Mitä on passiivinen kiinteistösijoittaminen ja miten se toimii?

Passiivinen kiinteistösijoittaminen on yksinkertainen mutta kiehtova tapa vahvistaa omaa salkkua. Käytäntö, joka jatkaa suosiotaan uusien teknologioiden myötä, sisältää pääoman strategisen sijoittamisen joko asuin- tai liikekiinteistöihin samalla kun vuokranantajan velvoitteet siirretään kolmannen osapuolen kiinteistönhoitajalle. Alla tarkastelemme tarkemmin tämän lähestymistavan vetovoimaa ja miten se toimii.

Miksi passiivinen kiinteistösijoittaminen?

Kiinteistöihin sijoittaminen ei ole uutta ja pysyy suosituna useista syistä – passiivisena tai muullakin tavalla. Muutamia näistä ovat,

• Kassavirta: Kiinteistösijoitukset voivat tuottaa tasaisen kassavirran vuokratulojen kautta.  Tämä on erityisen houkuttelevaa sijoittajille, jotka etsivät säännöllistä tulovirtaa yhdessä sijoituksen arvonnousupotentiaalin kanssa.
• Arvonnousu: Kiinteistöjen arvot yleensä nousevat ajan myötä, tarjoten sijoittajille mahdollisuuden pääomavoittoihin, kun he myyvät kiinteistöt. Tämä pitkäaikainen hintojen nousu voi merkittävästi kasvattaa sijoitustuottoja.
• Velkavipu: Kiinteistöt antavat sijoittajille myös mahdollisuuden käyttää vipuvaikutusta laajemmin kuin monet muut sijoitustyypit. Esimerkiksi lainarahaa käyttäen osan kiinteistön ostohinnasta, sijoittajat voivat saavuttaa korkeamman sijoitetun pääoman tuoton, olettaen että kiinteistön arvo nousee.
• Hajauttaminen: Kiinteistöjen lisääminen sijoitussalkkuun parantaa myös hajauttamista, vähentäen kokonaisriskiä. Tämä on mahdollista, koska kiinteistöillä on usein alhainen korrelaatio muihin omaisuusluokkiin, mikä tarkoittaa, että ne voivat menestyä, kun muut sijoitukset kamppailevat.
• Verokannustimet: Kiinteistösijoittaminen voi myös tarjota sijoittajille erilaisia verohyötyjä. Näihin kuuluvat asuntolainan korkojen, käyttökulujen, kiinteistöverojen ja poistojen vähennykset. Tietyt kehittyneemmät strategiat (1031 vaihto) mahdollistavat pääomavoittojen verojen lykkäämisen, kun myyntituloja sijoitetaan uudelleen toiseen sijoituskiinteistöön.
• Inflaatiosuojana: Historiallisesti kiinteistöjen hinnat ja vuokrat ovat yleensä nousseet inflaation mukana. Tämä tekee kiinteistöistä hyvän suojan inflaatiota vastaan, sillä hintojen nousu voi johtaa korkeampiin vuokratuloihin ja kiinteistöarvoihin, suojaten sijoittajien ostovoimaa.

Kun otetaan huomioon nämä luetellut edut, on selvää, miksi kiinteistöt ovat houkutteleva lisä salkkuun, sillä hyvin harvat omaisuusluokat tarjoavat näin monipuolisen etujen joukon omistamisen kautta.

Mitä siis passiivinen kiinteistösijoittaminen voi tarjota, mitä sijoittajat eivät jo hyödy? Vastaukset ovat yksinkertaiset: aika, mielenrauha, mahdollisuus ja kätevyys.

Siirtämällä kiinteistönhoitotehtävät kolmannelle osapuolelle, kiinteistönomistajien ei enää tarvitse varata aikaa ja resursseja ylläpitoon ja vuokralaisten valvontaan. Vaikka tämä palvelu ei yleensä ole ilmainen, se on erittäin kätevä, koska se mahdollistaa sijoittajien tarkastella sijoituksia paikallisesti ja kaukana. Se avaa myös oven sijoittajille, jotka ovat kiinnostuneita kiinteistöistä, vaikka heillä olisi aikaa, mutta eivät välttämättä omaa tarvittavaa osaamista näiden vastuiden hoitamiseen.

