenzione e al monitoraggio degli inquilini. Sebbene questo tipo di servizio non sia solitamente gratuito, è altamente comodo poiché consente ai proprietari di considerare investimenti sia a livello locale che a distanza. Inoltre, apre la porta a investitori interessati al settore immobiliare che, anche se hanno tempo, non possiedono necessariamente le competenze per assumersi tali responsabilità.

Accessibilità agli investimenti passivi

Tenendo presenti i benefici, esistono diversi approcci per accedere agli investimenti passivi. Diamo un’occhiata più da vicino a questi e a come funzionano.

Fondi di investimento immobiliare (REIT)

Un Real Estate Investment Trust (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia immobili che generano reddito. I REIT, modellati in modo simile ai fondi comuni, offrono agli investitori individuali la possibilità di guadagnare una quota del reddito prodotto attraverso la proprietà immobiliare commerciale senza dover acquistare, gestire o finanziare direttamente alcuna proprietà.

I REIT sono tenuti per legge a distribuire un’alta percentuale del loro reddito (tipicamente 90% o più) agli azionisti sotto forma di dividendi, rendendoli un’opzione attraente per gli investitori in cerca di reddito. L’obiettivo è offrire i benefici dell’investimento immobiliare combinati con la facilità e la liquidità dell’investimento in azioni.

Va notato che tra i REIT esistono diversi approcci. Questi includono:

• Equity REIT: Questi sono il tipo più comune e possiedono e gestiscono immobili che generano reddito. I ricavi sono generati principalmente attraverso l’affitto di spazi e la riscossione degli affitti.
• Mortgage REIT (mREIT): Questi forniscono finanziamenti per immobili a reddito acquistando o originando mutui e titoli garantiti da ipoteca. Guadagnano reddito dagli interessi su questi asset finanziari.
• Hybrid REIT: I REIT ibridi combinano le strategie dei REIT di capitale e dei REIT ipotecari per possedere proprietà e fornire finanziamenti immobiliari.

I REIT possono essere quotati in borsa su grandi mercati finanziari, registrati pubblicamente ma non quotati, o privati. I REIT quotati offrono il vantaggio della liquidità, simile alle azioni, consentendo agli investitori di comprare e vendere facilmente le quote sul mercato azionario. I REIT non quotati e privati possono offrire minore liquidità ma forniscono comunque accesso a investimenti immobiliari diversificati.

In generale, i REIT consentono agli investitori di ottenere esposizione a settori immobiliari come residenziale, commerciale (uffici, centri commerciali, magazzini), strutture sanitarie e altro, senza le complessità e i requisiti di capitale significativi della proprietà diretta. Possono anche offrire potenziali vantaggi fiscali, poiché generalmente non sono tassati a livello societario se rispettano determinati requisiti normativi, inclusa la distribuzione della maggior parte del reddito imponibile agli azionisti. Questa struttura può aiutare gli investitori a ottenere un flusso di reddito costante insieme a un apprezzamento del capitale a lungo termine.

Piattaforme di crowdfunding

Un altro modo comune per accedere a opportunità di investimento immobiliare passivo è tramite piattaforme di crowdfunding. Le piattaforme di crowdfunding immobiliare sono mercati online che consentono agli individui di investire in progetti immobiliari senza acquistare, gestire o finanziare direttamente le proprietà. Alcuni esempi di tali piattaforme includono:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Sebbene l’idea sia simile a un REIT, queste piattaforme sfruttano il potere del crowdfunding per raggruppare fondi da più investitori, consentendo loro di partecipare a investimenti immobiliari con requisiti di capitale potenzialmente più bassi.

Riducendo i requisiti di capitale, gli investitori ne traggono vantaggio in diversi modi. Non solo gli investitori più piccoli possono ora partecipare al mercato immobiliare, ma chi dispone di maggiori risorse può distribuire il capitale su una gamma più ampia di opportunità (commerciale, residenziale, magazzino, ecc.).

Inoltre, le piattaforme che rendono possibile questo tipo di investimento solitamente offrono maggiore trasparenza sui progetti, insieme ai servizi di gestione professionale che rendono l’investimento immobiliare passivo così attraente.

