Kiinteistökehitysprosessi: riskit ja edut

Asuntomarkkinoilla on niukkaa tarjontaa, nousevat arvostukset ja sijoitusmahdollisuudet ovat helpommin saatavilla kuin koskaan osakkuusyritykset alustoille, on ratkaisevan tärkeää, että sijoittajat ottavat huomioon niihin liittyvät riskit ja edut. Tätä varten sijoittajien on ensin hankittava perustiedot kiinteistökehitysprosessista.

Kiinteistökehityksen monimutkaisuus: Mahdollisten voittojen riskienhallinta

Kiinteistöjen kehittäminen sisältää usein vuosia kestävän prosessin, jossa on useita vaiheita matkan varrella. Prosessin monimutkaisuuden vuoksi riskit ovat runsaat, eikä ole harvinaista kohdata odottamattomia esteitä matkan varrella. Tämän vuoksi on erittäin tärkeää, että jokaisella, joka harkitsee osallistumista, on perusteellinen ja syvällinen ymmärrys siitä, kuinka navigoida kehitysvaiheissa, jotta jonain päivänä voidaan varmistaa haluttu, runsas sijoitetun pääoman tuotto (ROI).

Riskien ymmärtäminen projektityyppien ja -vaiheiden kautta

On tärkeää huomata, että kaikki projektit eivät altista sijoittajaa samalle riskitasolle. Tämä riippuu pitkälti projektin vaiheesta (mitä aikaisemmassa vaiheessa kehitysprosessia, sitä suurempi riski) ja luonteesta (kaupallinen vs. asuinrakennus).

Kiinteistökehityksen keskeiset vaiheet

1. Varhainen vaihe: Esikehitys

Tämä perustavaa laatua oleva vaihe on riskialttein, kun otetaan huomioon vielä monet tuntemattomat. Tämän vaiheen tehtäviin kuuluu:

• Markkinatutkimus ja toteutettavuusanalyysi
• Maanhankinta tai optio-oikeuksien turvaaminen
• Ympäristötarkastukset
• Tontti- ja rakennussuunnitelmien laatiminen
• Rakennusrahojen järjestäminen

On syytä huomata, että rakennusrahoituksen hankkiminen perinteisistä lähteistä on tiukkaa, ja jos rakennuttaja hallitsee sen, monet merkittävät haasteet ovat todennäköisesti ratkenneet. Suurin este kehitystä edeltävässä valtiossa on luultavasti sekä rakennus- että maankäyttölupien saaminen lainkäyttöalueella.

2. Keskivaihe: rakentaminen

Projektin ytimessä tässä vaiheessa piirustukset muutetaan konkreettisiksi rakenteiksi. Kun kehitystä edeltävät tehtävät on ratkaistu, riskit vähenevät, mutta eivät kokonaan katoa. Toimintaan kuuluvat:

• Varsinainen rakentaminen
• Markkinointialoitteita
• Rakennusrahoituksen saaminen
• Pre-leasing-toiminta
• Pysyvän rahoituksen varmistaminen
• Sitouttava kiinteistönhoito

Tässä vaiheessa rahoitus tulee yleensä projektin rahoittajalta, ulkopuolisilta sijoittajilta ja lyhytaikaisilta rakennuslainoilta. Vaiheen huipentuma on käyttöönottotodistus, joka osoittaa rakennuksen valmiuden käyttöön.

3. Viimeinen vaihe: Käyttö

Rakennuksen käyttöiän ensimmäisenä vaiheena tämä vaihe keskittyy vuokralaisten hankintaan. Tämän vaiheen tehtäviin kuuluvat:

• Jatkuvaa markkinointia ja leasingtoimintaa
• Mahdollisten ostajien tunnistaminen
• Pitostrategioiden päättäminen
• Kiinteistöhallinnon tehostaminen
• Stabiloinnin saavuttaminen

Tässä vaiheessa tyypillisiä rahoitusmuotoja ovat rakentaminen tai lyhytaikainen "siltarahoitus", kunnes hanke vakiintuu. Kun kehittäjät ovat vakiintuneet, he voivat käyttää pitkän aikavälin rahoitusvaihtoehtoja. Rakentamisen aikana saavutetuista esivuokrausmääristä riippuen tätä voidaan pitää pienimmän riskin ja siten vähiten tuottoa tarjoavana vaiheena.

Vaikka tämä yleiskatsaus antaa käsityksen kehityshankkeiden kehittyvästä riskidynamiikasta, on tärkeää huomata, että olemassa olevien rakennusten ostaminen tai jälleenrahoittaminen sisältää samanlaisia ​​riskejä. Tekijät, kuten rahoittajan uskottavuus ja asiantuntemus, vallitsevat taloudelliset skenaariot ja markkinadynamiikka, ovat ratkaisevan tärkeitä kaikilla osa-alueilla.

Vaikka kiinteistöjen kehittäminen voi tuoda sijoittajille joukon mahdollisia riskejä, niitä voidaan merkittävästi vähentää tai välttää kokonaan yksinkertaisesti ymmärtämällä prosessi kokonaisuudessaan ja lähestymällä sitä jäsennellysti. Oikein tehtynä tuloksena saadut ROI:t tekevät tällaisista aloitteista usein varsin tuottoisia ja houkuttelevia toiselle kierrokselle.