Passiivisen sijoittamisen saavutettavuus

Kun hyödyt mielessä, on olemassa erilaisia tapoja päästä käsiksi passiiviseen sijoittamiseen. Tarkastellaan näitä tarkemmin ja miten ne toimivat.

Kiinteistösijoitusrahastot (REIT:t)

Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on yritys, joka omistaa, ylläpitää tai rahoittaa tulon tuottavaa kiinteistöä. REIT:t, jotka mallinnetaan samankaltaisesti sijoitusrahastoina, tarjoavat yksittäisille sijoittajille mahdollisuuden ansaita osuus kaupallisen kiinteistön omistuksesta syntyvästä tulosta ilman, että heidän tarvitsee ostaa, hallinnoida tai rahoittaa kiinteistöjä itse.

Lain mukaan REIT:t ovat velvollisia jakamaan suuren osan tuloistaan (yleensä 90 % tai enemmän) osakkeenomistajille osinkoina, mikä tekee niistä houkuttelevan vaihtoehdon tuloja hakeville sijoittajille. Tavoitteena on tarjota kiinteistösijoittamisen hyödyt yhdistettynä osakkeiden helppoon ja likvideen sijoittamiseen.

On syytä huomata, että REIT:eiden sisällä on useita erilaisia lähestymistapoja. Näitä ovat:

• Osake-REIT:t:  Nämä ovat yleisin tyyppi ja ne omistavat ja hallinnoivat tulon tuottavaa kiinteistöä. Tulot syntyvät pääasiassa tilojen vuokraamisesta ja vuokran keruusta.
• Lainaraha-REIT:t (mREIT:t):  Nämä tarjoavat rahoitusta tulon tuottaville kiinteistöille ostamalla tai alkuperäisinä lainoja ja lainavakuudellisia arvopapereita. Ne ansaitsevat tuloa näiden rahoitusvälineiden koroista.
• Hybrid-REIT:t: Hybrid-REIT:t yhdistävät osake-REIT:ien ja lainaraha-REIT:ien strategiat omistaakseen kiinteistöjä ja tarjotakseen kiinteistörahoitusta.

REIT:eitä voidaan noteerata pörssissä suurilla arvopaperipörsseillä, ne voivat olla julkisesti rekisteröityjä mutta listaamattomia, tai yksityisiä. Julkisesti noteeratut REIT:t tarjoavat likviditeetin edun, samankaltaisesti osakkeiden kanssa, mahdollistaen sijoittajien ostaa ja myydä osakkeita helposti pörssin kautta. Listaamattomat ja yksityiset REIT:t voivat tarjota vähemmän likviditeettiä, mutta ne voivat silti tarjota pääsyn hajautettuihin kiinteistösijoituksiin.

Kaiken kaikkiaan REIT:t antavat sijoittajille mahdollisuuden altistua kiinteistösektoreille kuten asuin-, kaupalliset (toimistorakennukset, ostoskeskukset, varastot), terveydenhuoltolaitokset ja muut, ilman suoran kiinteistön omistamisen monimutkaisuutta ja merkittäviä pääomavaatimuksia. Ne voivat myös tarjota mahdollisia verokannustimia, koska ne eivät yleensä ole verotettuina yritystasolla, jos ne täyttävät tietyt sääntelyvaatimukset, mukaan lukien suurimman osan verotettavasta tulostaan jakaminen osakkeenomistajille. Tämä rakenne voi auttaa sijoittajia saavuttamaan tasaisen tulovirran sekä pitkäaikaisen pääoman arvonnousun.