Syndication immobiliari e gruppi di investimento immobiliare (REIG)

Infine, esistono le syndication immobiliari e i Real Estate Investment Groups (REIG). Queste sono forme di investimento collettivo nel settore immobiliare, che consentono agli investitori di unire le proprie risorse per investire in proprietà che potrebbero essere al di fuori della loro capacità finanziaria o competenza individuale. Questo approccio è simile in superficie al crowdfunding, ma con minore autonomia/controllo sulla scelta dell’allocazione del capitale. Invece di permettere all’investitore di selezionare una proprietà da un pool di annunci, tali scelte sono lasciate a professionisti incaricati di valutare il potenziale ritorno sugli investimenti e i rischi associati.

Syndication immobiliare sono partnership temporanee e specifiche per progetto create per investire in una singola opportunità immobiliare. Nella syndication immobiliare, uno sponsor (o syndicator) individua un’opportunità di investimento ed è responsabile dell’acquisizione, gestione e vendita finale della proprietà. Per facilitare questo processo, gli investitori potenziali (limited partners) sono invitati a fornire il capitale necessario. Mentre lo sponsor contribuisce con una quota minore del capitale e si assume la maggior parte delle responsabilità gestionali del progetto, gli investitori forniscono tipicamente la maggior parte del finanziamento con un coinvolgimento minimo nelle operazioni quotidiane, rendendo il loro contributo più passivo. La distribuzione dei profitti è strutturata in anticipo, con gli sponsor che spesso guadagnano una commissione di gestione e incentivi basati sulle performance, come una quota dei profitti che superano una soglia predefinita, garantendo l’allineamento degli interessi e il potenziale per ritorni sostanziali.

Nel frattempo, i Real Estate Investment Groups (REIG) sono entità più permanenti che investono in un portafoglio di proprietà immobiliari. Sono tipicamente organizzati come società che possiedono e gestiscono proprietà residenziali o commerciali. Acquistando azioni o quote in questi gruppi, gli investitori possono partecipare indirettamente a iniziative immobiliari, beneficiando dell’esposizione al mercato immobiliare senza le responsabilità della proprietà diretta.

Quando si confrontano i due, ci sono alcune differenze chiave da tenere presente.

• Ambito e durata: Le syndication sono generalmente focalizzate su un singolo progetto e si sciolgono una volta che il progetto è venduto o l’obiettivo di investimento è raggiunto. I REIG, al contrario, sono più permanenti e possono investire in più proprietà nel lungo termine.
• Coinvolgimento dell’investitore: Sebbene entrambe le opzioni siano passive, gli investitori in una syndication potrebbero avere l’opportunità di investire in progetti specifici che corrispondono strettamente ai loro criteri di investimento. Gli investitori REIG investono in una società con un più ampio ventaglio di proprietà, dando loro meno controllo sugli investimenti individuali.
• Ritorni sugli investimenti: I ritorni delle syndication sono spesso legati direttamente alla performance di un singolo progetto, il che può offrire ricompense più elevate ma anche rischi maggiori. I REIG offrono un investimento più diversificato, potenzialmente più stabile ma con ritorni potenzialmente più bassi.

Sia le syndication immobiliari sia i REIG offrono opportunità e considerazioni uniche per gli investitori che desiderano diversificare il proprio portafoglio verso l’immobiliare con un approccio di investimento passivo. La scelta tra i due dipende dalle preferenze dell’investitore in termini di coinvolgimento, tolleranza al rischio e obiettivi di investimento.

Attori del settore

Quindi, quali sono alcuni degli attori più importanti del settore che offrono agli investitori l’accesso a opportunità di investimento passivo? Di seguito, alcuni esempi da considerare, rappresentanti ciascuno dei precedenti approcci descritti.