Nyt kun olet oppinut hieman enemmän siitä, mitä kiinteistökehitysprosessi sisältää, ota aikaa tutustuaksesi ja harkitse kasvavaa luetteloa kiinteistösijoitusmahdollisuuksista, jotka ovat saatavilla osakealustoilla, kuten alla.

1. Varainhankinta

Fundrise on yhdysvaltalainen alusta, jonka avulla yksittäiset sijoittajat voivat sijoittaa kaupallisiin kiinteistöprojekteihin, mukaan lukien rakennettuihin vuokra-asuntoihin. Alusta tunnetaan eREIT:istä (electronic Real Estate Investment Trust), jotka ovat hajautettuja kiinteistöhankkeiden salkkuja.

Ben Millerin ja hänen veljensä Dan Millerin vuonna 2012 perustama yritys pyrki demokratisoimaan kiinteistösijoituksia tarjoamalla vaihtoehdon perinteisille sijoitusmenetelmille. Sen sijaan, että luottaisivat Real Estate Investment Trust (REIT) -rahastoon tai suoraan kiinteistön omistukseen, Fundrise tarjoaa eREIT-rahastoja ja eFundeja, jotka ovat erityisesti suunniteltuja sijoitusvälineitä, jotka yhdistävät useiden sijoittajien rahaa kiinteistösijoittamiseen.

Alusta antaa tavallisille sijoittajille mahdollisuuden päästä käsiksi kiinteistösopimuksiin suhteellisen pienillä vähimmäissijoituksilla, usein alkaen vain 500 dollarista. Teknologisella lähestymistavalla Fundrise pyrkii tarjoamaan läpinäkyvyyttä, monipuolisuutta ja helppokäyttöisyyttä, jolloin käyttäjät voivat seurata sijoituksiaan, tarkastella projektipäivityksiä ja saada osinkoja online-hallintapaneelin kautta. Vuosien varrella Fundrise on kasvattanut suosiotaan merkittävästi, ja se palvelee laajaa kirjoa sijoittajia, jotka etsivät käytännönläheisempää lähestymistapaa kiinteistösijoittamiseen. Sen innovatiivinen malli ja käyttäjäystävällinen käyttöliittymä ovat nostaneet Fundrisen johtavaksi toimijaksi kiinteistöjen joukkorahoitusalalla.

2. RealtyMogul

RealtyMogul on toinen näkyvä yhdysvaltalainen alusta, joka tarjoaa joukkorahoitettuja kiinteistösijoitusmahdollisuuksia. Alustan avulla sekä akkreditoidut että ei-akkreditoidut sijoittajat voivat sijoittaa erilaisiin kaupallisiin kiinteistöhankkeisiin.

Jilliene Helmanin ja Justin Hughesin vuonna 2013 lanseeraama RealtyMogul pyrki tarjoamaan yksittäisille sijoittajille pääsyn institutionaalista laatua oleviin kiinteistökauppoihin, jotka aiemmin oli varattu enimmäkseen suurille instituutioille tai varakkaille henkilöille. Alusta tarjoaa yhdistelmän sijoitusvälineitä, mukaan lukien private placement, Real Estate Investment Trust (REIT) ja 1031 vaihtoa.

Teknologiakeskeisellä lähestymistavallaan RealtyMogul painottaa läpinäkyvyyttä ja kauppojen perusteellista arviointia. Käyttäjät voivat valita tiettyjä sijoituskohteita tai hajauttaa sijoituksiaan yrityksen kuratoitujen portfolioiden kautta. Yhdistämällä teknologian kiinteistöalan asiantuntemukseen RealtyMogulista on tullut keskeinen kilpailija kiinteistöjen joukkorahoituksessa, joka palvelee sekä aloittelevia että kokeneita sijoittajia.

3. CrowdStreet

CrowdStreet yhdistää sijoittajat institutionaalisesti laadukkaisiin liikekiinteistösijoituksiin. Sen alusta on suunnattu tarjoamaan laajan valikoiman kiinteistösijoitustyyppejä, mukaan lukien usein Build-to-Rent (BTR) -mahdollisuudet.

Tore Steen ja Darren Powderly perustivat tämän alustan vuonna 2013. Toisin kuin jotkut kilpailijat, CrowdStreet keskittyy ensisijaisesti yksittäisiin akkreditoituihin sijoittajiin ja heidän ainutlaatuisiin tarpeisiinsa. Alusta tarjoaa suoria sijoituksia yksittäisiin kiinteistöihin, jolloin sijoittajat voivat valita tiettyjä diilejä, jotka vastaavat heidän sijoitustavoitteitaan. Yksi CrowdStreetin erottavista piirteistä on sen markkinapaikka, jossa useat kiinteistösijoittajat listaavat tarjouksiaan, jolloin sijoittajat voivat hajauttaa salkkujaan kiinteistötyyppien, maantieteellisten sijaintien ja sijoitusstrategioiden välillä. Tarjoamalla työkaluja, koulutusresursseja ja virtaviivaistetun sijoitusprosessin CrowdStreet on vakiinnuttanut asemansa johtavana alustana kiinteistöjen joukkorahoituksen alalla, mikä mahdollistaa laajemman yleisön osallistua kaupallisiin kiinteistösijoituksiin.