Joukkorahoitusalustat

Toinen yleinen tapa päästä käsiksi passiivisen kiinteistösijoittamisen mahdollisuuksiin on joukkorahoitusalustojen kautta. Passiiviset kiinteistöjen joukkorahoitusalustat ovat verkkokauppapaikkoja, jotka antavat yksilöille mahdollisuuden sijoittaa kiinteistöprojekteihin ilman, että heidän tarvitsee ostaa, hallinnoida tai rahoittaa kiinteistöjä itse suoraan. Muutamia esimerkkejä tällaisista alustoista ovat:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Vaikka idea on samankaltainen REIT:n kanssa, nämä alustat hyödyntävät joukkorahoituksen voimaa kerätäkseen varoja useilta sijoittajilta, mahdollistaen heidän osallistumisensa kiinteistösijoituksiin mahdollisesti pienemmillä pääomavaatimuksilla.

Alentamalla pääomavaatimuksia, sijoittajat hyötyvät monin tavoin. Pienemmätkin sijoittajat voivat nyt osallistua kiinteistömarkkinoille, ja varakkaammat voivat jakaa pääomaa laajemmalle valikoimalle mahdollisuuksia (kaupalliset, asuin, varastot jne.).

Lisäksi alustat, jotka mahdollistavat tällaisen sijoittamisen, tarjoavat yleensä lisää läpinäkyvyyttä projekteihin sekä ammatillisia hallintapalveluita, jotka tekevät passiivisesta kiinteistösijoittamisesta niin houkuttelevaa.

Kiinteistösyndikaatiot ja sijoitusryhmät (REIG:t)

Lopuksi on kiinteistösyndikaatioita ja kiinteistösijoitusryhmiä (REIG:t). Nämä ovat yhteisösijoituksen muotoja kiinteistöissä, jotka mahdollistavat sijoittajien yhdistää resurssinsa sijoittaakseen kiinteistöihin, jotka saattaisivat olla yksittäisen sijoittajan taloudellisen kantokyvyn tai asiantuntemuksen ulkopuolella. Tämä lähestymistapa on pinnaltaan samankaltainen kuin joukkorahoitus, mutta tarjoaa vähemmän autonomiaa/kontrollia pääoman kohdentamisen valinnassa. Sen sijaan, että sijoittaja voisi valikoivasti valita sijoituskohteena kiinteistön listalta, nämä valinnat jätetään ammattilaisille, jotka arvioivat mahdollisia tuottoja ja riskejä.

Kiinteistösyndikaatiot ovat tilapäisiä, projektiin kohdistuvia kumppanuuksia, jotka muodostetaan sijoittamaan yhteen kiinteistökohteeseen. Kiinteistösyndikaatiossa sponsori (tai syndikaattori) tunnistaa sijoitusmahdollisuuden ja on vastuussa kiinteistön hankinnasta, hallinnoinnista ja lopullisesta myynnistä.

Tämän prosessin helpottamiseksi potentiaaliset sijoittajat (rajoitetut kumppanit) kutsutaan toimittamaan tarvittava pääoma. Vaikka sponsori sijoittaa pienemmän osan pääomasta ja kantaa suurimman osan projektin hallintotehtävistä, sijoittajat tarjoavat tyypillisesti suurimman osan rahoituksesta vähäisellä osallistumisella päivittäiseen toimintaan, tehden heidän panoksestaan passiivisempaa. Voitonjako on suunniteltu etukäteen, ja sponsorit ansaitsevat usein hallintopalkkion sekä suoritusperusteisia kannustimia, kuten osuuden voitosta, joka ylittää ennalta määritellyn rajan, varmistaen intressien yhdenmukaisuuden ja mahdollisuuden merkittäviin tuottoihin.

Samaan aikaan kiinteistösijoitusryhmät (REIG:t) ovat pysyvämpiä tahoja, jotka sijoittavat kiinteistöportfoliossa. Ne järjestetään yleensä yrityksinä, jotka omistavat ja hallinnoivat asuin- tai kaupallisia kiinteistöjä. Ostamalla osakkeita tai osuuksia näissä ryhmissä, sijoittajat voivat epäsuorasti osallistua kiinteistötoimintaan, hyötyen kiinteistömarkkinoiden altistuksesta ilman suoran omistuksen vastuuta.