*I dati forniti di seguito erano accurati al momento della stesura e sono soggetti a variazioni. Qualsiasi potenziale investitore dovrebbe verificare le metriche*

1. Prologis

PLD Grafico dei prezzi

Rappresentando un esempio di REIT, Prologis è un leader che si concentra sull’immobiliare industriale – in particolare su strutture di distribuzione per la logistica e la gestione della catena di approvvigionamento a livello globale. Offre agli investitori opportunità di investimento immobiliare passivo possedendo e gestendo un vasto portafoglio di magazzini e centri di distribuzione di alta qualità.

Investendo in Prologis, gli individui possono ottenere esposizione ai settori in rapida crescita dell’e‑commerce e della logistica senza la necessità di gestire direttamente le proprietà, rendendolo un’opzione interessante per chi desidera diversificare il proprio portafoglio con immobili industriali.

Al momento della stesura, PLD era indicato dalla maggior parte degli analisti come ‘Acquisto forte’.

2. Upright

Nel frattempo, Upright si distingue come esempio perfetto di ciò che può essere realizzato e offerto considerando l’investimento immobiliare passivo tramite piattaforme di crowdfunding. In precedenza nota come Fund That Flip, Upright offre agli investitori accreditati la possibilità di investire passivamente in progetti immobiliari residenziali con potenziali ritorni fino al 13%. Gli investitori possono scegliere tra proprietà individuali, fondi aggregati o l’Horizon Residential Income Fund, che opera con i vantaggi fiscali di un REIT.

Con un focus su criteri di underwriting rigorosi, Upright fornisce una selezione di investimenti di debito a breve e lungo termine in più di 35 stati, sviluppati da migliaia di operatori, offrendo diversificazione e controllo sulle scelte di investimento con investimenti minimi a partire da $1,000 per i fondi aggregati e $5,000 per le proprietà individuali.

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX Grafico dei prezzi

Infine, c’è Brixmor Property (BRX ) Group, un gruppo di investimento immobiliare (REIG) specializzato in immobili al dettaglio, focalizzato principalmente sul possesso e la gestione di un ampio portafoglio di centri commerciali all’aperto. Offre inoltre agli investitori opportunità di investimento immobiliare passivo attraverso la sua struttura REIT quotata in borsa, consentendo agli azionisti di beneficiare del reddito generato dalle sue proprietà senza le complessità della gestione diretta.

L’enfasi di Brixmor su location commerciali orientate alla comunità la posiziona in modo unico nel mercato immobiliare. Queste location soddisfano le esigenze quotidiane dei consumatori e generano un flusso costante di visitatori nei loro siti.

Al momento della stesura, BRX era indicato dalla maggior parte degli analisti come ‘Acquisto forte’.

Scegliere la proprietà giusta

Un altro passo critico nell’investimento immobiliare passivo riguarda la scelta della proprietà giusta per te. Ricorda, dopotutto, si tratta di un investimento, non di un acquisto destinato a soddisfare i tuoi gusti personali. Questo significa che, scegliendo una proprietà in cui investire passivamente, un investitore dovrebbe prima chiarire i propri obiettivi di investimento, inclusi i rendimenti attesi, la tolleranza al rischio e l’orizzonte temporale.

Successivamente, è necessaria una due diligence completa, che comporta un’analisi approfondita del mercato della proprietà, del potenziale della posizione e della credibilità del team di gestione o della piattaforma che facilita l’investimento.

Valutare i dati finanziari dell’operazione, come i flussi di cassa previsti, le spese e la struttura dell’investimento, è fondamentale per comprenderne la fattibilità e l’allineamento con gli obiettivi di investimento. Inoltre, è essenziale comprendere la struttura legale dell’investimento e le eventuali implicazioni fiscali.

Infine, considerare la diversificazione all’interno del portafoglio immobiliare per mitigare il rischio dovrebbe guidare la decisione se procedere o meno con l’investimento.

È giusto per te un approccio senza coinvolgimento?

A prima vista, l’investimento immobiliare passivo può sembrare complicato. Tuttavia, una volta scelto l’approccio più adatto a te, non è più così. L’intero scopo è sostituire gli oneri operativi con la comodità.

Per l’investitore esperto, le iniziative immobiliari passive hanno il potenziale di aprire nuove vie per generare reddito e costruire capitale in una classe di attività che apparentemente non passa mai di moda.