Riscos da tokenização de imóveis e como reduzi-los

O artigo original informou que, em novembro de 2021, a capitalização de mercado dos imóveis tokenizados superava US$ 29,9 milhões, com volume de negociação de cerca de US$ 75.000. Eram estimativas históricas; o período de medição do volume não foi informado. A tokenização pode abrir novas formas de investir em imóveis, mas não torna o investimento, por si só, seguro ou de baixo risco. A equipe da Stobox, que apoia clientes na tokenização de ativos, examina aqui os riscos e formas de reduzi-los.

Riscos dos tokens imobiliários

Para começar, vamos definir os tipos de riscos que podem ser enfrentados pelas empresas emissoras que buscam investimentos.

Imóveis de baixa qualidade ou gestão pouco confiável

Se o proprietário do imóvel não investir o suficiente na manutenção adequada do bem, ele se torna pouco atraente e perde valor ao longo do tempo. A localização do imóvel, a infraestrutura e outros aspectos também são de grande importância, pois ninguém deseja investir em um imóvel que não pareça promissor. Os proprietários precisam se preparar melhor para os STOs e oferecer imóveis que realmente possam gerar renda para os investidores.

Modelo de negócios fraco

Um imóvel promissor não basta. O modelo de negócios também precisa explicar como a empresa pretende gerar lucro e distribuí-lo aos investidores. A locação de imóveis comerciais, por exemplo, envolve condições contratuais e considerações diferentes da locação residencial. Antes da tokenização, escolha um modelo e explique-o claramente aos potenciais investidores.

Riscos associados às flutuações de mercado

O mercado imobiliário é influenciado por fatores macroeconômicos e microeconômicos globais e locais. Um exemplo é a crise financeira de 2007-08, após a alta e a posterior queda do mercado residencial americano. Durante a Grande Recessão, muitos títulos lastreados em hipotecas (MBS) e derivativos perderam valor de forma acentuada. As crises podem ser globais ou locais. Investidores e emissores devem, portanto, acompanhar os acontecimentos relevantes e analisar as tendências de mercado.

Baixa liquidez

A tokenização pode facilitar o fracionamento e a transferência de participações, mas não cria automaticamente um mercado mais líquido. Investidores podem manter os tokens por muito tempo, enquanto vendedores não encontram compradores. Nesse caso, o que se torna difícil é vender os tokens, algo diferente da venda do próprio imóvel. Com baixo volume de negociação ou recursos limitados em um eventual pool de liquidez, a venda de um grande investidor pode afetar significativamente o preço do token.

Como reduzir os riscos associados aos tokens imobiliários?

Agora que conhecemos os principais riscos que podem acompanhar os imóveis tokenizados, podemos encontrar maneiras de mitigá‑los.

Diligência prévia rigorosa

Uma análise cuidadosa é importante antes de investir tanto em imóveis tokenizados quanto em imóveis tradicionais. O emissor deve estar preparado para documentar a equipe, a experiência, a gestão do imóvel, o modelo de negócios e outros fatores relevantes. Também deve prever que os investidores examinarão os termos com atenção e precisarão de tempo para decidir.

Conformidade regulatória

Antes da tokenização, é preciso esclarecer quais regras se aplicam à estrutura jurídica e à jurisdição envolvidas. Consultores qualificados podem ajudar a identificar exigências de autorização e prestação de informações. Devem ser cumpridos os requisitos aplicáveis de identificação de clientes (KYC) e combate à lavagem de dinheiro (AML). Credores e outras partes contratuais precisam compreender a estrutura, e os consentimentos necessários devem ser obtidos.

Proposta de valor

Como em outros investimentos, a oferta deve ter valor para os potenciais investidores. Um modelo de negócios claro, um imóvel bem conservado, um plano para lidar com crises e marketing competente podem fortalecer a proposta. O plano de recuperação, porém, não garante o valor do token. O autor destaca que empresas especializadas como a Stobox também podem apoiar o marketing.

Resumo

A tokenização pode abrir novas possibilidades de financiamento imobiliário, mas investidores e emissores precisam avaliar os riscos. Uma boa preparação, a compreensão dos requisitos legais e uma proposta bem estruturada podem melhorar as chances de captar capital para novas construções ou reformas. Não garantem financiamento nem retorno do investimento.