Kun verrataan näitä kahta, on muutamia keskeisiä eroja, jotka on hyvä pitää mielessä.

• Laajuus ja kesto: Syndikaatiot keskittyvät yleensä yhteen projektiin ja lakkautuvat, kun projekti myydään tai sijoitustavoite saavutetaan. REIG:t puolestaan ovat pysyvämpiä ja voivat sijoittaa useisiin kiinteistöihin pidemmällä aikavälillä.
• Sijoittajan osallistuminen: Vaikka molemmat vaihtoehdot ovat passiivisia, syndikaation sijoittajilla voi olla mahdollisuus sijoittaa tiettyihin projekteihin, jotka vastaavat tarkasti heidän sijoituskriteerejään. REIG-sijoittajat sijoittavat yritykseen, jolla on laajempi kiinteistövalikoima, jolloin heillä on vähemmän kontrollia yksittäisiin sijoituksiin.
• Sijoituksen tuotot: Syndikaatioiden tuotot sidotaan usein suoraan yhden projektin suorituskykyyn, mikä voi tarjota korkeampia palkkioita, mutta myös suurempia riskejä. REIG:t tarjoavat hajautetumman sijoituksen, mahdollisesti vakaampia mutta mahdollisesti alhaisempia tuottoja.

Sekä kiinteistösyndikaatiot että REIG:t tarjoavat ainutlaatuisia mahdollisuuksia ja huomioitavia seikkoja sijoittajille, jotka haluavat hajauttaa salkkuaan kiinteistöihin passiivisen sijoituslähestymistavan avulla. Valinta näiden välillä riippuu sijoittajan mieltymyksistä osallistumisen suhteen, riskinsietokyvystä ja sijoitustavoitteista.

Alan toimijat

Mitkä ovat merkittävät alan toimijat, jotka tarjoavat sijoittajille pääsyn passiivisen sijoittamisen mahdollisuuksiin? Alla on muutamia harkittavaksi, edustaen kutakin aiemmin kuvattua lähestymistapaa.

*Alla annetut luvut olivat tarkkoja kirjoitushetkellä ja voivat muuttua.  Mahdollisten sijoittajien tulisi tarkistaa mittarit*

1. Prologis

PLD Hintakaavio

REIT:eihin katsottuna Prologis on johtava esimerkki, joka keskittyy teollisuuskiinteistöihin – erityisesti jakelutiloihin logistiikassa ja toimitusketjun hallinnassa maailmanlaajuisesti. Se tarjoaa sijoittajille passiivisia kiinteistösijoitusmahdollisuuksia omistamalla ja hallinnoimalla laajaa portfoliota korkealaatuisia varastoja ja jakelukeskuksia.

Sijoittamalla Prologisiin yksilöt voivat saada altistusta kasvaville e‑kaupan ja logistiikan sektoreille ilman suoraa kiinteistönhallintaa, mikä tekee siitä houkuttelevan vaihtoehdon niille, jotka haluavat monipuolistaa sijoitussalkkuaan teollisuuskiinteistöillä.

Kirjoitushetkellä PLD oli suurimman osan analyytikoista luokiteltu ‘Vahva osto’.

2. Upright

Samaan aikaan Upright erottuu täydellisenä esimerkkinä siitä, mitä voidaan saavuttaa ja tarjota harkittaessa passiivista kiinteistösijoittamista joukkorahoitusalustojen kautta. Aiemmin tunnettu nimellä Fund That Flip, Upright tarjoaa akkreditoituneille sijoittajille mahdollisuuden passiivisesti sijoittaa asuinkiinteistöprojekteihin, joiden mahdolliset tuotot voivat olla jopa 13 %.

Sijoittajat voivat valita yksittäisten kiinteistöjen, yhdistettyjen rahastojen tai Horizon Residential Income Fund -rahaston välillä, joka toimii REIT:n verokannustimien mukaisesti.

Tiukkaan lainanmyöntökriteereihin keskittyen Upright tarjoaa valikoiman lyhyen ja pitkän aikavälin velkasijoituksia yli 35 osavaltiossa, tuhansien toimijoiden kehittämiä, tarjoten hajautusta ja hallintaa sijoitusvalintoihin, minimisijoitukset alkavat 1 000 $ yhdistetyille rahastoille ja 5 000 $ yksittäisille kiinteistöille.

3. Brixmor Property Group Inc.

BRX Hintakaavio

Lopuksi on Brixmor Property (BRX ) Group, kiinteistösijoitusryhmä (REIG), joka on erikoistunut vähittäiskaupan kiinteistöihin, keskittyen pääasiassa omistamaan ja hallinnoimaan laajaa avoimen ilmapiirin ostoskeskusten portfoliota. Se tarjoaa myös sijoittajille passiivisia kiinteistösijoitusmahdollisuuksia julkisesti noteeratun REIT-rakenteensa kautta, mahdollistaen osakkeenomistajille hyötyä kiinteistöjen tuottamasta tulosta ilman suoran kiinteistönhallinnan monimutkaisuutta.

Brixmor:n painotus yhteisökeskeisiin vähittäiskaupan sijainteihin asettaa sen ainutlaatuiseksi kiinteistömarkkinoilla. Nämä sijainnit palvelevat päivittäisiä kuluttajatarpeita ja tuovat jatkuvaa kävijävirtaa niiden kohteisiin.

Kirjoitushetkellä BRX oli suurimman osan analyytikoista luokiteltu ‘Vahva osto’.

Oikean kiinteistön valinta

Toinen tärkeä askel passiivisessa kiinteistösijoittamisessa on oikean kiinteistön valinta sinulle. Muista, että tämä on sijoitus, ei ostos, joka on tarkoitettu mieltymystesi mukaan. Tämä tarkoittaa, että valittaessa kiinteistöä passiiviseen sijoittamiseen, sijoittajan tulisi ensin selkeyttää sijoitustavoitteensa, mukaan lukien odotetut tuotot, riskinsietokyky ja sijoitushorisontti.

Seuraavaksi vaaditaan kattavaa due diligence -prosessia, joka sisältää perusteellisen tarkastelun kiinteistön markkina-analyysiin, sijaintipotentiaaliin ja sijoitusta mahdollistavan hallintatiimin tai alustan uskottavuuteen.

Kaupan taloudellisten tekijöiden, kuten ennustettujen kassavirtojen, kulujen ja sijoituksen rakenteen, arviointi on ratkaisevaa sen toteutettavuuden ja yhteensopivuuden ymmärtämiseksi sijoitustavoitteiden kanssa. Lisäksi sijoituksen oikeudellisen rakenteen ja mahdollisten verovaikutusten ymmärtäminen on olennaista.

Lopuksi, kiinteistösalkun hajauttamisen huomioon ottaminen riskin lieventämiseksi tulisi ohjata päätöstä siitä, jatketaanko sijoitusta.

Onko kädet vapaana -lähestymistapa sinulle sopiva?

Ensimmäisellä silmäyksellä passiivinen kiinteistösijoittaminen saattaa vaikuttaa monimutkaiselta. Kuitenkin, kun olet valinnut itsellesi sopivan lähestymistavan, näin ei enää ole. Koko tarkoitus on korvata operatiivinen taakka kätevällä ratkaisulla.

Kokenut sijoittaja voi nähdä, että passiiviset kiinteistöaloitteet voivat avata uusia mahdollisuuksia tuoton tuottamiseen ja oman pääoman kasvattamiseen omaisuusluokassa, joka näyttää pysyvän ajattomana.